作者：黃小妹

來源：風財訊（ID:fengcaixun)

2021年的最后一天，深圳房企華南城控股（01668.HK）發布公告稱，按認購價每股 0.57 港元配發及發行 33.5 億股新股份予深圳特區建發集團或其全資附屬公司，發行認購股份的所得款項總額估計約為 19.1 億港元。

認購事項完成后，深圳特區建發集團一舉成為華南城控股公司的第一大股東，華南城創始人鄭松興的持股比例由持股前的28.5%稀釋至20.16%，降至第二大股東，騰訊仍為第三大股東，持股比例由11.81%稀釋至8.35%。

20年前，看中深圳對外商貿物流的興起之勢頭，香港珠寶老板鄭松興瞄準商機，聯合4個好友拿出26億元，以華南城造國際工業原料商貿城為起點創立了自己的商業帝國。

20年后的年關，華南城折價賣身國企，創始人鄭松興將第一大股東拱手讓給國企特區建發集團。鄭松興想過自救，曾牽手馬化騰、賣身中洲、聯姻王健林，均未能奏效，如今賣身國企成了最后的唏噓。

 01 折價賣身的無奈

2002年8月，華南城內地首個項目動工，用時380天完成首期50萬㎡建筑，28天建一座招商中心，2個月建成一座展覽館。

380天，平地起高樓，這一壯舉成為了當時深圳的一個神話：華南城創造了第二個“深圳速度”，華南城創造了一個業績奇跡。鄭松興甚至不惜花費500萬元，造了一座城門，向首批入駐的客商說：“一只腳踏入華南城，就等于邁入國際市場。”

直到10年后，這次收購的另一個主角特區建發集團方才成立。作為深圳市國有資產監督管理委員會下轄的國有獨資企業，2016年特區建發被深圳市政府進一步明確作為“基礎設施投資建設運營平臺”，主營業務包括基礎設施投資建設運營、產業園區開發建設運營、戰略性新興產業投資、區域經濟合作、PPP項目實施等。

華南城此次股權交易，算不上體面。

其中，配發價0.57港元較12月16日創下的52周最低股價（0.47港元）有所上浮，并接近20日交易均價（0.56港元）。而目前華南城市盈率(TTM)僅有2.44倍，市凈率0.14倍，同時每股凈資產達5.22港元，處于嚴重破凈狀態。

于特區建發集團來說，相當于僅耗資19.095億港元便獲得了凈資產422.77億港元綜合商貿物流企業的大股東席位。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，華南城折價賣身，應該還是遇到了現金流壓力和流動性問題，旨在通過折價賣身引入戰略投資人來解決流動性危機。

財務數據作為佐證。2017-2021年，華南城營業收入由78.39億港元增至113.09億港元，年復合增長率13%；歸母凈利潤則由43.23億港元降至24.15億港元，復合增長率-10.99%。

華南城2021上半年實現收入61.66億港元，同比下降13.2%，其中物業銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降22.5%。毛利率下降1.4個點至36.6%，歸母凈利潤6.567億港元略微上升。

增收不增利的華南城現流動性隱憂。截至2021年9月30日，華南城的計息銀行及其他借貸合計為221.76億港元，其中60.86億港元須于一年內或應要求償還，對應貨幣資金約96億港元，并不能覆蓋到期債務。

12月15日，標普將華南城控股有限公司的長期發行人信用評級從“B”下調至“B-”，并指出 2022 年 2 月、6 月和 11 月華南城仍有三筆到期的大額離岸款項，總計 9.7 億美元。

資深地產人士張波表示，受疫情影響，營業收入持續下滑是其面臨的重要困境，但面臨短期償債的重大壓力是推動其低價轉讓股份的直接推手。

02  背靠大樹好乘涼

如此來看，華南城折價賣身更多是，投靠白衣騎士，保生存。

市場還是對這一波操作給與了積極的回應。2022年開盤首日，華南城股價創60日新高，報價0.75港元，漲幅2.74%，以漲幅1.37%收盤。

資本市場一致看好華南城此次折價賣身的邏輯在于：身份改頭換面，從一家民營企業搖身一變成國企參股企業。

華南城集團有限公司是一家在香港聯合交易所上市的綜合商貿物流企業，核心業態涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等。截至2021年9月末，華南城已經在廣東省深圳、重慶、河南、陜西、黑龍江、江西、安徽、廣西，建設了八個大型商貿物流中心，名字統一稱為華南城。

張波表示，特區建發的入主短期內無疑增強了其資金實力，也避免了因短期債務可能引發的財務危機，從長期來看則更有利于其“商貿物流+”的深化發展，但由于其商業模式和普通住宅開發有很大不同，受政策影響亦存在較大差異。從現狀來看，其跨境電商項目受國際貿易影響較大，而商業綜合體等項目則和市場環境有密切聯系。

柏文喜認為，國企特區建發集團入主華南城，對于華南城而言除了直接增加華南城的現金、提升企業流動性以幫助企業度過流動性危機之外，還可以為華南城提升市場信用并形成協同效應，從而有利于華南城的發展與轉型。

華南城稱，發行認購股份將籌得19.1億港元，所得款項將用于償還現有債務和一般公司用途。一定程度上意味著，公司的債務壓力將得到有效緩解。

畢竟，資本市場看重的是公司業務基本面，背靠國企，造夢大師鄭松興這一次能否再造2004年的神話，還需驗證。

張波認為，華南城后期的營收能否快速轉降為升，并不斷提升凈利潤水平，對其來說依然是其面臨的主要挑戰，短期內國資大股東入局并不能完全解決是商業運營所面臨的主要困難。

柏文喜表示，特區建發集團入主華南城，華南城后期面臨著運營管理與企業戰略主導權將歸誰的問題，還面臨著下一步企業轉型的方向如何選擇的問題。

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原標題： 華南城插標賣首