保全與執行 
觀點（www.guandian.cn）向來以提供迅速、準確的房地產資訊與深度內容給房地產行業、金融資本以及專業市場而享譽業內。公眾號ID:guandianweixin
作者：唐青林李舒韓旭
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
出借人對讓與擔保標的不享有物權，不足以排除第三人申請的強制執行
閱讀提示：借款人以簽訂“房屋買賣合同”作為擔保向他人借款的被稱為讓與擔保，當第三人向法院申請強制執行該房屋時，出借人往往會基于該“房屋買賣合同”主張其為房屋買受人并提起案外人執行異議，那么出借人可否排除強制執行？房屋買受人排除強制執行需要哪些條件？本文以最高法院的一篇判例作為范例，對此問題予以剖析，以資讀者借鑒參考。
裁判要旨
當事人以簽訂房屋買賣合同作為民間借貸合同的擔保，雙方實為民間借貸法律關系而非房屋買賣法律關系，出借人對買賣合同下的房屋不享有物權，因此不享有排除強制執行的實體權利。
案情簡介
一、蔣大紅與呂成娟系夫妻關系，單建珍與紅楓公司法定代表人胡方云系夫妻關系。
二、2010年3月18日，中信信托公司和紅楓公司簽訂《貸款合同》和《抵押合同》，約定中信信托公司向紅楓公司貸款，紅楓公司以其擁有的部分房產（包括涉案房屋）及國有出讓土地使用權向中信信托公司提供抵押擔保。
三、2011年，紅楓公司與蔣大紅簽訂《商品房購銷合同》，約定紅楓公司將其開發的涉案房屋出售給蔣大紅，每平米12000元，共計8707920元。后補充約定，合同約定價格和實際成交的差額部分系紅楓公司自愿作為折扣讓與蔣大紅。
四、2011年9月，蔣大紅向單建珍轉款1420萬元，并稱該款為購房款。2012年6月，蔣大紅向紅楓公司轉賬2625030元，并稱該款為稅款。蔣大紅向單建珍轉賬后，單建珍又多次向蔣大紅匯款。
五、后因紅楓房產公司未按中信信托公司要求還款，中信信托公司于2012年7月20日向江蘇省高院申請執行。2014年4月9日江蘇省高院裁定拍賣紅楓公司名下的國有土地使用權及其地上建筑物。
六、2014年6月13日，蔣大紅對執行標的提出書面異議，江蘇高院裁定駁回異議。蔣大紅不服，向江蘇高院提起訴訟。江蘇高院認為蔣大紅不屬房屋購買人，不享有物權期待權，故判決駁回其訴訟請求。
七、2016年，蔣大紅不服，向最高法院提起上訴。經審理，最高法院判決駁回上訴，維持原判。
裁判要點及思路
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。關于本文討論的這個問題，他們認為：
一、法律關系的性質界定，應由當事人的真實意思與合同的真實權利義務關系來決定。本案中，紅楓公司與蔣大紅的真實意思是建立借款關系，雙方簽訂的商品房買賣合同及補充協議僅僅是作為債務履行的一種非典型擔保。
二、認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的前提在于案外人與被執行人之間的房屋買賣合同有效，并已合法占有該不動產、支付全部價款或者已按照合同約定支付部分價款，且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，紅楓公司與蔣大紅之間不具備房屋買賣關系，蔣大紅并不屬買受人，因此其主張享有排除強制執行的實體權利不能成立，對其主張停止執行的訴訟請求應當予以駁回。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴，提出如下建議：
一、根據相關法律規定，在案外人執行異議之訴中，案外人與被執行人之間的房屋買賣合同有效是認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的前提，全款或者剩余款項交付執行、合法占有、對未過戶沒有過錯是認定案外人享有足以排除強制執行的民事權益的關鍵。然而讓與擔保中的房屋買賣合同僅是作為借款的非典型擔保，出借人僅對借款人享有債權，對房屋并不享有物權期待權，因此出借人并不能基于“房屋買賣合同”而強制排除執行。
二、由于民間借貸中非典型擔保的保障程度很低、訴訟的風險較高，因此本書作者建議出借人接受不動產擔保時，應當簽訂正式的抵押協議，并辦理抵押登記。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
第八百零七條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。
第二百二十七條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
第三百零四條 根據民事訴訟法第二百二十七條規定，案外人、當事人對執行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起執行異議之訴的，由執行法院管轄。 第四百六十五條 案外人對執行標的提出的異議，經審查，按照下列情形分別處理： （一）案外人對執行標的不享有足以排除強制執行的權益的，裁定駁回其異議； （二）案外人對執行標的享有足以排除強制執行的權益的，裁定中止執行。 駁回案外人執行異議裁定送達案外人之日起十五日內，人民法院不得對執行標的進行處分。
