【人民法院判例】

法院可以根據(jù)債權(quán)人的請(qǐng)求預(yù)查封購(gòu)房人未取得房產(chǎn)證的期房，開(kāi)發(fā)商根據(jù)已解除的購(gòu)房合同請(qǐng)求排除執(zhí)行的，法院予以支持

作者：李舒，唐青林，吳志強(qiáng)（北京市安理律師事務(wù)所）

裁判要旨：

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，已經(jīng)賦予人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封。該預(yù)查封待房屋權(quán)屬完成登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為正式查封登記，以保護(hù)債權(quán)人訴訟利益的實(shí)現(xiàn)。

案情介紹：

一、徐亞?wèn)|與天安公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定徐亞?wèn)|購(gòu)買(mǎi)天安公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的天安別墅36-6幢101號(hào)房屋1套，建筑面積506.48平方米，總價(jià)款440.8萬(wàn)元，房屋交付時(shí)間為2011年12月31日。

二、徐亞?wèn)|未按約履行付款義務(wù)，天安公司訴至常州市武進(jìn)區(qū)人民法院，請(qǐng)求判令解除與徐亞?wèn)|簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。該院經(jīng)審理于2012年9月6日作出判決：解除天安公司與徐亞?wèn)|簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；該判決作出后，雙方均未上訴，該判決業(yè)已生效。

三、2012年3月5日，常州中院因廣信小貸公司訴徐亞?wèn)|借款合同糾紛一案，作出執(zhí)行裁定，并預(yù)查封了常州市天安別墅36-6幢101號(hào)房屋，且向天安公司發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，要求天安公司對(duì)徐亞?wèn)|購(gòu)買(mǎi)的天安別墅36-6幢101號(hào)房屋禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)。

四、執(zhí)行過(guò)程中，天安公司向常州中院提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求中止對(duì)訴爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。常州中院作出裁定，駁回天安公司的執(zhí)行異議。天安公司不服該裁定，向常州中院提起訴訟，請(qǐng)求中止執(zhí)行。常州中院認(rèn)為天安公司有權(quán)要求停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行，故判決：停止對(duì)常州市天安別墅36-6幢101號(hào)房屋的執(zhí)行。

五、廣信小貸公司不服原審判決，向江蘇高院提起上訴，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決，將本案發(fā)回重審或者依法改判。江蘇高院判決駁回其上訴請(qǐng)求，維持原判決。

裁判要點(diǎn)及思路：

根據(jù)法律規(guī)定，人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，以保護(hù)債權(quán)人訴訟利益的實(shí)現(xiàn)。

預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。預(yù)查封亦屬于正式查封，本案雖然涉案房屋已被常州中院預(yù)查封，但天安公司（開(kāi)發(fā)商）有權(quán)依法行使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的解除權(quán)。在人民法院已依法判決解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商作為房屋所有權(quán)人有權(quán)提出案外人異議以排除法院對(duì)其所有房屋的執(zhí)行措施。

廣信小貸公司認(rèn)為天安公司在常州中院預(yù)查封后，起訴解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是規(guī)避執(zhí)行行為的上訴理由，法院未予支持。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：

前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請(qǐng)當(dāng)事人在期房買(mǎi)賣(mài)中因購(gòu)房人所負(fù)債務(wù)而引起房屋被查封的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合高院裁判文書(shū)，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：

一、購(gòu)房人因未履行所負(fù)債務(wù)，其購(gòu)買(mǎi)的期房雖未實(shí)際交付或取得所有權(quán)，但法院依然有權(quán)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)并辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記。該《通知》第十八條規(guī)定“預(yù)查封的效力等同于正式查封”，所以在預(yù)查封期間被執(zhí)行人不得對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移和處分。

二、開(kāi)發(fā)商在面對(duì)未實(shí)際交付的商品房被購(gòu)房人的債權(quán)人申請(qǐng)查封的情況下，應(yīng)怎么處理

第一，判斷購(gòu)房人是否已經(jīng)支付或有能力支付購(gòu)房款。如果購(gòu)房人已無(wú)能力繼續(xù)支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)購(gòu)房人違約或合同約定為由解除合同。

