2021年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體繼續(xù)回升，IMF最新預(yù)測(cè)表明，2021年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將達(dá)到8.0%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的持續(xù)攀升，提振了國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)的信心。

據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)大宗投資市場(chǎng)完成交易總額達(dá)人民幣3,645億元，同比上升28%。

其中，一線城市繼續(xù)往年的火爆，北上廣深的成交額占總成交量的66%。在國(guó)際差旅反復(fù)間斷的持續(xù)影響下，外資在國(guó)內(nèi)的投資交易受限，內(nèi)資交易占比延續(xù)了2020年的主導(dǎo)地位，為78%。

從成交業(yè)類型來(lái)看，寫字樓依舊是交易主體，占到總成交量的43%，零售物業(yè)交易上揚(yáng)，而產(chǎn)業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心的交易額在過(guò)去一年實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，成交量同比幾乎翻倍，占總成交額31%。

在2021年的大宗交易市場(chǎng)在諸多數(shù)據(jù)背后，2022年國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)的走勢(shì)也漸漸清晰：

首先，短時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)房企仍將持續(xù)暴雷，2022年將成為資產(chǎn)收并購(gòu)大年。2021年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，大多房企選擇出售資產(chǎn)。而私企出售、國(guó)企接盤漸成趨勢(shì)，這也造成了2021年國(guó)內(nèi)投資資金的活躍。隨著房企的持續(xù)自救與轉(zhuǎn)型，預(yù)計(jì)2022年將會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)物業(yè)入市，2022年的大宗交易市場(chǎng)或?qū)⒖涨盎钴S。

其次，2022年中國(guó)投資市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)外資資金注入的高潮。2021年，外資雖受國(guó)際交通管制等硬件因素影響，但對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市的布局并未減少，與2020年基本持平。

且值得注意的是，以黑石、高盛為代表的幾大外資基金巨頭在2021年下半年，都表示將在未來(lái)加大對(duì)亞洲尤其是中國(guó)內(nèi)地的物業(yè)投資，這將給予投資者強(qiáng)大的投資信心，在幾大外資巨頭的帶動(dòng)影響下，外資投資者將加速涌入。

第三，產(chǎn)業(yè)物流、數(shù)據(jù)中心等新興資產(chǎn)交易繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，外資資本獨(dú)大局面或?qū)⒏淖儯瑑?nèi)資企業(yè)爭(zhēng)相入局。產(chǎn)業(yè)、物流園區(qū)以及數(shù)據(jù)中心的交易量呈現(xiàn)連年增長(zhǎng)，但板塊市場(chǎng)基本是由境外資本主導(dǎo)。

而2021年，一方面是房企的轉(zhuǎn)型需求，另一方面是源于投資回報(bào)率的凸顯，一些境內(nèi)投資者和開(kāi)發(fā)商進(jìn)入或擴(kuò)大在該領(lǐng)域的布局。2022年，隨著房地產(chǎn)投資信托基金的逐漸成熟，內(nèi)資對(duì)于該領(lǐng)域的投資布局將持續(xù)加大。

第四，辦公物業(yè)成交占比將繼續(xù)穩(wěn)居第一，零售物業(yè)的收購(gòu)趨向具有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的資本，租賃型住宅物業(yè)資產(chǎn)受資本青睞。

雖然傳統(tǒng)寫字樓資產(chǎn)在近年的回報(bào)率與一些基金的回報(bào)預(yù)期不符。但在整體寫字樓市場(chǎng)重新回升下，2022年會(huì)是長(zhǎng)期投資者擴(kuò)充其資產(chǎn)組合的較好時(shí)期。

同時(shí)，零售物業(yè)受疫情與電商影響較大，一般資本大多對(duì)其持謹(jǐn)慎態(tài)度，而那些具有豐富運(yùn)營(yíng)的資本開(kāi)始明顯趁機(jī)加碼布局。在頭部資本，如黑石與華平等的帶動(dòng)下，租賃型住宅漸受市場(chǎng)矚目。

