我們注意到，在廣州排查城市更新項目涉及的大拆大建等問題的當下，作為經濟特區(qū)的深圳卻并未有排查的動作，甚至住建部發(fā)布防止大拆大建的新規(guī)后深圳的存量城市更新項目也基本未受影響。根據(jù)住建部發(fā)布的防止大拆大建新規(guī)的要求，“除違法建筑和經專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%、拆建比不應大于2、居民就地就近安置率不宜低于50%”，就深圳的實際情況而言，小產權房（尤其是村集體的無證物業(yè)）等未具有合法產權的建筑（其中以歷史遺留違法建筑居多）占到了存量物業(yè)總建筑面積的50%以上，因此這些現(xiàn)狀建筑的拆除面積并不需要受到20%比例的限制。從住建部發(fā)布的新規(guī)全文來看，防止大拆大建重點針對的是“老城區(qū)”，但對“老城區(qū)”的范圍卻沒有明確的界定標準，而深圳這個改革開放后的新興城市中能稱得上是老城區(qū)的占地范圍其實微乎其微，加上舊小區(qū)改造也早已明確危房的認定要求，因此防止大拆大建的新規(guī)對深圳城市更新的影響其實也非常有限。事實上，深圳本身在城中村綜合整治分區(qū)、工業(yè)紅線保護等方面其實已經在實質上響應了防止大拆大建新規(guī)的精神。至于就地就近安置問題，目前應該很難找到比深圳這邊更積極的就地就近回遷的案例。

總的來說，深圳的城市更新市場受到的影響主要是兩個：一是存量項目大部分都須抓緊推進更新的進程，以免政策收緊產生更多的變數(shù)；二是新增項目（未列入城市更新計劃的）在當前政策背景下可能面臨門檻提高、立項難度加大等問題，因此想繼續(xù)通過城市更新在深圳圈地的房企需要降低預期。

據(jù)同行反饋，除廣州有發(fā)文就城市更新項目涉及的大拆大建問題進行核查外，廣東其他各個地級市尚未看到有正式的通知，但廣州的做法是否會被其他城市所跟進，目前尚待觀察（其他城市有可能還在觀望），不過從總體情況來看，住建部防止大拆大建的新規(guī)對城市更新的行業(yè)走向還是有很多影響。以下就幾個典型城市所了解到的情況做簡要說明：

1. 佛山：幾家開發(fā)商均反饋目前未收到有關核查城市更新項目的相關通知，存量城市更新項目的推進亦未受到影響，但在功能性國企參與城市更新一事上，從佛山和廣州的地緣關系來分析，佛山后續(xù)估計會跟進廣州的做法。值得一提的是，在網傳的文件中，有人提到佛山地區(qū)工改居的更新單元計劃已暫停審批，具體需待后續(xù)細則出臺后再行審批，此外今后審批的將主要為不可逆的項目，比如已經中標確定土地整理人、已拆遷或者存在歷史遺留問題可能產生維穩(wěn)隱患的項目，經確證發(fā)現(xiàn)上述均為不實信息。

2. 珠海：從幾家開發(fā)商反饋的情況來看，珠海暫時沒有叫停的動作，存量項目均在照常推進，但大部分地產同行認為后續(xù)審批環(huán)節(jié)會放緩。

3. 東莞：與廣州和佛山的情況類似，東莞亦未收到相關排查城市更新項目的通知。需注意的是，東莞在住建部發(fā)布防止大拆大建新規(guī)的征求意見稿之前就出現(xiàn)了項目停滯的情況，主要原因是市局不再接受新項目的標圖建庫（詳見東莞市自然資源局2021年8月9日發(fā)布的《關于開展“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫清理整治工作的通知》），其中商住類項目在鎮(zhèn)街上完平臺并選完前期服務商后幾乎都停在了單元劃定階段，不捆綁工改工則都無法推動，不過項目已進入后期的則基本都在大力沖刺掛牌（指單一主體掛牌招商）。

4. 惠州：從幾家開發(fā)商反饋的情況來看，惠州的城市更新亦未受到影響，也未出現(xiàn)叫停的情況。

從以上的情況來看，廣州的動作是個例還是風向標的作用，其他城市是否會跟進，目前仍有待觀察，不過更多的人則認為其他地市會選擇觀望，畢竟對于很多城市來說城市更新已勢在必行。

客觀地說，廣州此次的排查動作其實對大灣區(qū)的城市更新影響甚遠，按住建部防止大拆大建的新規(guī)施行城市更新項目的推進標準后，更新項目的準入門檻將明顯提高，項目收益（利潤）將明顯收窄，而有實力、有能力參與城市更新項目的開發(fā)商也將越來越少，似乎城市更新最終還是會走向國央企主導的市場局面。

從財富端的情況來看，除了政府主導的城市更新基金外，目前市面上的普通投資人認購城市更新項目的相關融資產品時，大部分也都已開始關注操盤方是否為國央企，這一方面是房地產市場下行期投資人對民營企業(yè)的信心有所減弱，另一方面是防止大拆大建新規(guī)發(fā)布后投資人普遍認為國央企才有最終的項目兜底能力。以我們目前的配資業(yè)務為例，優(yōu)先級投資人目前對城市更新項目的投資已更加看重操盤方的能力，比如交易對手必須為更新經驗豐富的穩(wěn)健型房企或國央企，另外對我們GP也提出了更高的要求，比如在投后管理過程中除了要求我們實時跟蹤并反饋更新項目的節(jié)點完成情況外，還需要我們就節(jié)點事項出現(xiàn)滯后或者遇到障礙時出具專項解決方案，同時協(xié)同開發(fā)商落實。總的來說，因城市更新項目的前融無法像房企拿地后的前融一樣讓我們前融機構掌控土地、銷售回款等抓手，因此城市更新項目投資的風控只能不斷地下沉到更新項目本身，前融機構以往更多的是依賴開發(fā)商的主體信用以及集團的兜底能力以完成前融資金的退出，現(xiàn)在則需要更加強化項目的節(jié)點管控及更新項目價值的現(xiàn)實掌控。