第二，執(zhí)行法院在預(yù)查封之后會(huì)給開(kāi)發(fā)商發(fā)《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》要求開(kāi)發(fā)商“禁止辦理轉(zhuǎn)移、抵押手續(xù)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款；辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，通知該院”。此時(shí)，房屋所有權(quán)未發(fā)生變動(dòng)，開(kāi)發(fā)商可以推進(jìn)解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三，開(kāi)發(fā)商在簽署商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)預(yù)先約定購(gòu)房人違約的情形，并約定己方的單方解除權(quán)，以排除房屋在未交付前被查封而給己方造成的處分權(quán)限制的可能性。

三、購(gòu)房人的債權(quán)人在債務(wù)人未能履約的情況下，可以選擇查封債務(wù)人雖未實(shí)際占有，但已作預(yù)售合同登記備案的房屋

債權(quán)人對(duì)債務(wù)人雖未實(shí)際占有，但已作預(yù)售合同登記備案的房屋申請(qǐng)預(yù)查封，可以有效的催促債務(wù)人積極履行還債義務(wù)。同時(shí)，在債務(wù)人未能履行債務(wù)時(shí)，可以該房產(chǎn)變價(jià)實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償。而且可據(jù)此主張?jiān)趦攤樞蛏舷壬暾?qǐng)查封的債權(quán)人優(yōu)先于后申請(qǐng)或沒(méi)有申請(qǐng)查封該房產(chǎn)的普通債權(quán)人。

四、此外，根據(jù)《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案中，徐亞?wèn)|和天安公司于2009年11月26日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后僅辦理了預(yù)售合同的備案登記，尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)權(quán)登記，故徐亞?wèn)|僅享有該合同的債權(quán)，涉案房產(chǎn)的所有權(quán)依然歸開(kāi)發(fā)商所有。

相關(guān)法律：

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）

第十五條 下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：

（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；

（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；

（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。

第十八條 預(yù)查封的效力等同于正式查封。預(yù)查封期限屆滿之日，人民法院未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封的效力消滅。

《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》

第二十二條 國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)被人民法院依法查封、預(yù)查封的土地使用權(quán)、房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。乏清償能力的，依照本法規(guī)定清理債務(wù)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》

第二十六條 被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人。

以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項(xiàng)分析的“本院認(rèn)為”部分關(guān)于“購(gòu)房人買(mǎi)的期房能否被執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商怎樣救濟(jì)損失”的詳細(xì)論述和分析。

二、常州中院對(duì)涉案房產(chǎn)進(jìn)行預(yù)查封的行為并無(wú)不當(dāng)。

根據(jù)《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，已經(jīng)賦予人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行預(yù)查封，待房屋權(quán)屬登記后自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，以保護(hù)債權(quán)人訴訟利益的實(shí)現(xiàn)。故本案中因徐亞?wèn)|不履行法院所作生效法律文書(shū)確定的還款義務(wù)被常州中院強(qiáng)制執(zhí)行、該院執(zhí)行機(jī)構(gòu)裁定預(yù)查封徐亞?wèn)|在天安公司所購(gòu)涉案商品房的行為符合上述規(guī)定。

三、涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》經(jīng)法院生效判決解除后，針對(duì)該房屋權(quán)屬的執(zhí)行行為應(yīng)停止。