第十七條 被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財產，已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，雖未辦理產權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩余價款或者第三人同意剩余價款從該財產變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產； （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十三條 當事人以訂立買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理。當事人根據法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許。 按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或者補償。
第一條 人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。 第二條 消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
法院判決
以下為該案在法院審理階段，裁判文書中“本院認為”就該問題的論述：
根據一審及二審期間查明的事實，蔣大紅主張排除強制執行的理由是其與紅楓房產公司之間存在合法有效的房屋買賣關系，該關系依法應受到法律保護。對此，蔣大紅提供了其與紅楓房產公司簽訂的購銷合同、補充協議、轉賬證明、房屋預售網簽備案以及房屋交付確認書等證據，以證明雙方房屋買賣的真實性、合法性。本院認為，盡管蔣大紅提供的有關證據能夠證明其與紅楓房產公司之間存在形式上的房屋買賣關系，但雙方之間存在真實房屋買賣關系的證據，尚有不足。主要理由為：
第一，紅楓房產公司作為訟爭房屋出賣人，認為其與蔣大紅等人之間的買賣關系意思表示虛假，雙方并不存在真實的房屋買賣關系。一審法院調取的朱連平、周建勝涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪的相關證明材料顯示，在本案訴訟前，朱連平在公安機關的訊問筆錄即承認通過胡方云的妻子單建珍以抵押案涉別墅的形式借款1500萬元，實際只借得1420萬元之事實（扣除首月利息80萬元）。對此，胡方云并無異議，并認為抵押和網簽的別墅均是為擔保朱連平債務，蔣大紅等人借出的款項已轉給朱連平，紅楓房產公司與蔣大紅并非房屋買賣關系而只是借貸擔保關系。
第二，購房價格背離市場行情，不合常理。蔣大紅所購房屋備案網簽合同價款為8707920元，但雙方補充協議實際認可的價格卻為402萬元，每平方米單價僅為5539.78元。根據一審法院對房屋價格的調查情況及各方的陳述，涉案別墅的市場均價在每平方米單價2萬元以上，蔣大紅等人也自認當時的市場價格在平方米單價1萬元左右。據此，蔣大紅的房屋購買價格嚴重背離市場行情，有違常理。
第三，單建珍與蔣大紅之間存在回款事實。朱連平、胡方云對蔣大紅等人的借款事實在本案訴訟中雖沒有證據證明，但該二人之前均陳述通過胡方云妻子單建珍借款1420萬元，并通過單建珍以每月80萬元對出借人支付利息，這與單建珍賬戶的對外付款情況相互印證。對此，蔣大紅等人雖對單建珍轉給蔣杰、李麗麗轉給蔣杰的款項不予認可，因單建珍未提供相應的委托轉款指示，尚依法有據，但其對單建珍直接向蔣大紅賬戶匯入兩筆80萬元共計160萬元款項的性質，解釋為紅楓房產公司對其的優惠返款，不僅前后表述不一，未提供相應的證據，而且與未約定情況下蔣大紅等人主動繳納房屋稅款的事實相矛盾。一審法院認定該160萬元系借款利息，有一定可信性。
第四，蔣大紅雖然取得房屋的銷售發票和房屋交付確認書，但結合紅楓房產公司資金鏈斷裂有關債務無法及時償還、房屋未經竣工驗收及涉案房屋于2012年8月即被中信信托公司查封之情況，蔣大紅取得房屋銷售發票和房屋確認書，實有以房屋買賣形式擔保債權實現或阻止法院執行的目的。故難以證明雙方存在真實房屋買賣關系之事實。
本院認為，依據《最高人民法院關于適用的解釋》第一百零八條規定，蔣大紅主張其與紅楓房產公司存在房屋買賣關系，證據不足；其據此主張排除強制執行，無事實和法律依據。中信信托公司主張蔣大紅不是真實的房屋購買人，不享有排除強制執行的實體權利，本院予以采信；如蔣大紅與紅楓房產公司存有糾紛，其應另尋法律途徑解決。至于蔣大紅上訴提出作為執行依據的公證債權文書是否合法和有效的問題，因不屬于案外人執行異議之訴的審理范圍，一審法院未予審理，并無不當。
案件來源
蔣大紅、中信信托有限責任公司等二審民事判決書[最高人民法院（2016）最高法民終374號]
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
裁判規則一：讓與擔保的出借人提起的案外人執行異議不足以排除人民法院的強制執行。