2021年部分商業(yè)地產(chǎn)大宗交易明細(xì)：

數(shù)據(jù)來(lái)源：睿和研究、房訊網(wǎng)、貓頭鷹研究所

01 北京全年大宗交易總額居歷史第二

圖片來(lái)源：

CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年北京大宗交易市場(chǎng)共錄得40筆交易，交易總額達(dá)714.7億元，同比增長(zhǎng)13%，僅次于2019年位于歷史第二高，其中6筆超過(guò)30億元的超大體量交易占總交易額的的48%，頭部集中度較高。

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CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

在買家類型方面，2021年，內(nèi)資買家在超大宗交易上非常活躍，使得內(nèi)資成交金額進(jìn)一步攀升，占全年總成交額的78%；全年外資占總交易額22%，維持較活躍的水平，體現(xiàn)境外投資者看好北京商業(yè)地產(chǎn)中長(zhǎng)期基本面，尤其是第四季度，境外資本活躍度反彈，占總交易額的62%，分別為GIC、KIC和HKMA三支主權(quán)基金聯(lián)合遠(yuǎn)洋資本，KKR聯(lián)合方隅控股進(jìn)行的投資。

在物業(yè)類型方面，全年辦公物業(yè)占總成交額的68%，占比為近年最高，反映在整體市場(chǎng)的波動(dòng)性和不確定性下，辦公物業(yè)的價(jià)值韌性和防御性凸顯。企業(yè)自用買家尤其是科技企業(yè)繼續(xù)購(gòu)置寫字樓，如北京信安世紀(jì)和拓爾思兩家上市科技公司分別買入位于泛中關(guān)村區(qū)域東升子市場(chǎng)的金隅智薈中心獨(dú)棟作為辦公自用。

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CBRE《2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

在成交區(qū)域方面，交易熱點(diǎn)重回核心區(qū)域，朝陽(yáng)及海淀兩區(qū)成交額占比超過(guò)65%；豐臺(tái)及通州等非核心區(qū)大宗交易額較2020年有所下降；疫情帶來(lái)的不確定性讓買家更加重視核心區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

02 上海大宗交易重回千億，蟬聯(lián)全國(guó)第一

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CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年上海大宗交易市場(chǎng)共錄得交易89筆，全年交易總額重返千億量級(jí)，達(dá)人民幣1,044.3億元，同比上漲51.3%。

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CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓相關(guān)物業(yè)依舊是主導(dǎo)地位，成交占比52%。買家類型主要以TMT、生物醫(yī)藥為主。其中TMT行業(yè)成交額增長(zhǎng)近9倍，生物醫(yī)藥行業(yè)成交額增長(zhǎng)約兩倍。

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CBRE《2021年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

從區(qū)域來(lái)看，2021年上海寫字樓中大型成交主要集中在楊浦、陸家嘴、CBD、世博前灘等區(qū)域，北外灘、徐匯、虹橋商務(wù)區(qū)緊隨其后。

值得關(guān)注的是，2021年上海商務(wù)園區(qū)投資型交易筆數(shù)首次超過(guò)傳統(tǒng)商辦項(xiàng)目，除核心板塊的成熟項(xiàng)目外，主打生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)的商務(wù)園區(qū)得益于環(huán)評(píng)所帶來(lái)的租金溢價(jià)而備受投資者追捧。

工業(yè)物業(yè)成交錄得大幅提升，占比15%，尤其是錄得多筆物流資產(chǎn)包交易。受益于在線新經(jīng)濟(jì)而加速發(fā)展的數(shù)據(jù)中心連續(xù)三個(gè)季度錄得成交。