上述《通知》第二十二條規(guī)定，“預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人”。上述針對(duì)查封財(cái)產(chǎn)的規(guī)定僅限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標(biāo)的上以規(guī)避執(zhí)行為目的而再次設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬及占有現(xiàn)狀的行為，但并未禁止非以規(guī)避執(zhí)行行為目的而對(duì)被查封財(cái)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)關(guān)系依法變更的權(quán)利。本案中，雖然天安公司在涉案房產(chǎn)被查封后進(jìn)行了初始登記，但該初始登記行為與上述規(guī)定所禁止的設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)、改變權(quán)屬現(xiàn)狀的規(guī)避執(zhí)行行為并不吻合，且也不影響購(gòu)房人的利益。廣信小貸公司認(rèn)為天安公司初始登記行為違法的主張不足以成立。因徐亞?wèn)|尚未取得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，其僅享有該《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上的相關(guān)債權(quán)。正是基于此，常州中院在查封裁定中明確“天安公司禁止轉(zhuǎn)移、抵押查封財(cái)產(chǎn)；若涉退房，則協(xié)助扣留退房款”。該裁定也未禁止涉案房產(chǎn)基礎(chǔ)合同關(guān)系的變更。由于天安公司行使合同解除權(quán)符合法律規(guī)定，但徐亞?wèn)|在該合同被解除后所退房款仍可作為執(zhí)行標(biāo)的，故原審法院判決停止對(duì)天安別墅36-6幢101號(hào)房屋的執(zhí)行并無(wú)不當(dāng)。

綜上，雖然涉案房屋已被常州中院預(yù)查封，但天安公司有權(quán)依法行使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的解除權(quán)，在人民法院已依法解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，常州中院對(duì)涉案房屋應(yīng)不予執(zhí)行。

案件來(lái)源：

江蘇省高級(jí)人民法院：《常州市武進(jìn)區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書(shū)》【(2015)蘇商終字第00079號(hào)】

延伸閱讀： 

關(guān)于購(gòu)房人買(mǎi)的期房能否被執(zhí)行，開(kāi)發(fā)商怎樣救濟(jì)損失的問(wèn)題，以下是我們寫(xiě)作中檢索到執(zhí)行程序中購(gòu)房人因所欠債務(wù)，法院支持對(duì)其所購(gòu)買(mǎi)的期房進(jìn)行預(yù)查封的案例及相關(guān)裁判觀點(diǎn)，以供讀者參考。

案例一：《南通市紫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、黃菊萍等民間借貸糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書(shū)》［江蘇省高級(jí)人民法院二審 （2014）蘇民終字第00306號(hào)］

本院認(rèn)為，“本案中，紫陽(yáng)公司與江祖林就涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，故涉案房屋的所有權(quán)人尚未發(fā)生變更，仍應(yīng)認(rèn)定為紫陽(yáng)公司，原審法院對(duì)此未予認(rèn)定顯屬不當(dāng)，本院予以糾正。

關(guān)于紫陽(yáng)公司與江祖林通過(guò)民事調(diào)解書(shū)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，紫陽(yáng)公司能否主張停止對(duì)涉案房屋的執(zhí)行。本院認(rèn)為，依據(jù)《協(xié)助執(zhí)行通知》第十五條第三項(xiàng)的規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。本案中，原審法院分別于2009年3月19日、2012年3月14日對(duì)涉案房屋進(jìn)行了預(yù)查封及續(xù)封，此時(shí)，紫陽(yáng)公司與江祖林簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)辦理了預(yù)售備案登記手續(xù)，故原審法院對(duì)涉案房屋進(jìn)行預(yù)查封符合法律規(guī)定。”

案例二：《海南華峰園林有限公司與海南德和投資有限公司借款合同糾紛執(zhí)行裁定書(shū)》［海南省高級(jí)人民法院其他 （2016）瓊執(zhí)復(fù)79號(hào)］

本院認(rèn)為，“根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百四十四條規(guī)定：”被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?、國(guó)土資源部、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》第十五條規(guī)定：”下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：……（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。”?？谥性翰榉獗粓?zhí)行人德和公司預(yù)購(gòu)的已辦理了商品房預(yù)售備案登記的房產(chǎn)符合法律規(guī)定。”

案例三：《嘉興市中紳實(shí)業(yè)有限公司案外人執(zhí)行異議之訴民事訴訟保全裁定書(shū)》［浙江省高級(jí)人民法院再審 （2015）浙民申字第2364號(hào)］

本院認(rèn)為，“預(yù)查封房產(chǎn)的執(zhí)行對(duì)象應(yīng)是被執(zhí)行人在履行商品房預(yù)售合同過(guò)程中取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而非房產(chǎn)本身。

