編者按

案外人借被執(zhí)行人之名購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的，可以申請(qǐng)排除對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)的執(zhí)行。

1. 2012年，東勝城投與萬(wàn)融公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定由東勝城投購(gòu)買(mǎi)萬(wàn)融公司開(kāi)發(fā)的案涉房產(chǎn)。但因貸款限制，該合同未辦理登記備案。

2. 2012年7月23日，東勝城投與聯(lián)創(chuàng)公司、萬(wàn)融公司簽訂《協(xié)議書(shū)》約定：因東勝城投受銀監(jiān)會(huì)的限制不能申請(qǐng)貸款，特借用聯(lián)創(chuàng)公司名義向建行申請(qǐng)貸款，用于向萬(wàn)融公司購(gòu)買(mǎi)案涉房產(chǎn)，貸款本息均由東勝城投償還。三方均認(rèn)可案涉房產(chǎn)歸東勝城投所有，待本息全額清償后，由創(chuàng)聯(lián)公司、萬(wàn)融公司協(xié)助過(guò)戶到東勝城投。

3. 協(xié)議履行過(guò)程中，聯(lián)創(chuàng)公司辦理購(gòu)房貸款，并與萬(wàn)融公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后登記備案，房屋依約過(guò)戶至聯(lián)創(chuàng)公司名下。東勝城投通過(guò)創(chuàng)聯(lián)公司支付了購(gòu)房首付款及按揭貸款。2014年6月6日，萬(wàn)融公司將案涉房產(chǎn)移交給東勝城投使用。

4. 2015年7月，大連中院作出民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)被告聯(lián)創(chuàng)公司向原告中行西崗支行連帶清償借款本息。該案執(zhí)行過(guò)程中，大連中院查封了登記在聯(lián)創(chuàng)公司名下的案涉房產(chǎn)，現(xiàn)中行西崗支行申請(qǐng)執(zhí)行案涉房產(chǎn)。

5. 東勝城投向大連中院提出異議，主張案涉房產(chǎn)系東勝城投借名購(gòu)買(mǎi)，不是被執(zhí)行人聯(lián)創(chuàng)公司財(cái)產(chǎn)。大連中院駁回異議后，東勝城投提起執(zhí)行異議之訴。

6. 大連中院一審認(rèn)為，東勝城投的借名購(gòu)買(mǎi)協(xié)議不足以對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)登記，遂駁回了東勝城投的訴訟請(qǐng)求。遼寧高院二審及最高法院再審均認(rèn)為，東勝城投符合《異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的情形，足以排除執(zhí)行，最終判決案涉房產(chǎn)歸東勝城投所有。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，東勝城投是否享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？最高法院持肯定意見(jiàn)，理由如下：

一、東勝城投提出的執(zhí)行異議符合《異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，足以排除執(zhí)行。

第一，在案涉房屋被查封之前，東勝城投與萬(wàn)融公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，以及東勝城投、萬(wàn)融公司和聯(lián)創(chuàng)公司三方簽訂的《協(xié)議書(shū)》均系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。第二，案涉房屋因設(shè)立按揭貸款被抵押給銀行，在貸款還清之前，客觀上無(wú)法辦理過(guò)戶登記。東勝城投一直在積極主動(dòng)償還貸款，并已償還大部分貸款，主觀上并無(wú)拖延辦理過(guò)戶登記的過(guò)錯(cuò)。第三，萬(wàn)融公司于2014年6月6日將案涉房屋交付給東勝城投，東勝城投合法占有案涉房屋，并已償還大部分貸款。

二、東勝城投是否是案涉房屋的實(shí)際所有權(quán)人。

東勝城投與萬(wàn)融公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并已實(shí)際支付大部分購(gòu)房款，占有、使用案涉房屋。東勝城投、聯(lián)創(chuàng)公司、萬(wàn)融公司均對(duì)東勝城投購(gòu)買(mǎi)案涉房屋無(wú)異議。雖然東勝城投為借用聯(lián)創(chuàng)公司名義辦理按揭貸款，將案涉房屋登記至聯(lián)創(chuàng)公司名下，但聯(lián)創(chuàng)公司實(shí)際對(duì)案涉房屋不享有權(quán)利。因此本案屬于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤，依照《物權(quán)法解釋一》第二條的規(guī)定，東勝城投是案涉房屋的真實(shí)權(quán)利人，二審法院判決確認(rèn)案涉房屋歸東勝城投所有，亦無(wú)不當(dāng)。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、案外人借被執(zhí)行人之名購(gòu)房符合《異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的，即使房屋登記在被執(zhí)行人名下，亦可以申請(qǐng)排除執(zhí)行。該條款規(guī)定了房屋買(mǎi)受人排除執(zhí)行的四項(xiàng)要件：查封前已簽訂有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；查封前已合法占有；已支付全部?jī)r(jià)款；未辦理過(guò)戶非買(mǎi)受人自身原因。律師提示，本案中最高法院認(rèn)為，該規(guī)定第一項(xiàng)并未限定買(mǎi)賣(mài)合同為買(mǎi)受人與被執(zhí)行人簽訂，因此東勝城投與萬(wàn)融公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同亦符合該項(xiàng)要件。

二、房屋雖然登記在被借名人名下，但借名人提交的證據(jù)足以證明借名人是案涉房屋的真實(shí)權(quán)利人的，屬于不動(dòng)產(chǎn)登記簿與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，人民法院應(yīng)當(dāng)確認(rèn)案涉房屋歸借名人所有。本案中，東勝城投能夠證明借名買(mǎi)房事實(shí)，并且案涉房屋已經(jīng)由其實(shí)際支付購(gòu)買(mǎi)并占有使用，因此最高法院確認(rèn)其為房屋的真實(shí)權(quán)利人。律師建議，借名人應(yīng)當(dāng)重視證據(jù)留存，妥善保管借名買(mǎi)房協(xié)議、支付購(gòu)房款的轉(zhuǎn)賬記錄、實(shí)際入住使用證明等證據(jù)。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》【法釋〔2020〕21號(hào)】（2021.1.1生效）

第二十八條　金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋(一)》【法釋〔2016〕5號(hào)】（現(xiàn)已失效）

第二條　當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。