此外，年內(nèi)上海綜合體物業(yè)成交比例較去年有所上升，達(dá)9%，并且，以商場(chǎng)為代表的資產(chǎn)包帶動(dòng)了2021年交易標(biāo)的增大。比如，博楓以89億元收購(gòu)上海悅薈等五個(gè)購(gòu)物中心，以及平安收購(gòu)上海來(lái)福士廣場(chǎng)和長(zhǎng)寧來(lái)福士廣場(chǎng)的部分股權(quán)。長(zhǎng)租公寓在近年持續(xù)被投資者看好，不少外資資本聯(lián)合本地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了公寓項(xiàng)目的改造。

投資者類型方面，內(nèi)資買家依舊占據(jù)絕對(duì)主力地位，外資買家參與度較上年也有所提升。外資買家中開(kāi)發(fā)商占比明顯上漲，其資產(chǎn)多配置于酒店、物流等與消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的物業(yè)類型。另外，外資地產(chǎn)基金公司則更偏好傳統(tǒng)寫字樓、零售或綜合體項(xiàng)目。

03 深圳寫字樓和零售資產(chǎn)成交額大幅上升

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CBRE《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳大宗交易市場(chǎng)全年共錄得23宗交易，整體成交金額共計(jì)219.4億元，同比上升31.0%。

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CBRE《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

寫字樓交易占絕對(duì)主導(dǎo)，成交額占比為64.8%。全年共錄得15宗寫字樓成交案例，成交總額超過(guò)人民幣140億元，交易集中在核心區(qū)域，且買家多來(lái)自科技企業(yè)，購(gòu)買目的以自用需求為主。

綜合體交易成為年內(nèi)第二大需求成交類型，成交額主要來(lái)自某資產(chǎn)包，該資產(chǎn)包的標(biāo)的物業(yè)為一個(gè)城市綜合體，涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)和公寓，總成交金額高達(dá)人民幣66億元。

此外，包括倉(cāng)儲(chǔ)在內(nèi)的工業(yè)物業(yè)得益于其良好的租賃表現(xiàn)、單體投資額較小以及部分項(xiàng)目可以通過(guò)城市更新實(shí)現(xiàn)價(jià)值重塑，持續(xù)受到投資者的熱捧。

市場(chǎng)參與主體方面，企業(yè)是整體市場(chǎng)的主要買家來(lái)源，占比為76.0%。除寫字樓交易外，年內(nèi)的商業(yè)和工業(yè)物業(yè)成交的買家也以企業(yè)為主。而從賣方來(lái)看，開(kāi)發(fā)商為主要的賣方構(gòu)成。與此同時(shí)，受自用型購(gòu)買的帶動(dòng)，資產(chǎn)型交易占主流，占比為60.9%。

04 廣州優(yōu)質(zhì)工業(yè)物流資產(chǎn)受投資者追捧

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CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2021年廣州錄得交易14宗，總成交金額約為102億元人民幣（未統(tǒng)計(jì)關(guān)聯(lián)交易），同比減少38%。

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CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

另外，從成交的物業(yè)類型來(lái)看，44%的成交案例是寫字樓，但單個(gè)成交的金額較小，十億元以上的交易僅錄得1宗。寫字樓買家仍以自用需求為主。

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CBRE《2021年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》

零售方面，領(lǐng)展32億收購(gòu)太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心的交易推動(dòng)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)占到總成交的33%。

值得注意的是，在廣州，物流資產(chǎn)倍受投資者歡迎，相比寫字樓和商場(chǎng)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)投資者通過(guò)購(gòu)買工業(yè)物流和另類資產(chǎn)，進(jìn)入大灣區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)，包括黑石購(gòu)買富力物流園、吉寶購(gòu)買的數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)包，以及領(lǐng)展購(gòu)買的第一產(chǎn)業(yè)物流園資產(chǎn)包等。

隨著大灣區(qū)內(nèi)更多交通及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，加之政策利好，物流園、商務(wù)園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、養(yǎng)老地產(chǎn)和長(zhǎng)租公寓，都成為了近期機(jī)構(gòu)投資者所關(guān)注的物業(yè)類型。