根據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[2004]5號(hào)）第十五條”下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：（一）作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的已由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了房屋權(quán)屬初始登記的房屋；（三）被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋”之規(guī)定，法院可以對(duì)被執(zhí)行人購(gòu)買(mǎi)的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)的房屋進(jìn)行查封。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，在預(yù)售商品房合同關(guān)系中，作為買(mǎi)受人的被執(zhí)行人對(duì)預(yù)售商品房?jī)H擁有過(guò)戶(hù)請(qǐng)求權(quán)，本身不足以改變執(zhí)行標(biāo)的物的權(quán)利歸屬，執(zhí)行標(biāo)的物不是被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)。但在正常情況下，作為買(mǎi)受人的被執(zhí)行人在預(yù)售商品房符合過(guò)戶(hù)登記條件的情況下，得以請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，最終取得所有權(quán)，預(yù)查封就轉(zhuǎn)化為對(duì)商品房的正式查封；在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因某些原因不能交付房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張返還的購(gòu)房款及主張的違約金、損失等就可以成為法院的執(zhí)行對(duì)象。正是在這個(gè)意義上，被執(zhí)行人對(duì)預(yù)售商品房擁有的財(cái)產(chǎn)權(quán)益得以作為被執(zhí)行人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)予以”預(yù)查封”?；谏唐贩款A(yù)售合同的法律性質(zhì)及預(yù)查封的目的，此類(lèi)預(yù)查封房產(chǎn)的執(zhí)行對(duì)象應(yīng)是被執(zhí)行人在履行商品房預(yù)售合同過(guò)程中取得的可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，而非房產(chǎn)本身。”

案例四：《王玉彬、山東黃金地產(chǎn)旅游集團(tuán)有限公司淄博分公司等案外人執(zhí)行異議之訴民事判決書(shū)》［山東省高級(jí)人民法院（2014）魯民一終字第479號(hào)］

本院認(rèn)為，“涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的效力、涉案購(gòu)房款的支付情況及涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是否已解除的問(wèn)題，本院認(rèn)為，李丙雙與黃金公司簽訂的涉案兩份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為有效。上述《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，李丙雙支付涉案房屋首付款項(xiàng)1197355元，余款201萬(wàn)元，通過(guò)向銀行貸款方式予以支付。后因李丙雙構(gòu)成刑事犯罪，其所交納的涉案房屋首付款項(xiàng)被依法認(rèn)定為贓款，并被予以追繳；另，李丙雙未按約償還銀行貸款，致使黃金公司以擔(dān)保人承擔(dān)連帶清償責(zé)任方式歸還銀行貸款。根據(jù)上述事實(shí)，從客觀效果角度而言，黃金公司并未實(shí)際取得出賣(mài)房屋的對(duì)價(jià)。黃金公司出賣(mài)房屋卻不能取得完全對(duì)價(jià)，致使其簽訂涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，符合合同的法定解除情形。黃金公司向李丙雙發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，系依法行使合同解除權(quán)，且李丙雙收到該《解除合同通知書(shū)》后未持有異議，故涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》自上述《解除合同通知書(shū)》到達(dá)李丙雙時(shí)解除。”

關(guān)于原審認(rèn)定黃金公司對(duì)涉案案房屋享有所有權(quán)是否正確的問(wèn)題，本院認(rèn)為，“《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谌畻l規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！钡谌粭l規(guī)定：“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”本案中，涉案房產(chǎn)項(xiàng)目系由黃金公司依法開(kāi)發(fā)建設(shè)，出賣(mài)給李丙雙后，涉案房屋至今未予辦理登記于李丙雙名下，根據(jù)上述法律規(guī)定，原審認(rèn)定涉案房屋所有權(quán)歸屬黃金公司并無(wú)不當(dāng)。同時(shí)，根據(jù)上述焦點(diǎn)問(wèn)題一的分析，因涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》業(yè)已解除，李丙雙已喪失基于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》請(qǐng)求辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的合同權(quán)利?！?nbsp; 

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“保全與執(zhí)行”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 高院:對(duì)未取得房產(chǎn)證的期房,開(kāi)發(fā)商可通過(guò)解除合同排除其他人的強(qiáng)制執(zhí)行|判例20/100篇