2022年2月10日，媒體報(bào)道：全國(guó)性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺(tái)，明確預(yù)售資金額度監(jiān)管為“重點(diǎn)額度監(jiān)管”，由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等核定，能確保項(xiàng)目竣工所需的資金額度，當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。從樓市強(qiáng)調(diào)控和金融強(qiáng)監(jiān)管的脈絡(luò)來(lái)看，房企在“兩道紅線”的去杠桿壓力背景下，融資性現(xiàn)金流入急劇收縮，疊加銷售下行和預(yù)售資金從嚴(yán)監(jiān)管后，無(wú)異于雪上加霜，因此預(yù)售資金監(jiān)管政策的放松對(duì)房企來(lái)說(shuō)可謂充當(dāng)著及時(shí)雨的功能。

從券商統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年1月份新房銷售面積累計(jì)同比下降了41%，2月份前兩周新房銷售面積累計(jì)同比下降了37%。在樓市銷售端繼續(xù)下滑、銷售回款變得更加有限的情況下，2022年1月份房地產(chǎn)境內(nèi)信用債和中資地產(chǎn)美元債凈融資額分別為-176億元和-45億美元。由上述數(shù)據(jù)可以推斷，盡管預(yù)售資金監(jiān)管政策的放松對(duì)房企短期的現(xiàn)金流改善有一定利好，但房企整體的債務(wù)危機(jī)在銷售端未能回暖前仍舊很難解除，因此后續(xù)樓市需求端政策改善的落地速度夠不夠快、力度夠不夠大才是解決問題的關(guān)鍵。具體來(lái)看，一是金融政策的放松更多地是惠及國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)的民營(yíng)房企，比如我們地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)對(duì)爆雷房企以及其他現(xiàn)金流緊張的房企依舊是避開的心態(tài)；二是金融端雖然大力支持國(guó)央企、優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的并購(gòu)融資需求，但可給予支持的資金體量和資金供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法趕上中高風(fēng)險(xiǎn)房企的債務(wù)體量和債務(wù)到期速度。除此之外，因2022年開年至今的樓市銷售情況依然很糟糕，即便部分城市的需求回暖，屆時(shí)卻很可能因?yàn)楣┙o端的短期暴增而導(dǎo)致產(chǎn)品力較低（尤其是高周轉(zhuǎn)類）房企因銷售競(jìng)爭(zhēng)能力較差而繼續(xù)進(jìn)入困境。

從需求端的政策調(diào)整來(lái)看，2022年以來(lái)北海、福州下調(diào)了公積金貸款首付，山東、重慶、江西、安徽的部分城市降低了首付比例，四川自貢公積金貸款認(rèn)貸不認(rèn)房，另外多地也已出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼政策。市場(chǎng)預(yù)計(jì)2022年上半年將有更多、更大力度的改善政策的出臺(tái)，因?yàn)槿绻麡鞘袖N售端的寬松政策無(wú)法及時(shí)到位，房企銷售將繼續(xù)惡化，后續(xù)也還會(huì)有更多房企爆雷，甚至其他穩(wěn)健型的房企也將面臨風(fēng)險(xiǎn)。總的來(lái)說(shuō)，就政策的出臺(tái)力度與出臺(tái)速度而言，鑒于購(gòu)房者觀望態(tài)度的扭轉(zhuǎn)也需要一定的時(shí)間，加上政策落地效果不及預(yù)期的話會(huì)引起宏觀經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步承壓，因此市場(chǎng)預(yù)期層面傾向于認(rèn)為監(jiān)管層在2022年的一季度就將銷售端的改善政策釋放到位，由此在根源上逆轉(zhuǎn)房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢(shì)，而事實(shí)上所有房地產(chǎn)從業(yè)人士也確實(shí)都苦苦地等待著樓市整體銷售拐點(diǎn)的到來(lái)。