房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系。在沒有證據證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人即具有了居住保障功能，案外人有權以購房消費者身份排除執行。

1. 2004年9月7日，陳鶴亭購買時風公司開發建設的酒店式公寓并支付購房款。但房產開發建設完成后，時風公司未為陳鶴亭辦理房產變更登記手續，案涉房產仍登記在時風公司名下。陳鶴亭和時風公司共同確認，在時風公司將案涉房產實際交付給陳鶴亭后，陳鶴亭即委托時風公司統一出租，時風公司按時向陳鶴亭支付收取的租金。

2. 2014年7月21日，蘇州中院在執行住安公司（申請執行人）與時風公司（被執行人）建設工程施工合同一案過程中，查封時風公司名下案涉房產。陳鶴亭以案涉房產系其所有提起執行異議。

3. 2017年3月16日，蘇州中院裁定駁回陳鶴亭執行異議，陳鶴亭據此提起案外人執行異議訴訟。

4. 蘇州中院一審認為，案涉房屋為酒店式公寓，陳鶴亭并非購房消費者，判決駁回陳鶴亭的訴訟請求。陳鶴亭上訴至江蘇高院。

5. 江蘇高院二審認為，陳鶴亭在較長時間內一直未辦理過戶手續存在過錯。因此,陳鶴亭不能依據無過錯買受人規定排除執行，判決駁回其訴訟請求。陳鶴亭向最高人民法院申請再審。

6. 2019年6月24日，最高人民法院再審認為，案外人陳鶴婷有權排除執行，判決撤銷原審裁判文書，不得執行案涉房產。

本案中，最高人民法院在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時，認為應從房屋是否具有居住功能、案外人是否實際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認定房屋是否屬于“系用于居住”。

在認定酒店式公寓是否屬于“用于居住”的房屋時，最高人民法院認為，在案外人僅購買一套房屋且實際居住時，該房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系，雖然酒店式公寓可歸于商業房范疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據證明案外人尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對案外人而言即具有了居住保障功能。故，相對于申請執行人享有的普通金錢債權，案外人的居住、生存權益就有了優先保護的價值和意義。

本所律師認為，最高人民法院在本案中一改之前“客觀標準”的審查思路，采取一種更為符合司法實踐需要的“實際用途”認定標準，正是對《執行異議和復議規定》第二十九條規定的正確理解與適用。基于對購房消費者生存權這一更高價值的維護，賦予購房者對買受房屋的物權期待權，進而排除金錢債權人申請強制執行的效力。

北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 酒店式公寓等商住兩用的房產，如案外人實際用于居住且案外人無其他可供居住房屋的，有權以購房消費者身份排除執行。我們注意到，在審查案外人請求排除的房屋是否屬于“系用于居住”的房屋時，最高人民法院最新裁判觀點從房屋是否具有居住功能、案外人是否實際居住以及房屋系案外人唯一住房的角度，認定房屋是否屬于 “用于居住”。需要注意的是，如果案外人購買多套“商住兩用”類型的房產，明顯超出生活居住需要，即使該房屋具有居住功能，案外人亦無權以購房消費者身份排除執行

2. 注意，最高人民法院認定案外人購買的房屋是否為“居住需要”裁判思路轉變。分析最高人民法院近幾年審查購房者購買的房屋是否“用于居住”的裁判觀點，最高人民法院的裁判思路存在由“客觀標準”到“實際用途”的轉變：

（1）從最高人民法院前幾年處理案件的裁判觀點來看，基本形成了以案外人購買房屋的性質作為判斷的“客觀標準”，即：如果案外人購買的房屋性質為居住用房，則認定為消費者；如果案外人購買的房屋性質為商鋪、寫字樓等經營性用房，則不是消費者。房屋性質以政府規劃主管部門規劃批準的該房屋的使用性質為準。

（2）但是，根據最高人民法院最新裁判觀點顯示，最高人民法院在具體案件中判斷購房者購房是否“為生活需要”，已經漸漸在摒棄上述“客觀標準”，認為：不管是單純的居住用房還是商住兩用住房，只要是有居住功能并且該房屋系購房者唯一用于居住的房屋，即應視為該房屋系“用于居住”。