案例一：李勇、四川省第四建筑工程公司二審判決書[四川省高級人民法院（2017）民終387號]認為，“由于本案是李勇基于商品房買賣而對案涉房產享有所有權提起的執行異議之訴，經本院審查認為，李勇與中建投公司簽訂一系列《商品房買賣合同》只是為民間借貸提供擔保，李勇與中建投公司之間并不具有房屋買賣的真實意思表示，且雙方簽訂的一系列《商品房買賣合同》只進行了網上簽約，并未在房地產管理部門進行備案登記；而申請執行人省四建司作為案涉房屋的施工方，主張的建設工程價款具有法定的優先受償效力，李勇不能基于案涉《商品房買賣合同》獲得法律對購房者期待權的保護，其對案涉房屋不享有優先于省四建司建設工程價款優先受償權的權利，不足以排除人民法院的強制執行。”
裁判規則二：執行異議之訴中，第三人在尚未辦理涉案房屋產權變更登記的情形下，必須滿足支付全部價款并實際占有使用且對未辦理過戶手續沒有過錯的條件，才能產生阻卻執行措施的結果。
案例二：李昌金、吳文秀與胡國明、成都君明路橋工程有限公司民間借貸糾紛申請再審判決書[最高人民法院（2014）民一終字第154號]認為，“雙方當事人二審中有關本案適用法律的爭議集中在一審法院對該司法解釋具體條款的理解與適用是否正確上。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》為現行有效的司法解釋，該司法解釋第十七條規定的目的在于保護無過錯的買房人，通過賦予其優于普通債權的權利層級保護方式，實現對買房人利益的優先保護，屬于基于特殊價值取向對于特殊債權給予的保護。蘊含其中的價值取向在于：在同是債權的情況下，購房人的債權因為是先履行的債權而應當得到優先保護；無過錯的買受人對物權的期待權應當得到特殊保護。該條司法解釋對于無過錯購房人的保護，并非以購房用途系自住為條件，故不能因劉芬、樂國慶所購房屋為只能用于經營的酒店式公寓而排除對上述司法解釋第十七條的適用。因此，一審法院以此為據審查劉芬、樂國慶有無阻卻執行的實體權利，適用法律并無不當。……紅楓公司與東方廣場公司之間是否具有正式的房屋交接手續，并不能成為認定劉芬、樂國慶是否實際占有案涉房屋的標準。與紅楓公司和東方廣場公司之間的房屋交接手續相比較，劉芬、樂國慶作為簽訂了合法購房合同并支付了全部價款的購房人，對于其所購房屋行使使用、收益權的行為，更能夠體現其對案涉房屋的實際占有和支配的債的先履行行為。中信信托公司在劉芬、樂國慶與開發商紅楓公司簽訂了合法的商品房買賣合同、支付了全部購房款，并通過與東方廣場公司簽訂《租賃及委托經營管理合同》的方式，行使了對案涉房屋的使用、收益權的情況下，主張其沒有實際占有案涉房屋的觀點不能成立。一審法院適用《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，認定本案中的購房者已經實際占有房屋的觀點并無不當。”
案例三：方希源、蔡福英等民間借貸糾紛、案外人執行異議之訴二審判決書[最高人民法院（2014）民一終字第174號]認為，“根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條‘被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。’之規定，方希源在尚未辦理涉案房屋產權變更登記的情形下，必須滿足支付全部價款并實際占有使用且對未辦理過戶手續沒有過錯的條件，才能產生阻卻執行措施的結果。根據本案查明的事實，方希源與繁榮公司簽訂《房產認購協議書》，但并未支付全部價款，也并未實際入住訴爭房產。在此情況下，其主張對訴爭房產享有的實體權利足以阻卻執行措施，缺乏相應的事實和法律依據，本院不予支持。”
案例四：唐山順達房地產開發有限公司、龐福執行異議之訴二審判決書[河北省高級人民法院（2016）冀民終447號]認為，“楊茂有與順達分公司簽訂了《借款合同》，并且雙方約定的是以順達分公司盛景麗園小區9號樓共6層作為抵押擔保，非本案的涉案標的。并且因楊茂有未辦理抵押登記手續，楊茂有對該抵押物也不享有抵押權，其享有的是普通債權，因此，龐福享有的權利應優先于楊茂有享有的債權。龐福提交的證據，能夠證明在法院查封之前龐福已與順達分公司簽訂了合法有效的商品房買賣合同，合法占有了該不動產，已按合同約定支付了大部分的購房款。而未辦理過戶登記，也無證據證明是因買受人龐福的自身原因。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條‘金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情況且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行的；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記’的規定，張家口中院認定龐福對涉案的房屋享有物權期待權可以排除楊茂有申請的強制執行并無不當。”
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
本文由“保全與執行”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