3. 商鋪不是居住用房，案外人不能以購房消費者身份排除執行。商鋪的性質為經營性用房，購房者購買商鋪后，一般對外出租或者用于經營。由于購房消費者要求購房人購買房屋目的和實際用途用于居住，因此，購房人無權以購房消費者身份，依據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定排除執行，而是以無過錯買受人身份排除執行。關于商鋪排除執行更為全面的裁判觀點和實務經驗總結，我們將在其他文章中作出詳細闡述，敬請關注

4. 工業用地上的廠房，案外人不能以購房消費者身份排除強制執行。因《執行異議和復議規定》第二十九條明確規定，案外人以購房消費者身份排除執行必須滿足“所購商品房系用于居住”的條件，國有工業用地上的廠房明顯系用于生產經營，非用于居住，不涉及購房者生存權的保護，故案外人不能以該條規定排除對工業用地上廠房的強制執行。

5. 購房者將商品房出租，不影響其作為購房消費者排除執行。最高人民法院認為，《執行異議和復議規定》第二十九條系針對房屋消費者物權期待權的保護條件所做的規定，該條規定的“所購商品房系用于居住”應當做寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，只要是有居住功能的，即應視為用于居住的房屋。房屋被出租，但不能以此否定該房屋系用于居住的房屋性質。申請執行人不能以案涉房屋用于經營而未實際居住為由，主張案涉房屋不符合“所購商品房系用于居住”的條件。

6. 案外人購買商品房數量明顯超出居住需要，應推定購買房產的目的并不是用于消費性居住，而是商業性投資，案外人無權排除執行。《執行異議和復議規定》第二十九條規定，購房消費者排除對所購房屋的強制執行，必須滿足“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一條件，即所購房屋必須為購房人名下唯一的可用于居住的房屋。一般情況下，購房人名下用于居住的房屋應為一處，但是，在已有的房屋不能滿足買受人居住需要的情況下，其名下房屋的數量可以大于一處。如何認定購房人只有“一套房”以及在購房人名下房屋數量大于一套時，如何認定其符合購房消費者條件，我們將在其他文章中詳細闡述，敬請關注。

7. 案外人購買房產目的是通過轉賣回籠資金實現債權，不屬于購買商品房用于居住的普通消費者，無權排除執行。由于《執行異議和復議規定》第二十九條保護的是購房消費者的生存權，是基于特定的社會基礎，對購房人利益的特殊優先保護。該種優先保護具有優先于房屋抵押權人和其他優先債權人的效力，因此必須從嚴掌握和適用。對于以單純牟利為目的的案外人，顯然無法律給予特殊保護居住權之必要，因此，無權排除執行。

8. 購房消費者應為自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會）以組織名義購買房屋并分配給職工個人居住的，可以認定為消費者。根據《消費者權益保護法》第二條、《中華人民共和國消費者權益保護法實施條例》（送審稿）第二條規定，并未明確指出消費者僅限于自然人。參考部分地方司法文件關于消費者是否僅限于自然人的解答，消費者包括為生活消費購買、使用商品或者接受服務的個人和單位。最高人民法院有觀點認為，在執行異議之訴中，購房消費者的自然屬性應當是自然人，但是，法人或者其他組織（如村委會）以單位名義購買房屋并分配給職工個人居住的，可以認定為消費者。

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》

第二十九條  金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

2.《消費者權益保護法》

第二條  消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務，其權益受本法保護；本法未作規定的，受其他有關法律、法規保護。

3.《中華人民共和國消費者權益保護法實施條例》(送審稿)

第二條  消費者為生活消費需要而購買、使用商品或者接受服務,其權益受本條例保護。但自然人、法人或其他組織以牟利為目的購買、使用商品或接受服務的，不適用本條例。

《陳鶴亭、上海市住安建設發展股份有限公司再審民事判決書》【（2019）最高法民再49號】