保全與執(zhí)行 
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作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱“執(zhí)行異議復議規(guī)定”）第二十八條規(guī)定了房屋買受人的物權期待權。其中第一項要求買受人需在房屋被查封前簽訂合法有效的“書面買賣合同”。那么，案外人與被執(zhí)行人簽訂的“以房抵債協(xié)議”能否解釋為法律所要求的買賣合同？本文分享一則案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
以房抵債協(xié)議不同于商品房買賣合同，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執(zhí)行。
案情簡介
1. 2017年，恒豐銀行南充分行因借款糾紛起訴思凱房產(chǎn)公司等被告，并于同年4月申請查封了思凱房產(chǎn)公司名下的案涉房產(chǎn)。2017年8月10日，各方當事人達成調(diào)解協(xié)議，由思凱房產(chǎn)公司等被告向恒豐銀行南充分行支付借款及利息。
2. 由于調(diào)解協(xié)議未被履行，恒豐銀行南充分行向南充中院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行期間，南充中院決定拍賣查封的案涉房屋。案外人楊婕以房屋買受人身份提出執(zhí)行異議，南充中院因此裁定中止執(zhí)行。恒豐銀行南充分行不服，提起執(zhí)行異議之訴。
3. 一審法院南充中院查明，楊婕與被執(zhí)行人思凱房產(chǎn)公司在房屋被查封前簽訂了買賣合同，思凱房產(chǎn)公司也出具了房款現(xiàn)金收據(jù)。由于房屋已被楊婕占有使用，且未能過戶系行政限制原因，南充中院據(jù)此認定，楊婕符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。
4. 二審法院四川高院另查明，案涉房款系通過抵償股權轉(zhuǎn)讓價款債務的方式進行支付。因此，楊婕與被執(zhí)行人思凱房產(chǎn)公司并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，遂撤銷一審判決，改判準許執(zhí)行案涉房屋。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點是：楊婕對案涉房屋是否享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的權利。
基于抵債行為而受讓涉案房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債務。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢債權人的地位，其所享有的權益不應優(yōu)于其他普通金錢債權人，更不能優(yōu)于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執(zhí)行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 以房抵債合同不等同于房屋買賣合同，不符合《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條第一項。因此，抵債房屋受讓人不享有物權期待權，不能主張排除對房屋的執(zhí)行。
2. 人民法院對《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條第一項“買賣合同”的認定標準是是否具備購買房屋的目的。本案中，法院認為抵債目的不同于購買房屋的目的，即使雙方簽訂了《買賣合同》，也僅是抵債的履行方式，不影響其真實的抵債目的。而在延伸閱讀的一則案例中，案外人以債權抵頂部分購房款，法院認可了其購買房屋的目的，并據(jù)此排除執(zhí)行。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2020〕21號】（2021.1.1生效）
第二十八條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院判決
以下為法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本案中，楊婕系在否認恒豐銀行南充分行享有抵押權的基礎上，主要以《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定為據(jù)，主張其權益可以阻卻強制執(zhí)行，一審法院囿于相關生效執(zhí)行法律文書的內(nèi)容，也是將恒豐銀行南充分行作為普通債權人，依該條規(guī)定為據(jù)進行的論證。其實，無論是該規(guī)定第二十八條，還是第二十九條，均將“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”作為執(zhí)行案外人的權益能夠排除強制執(zhí)行的首要條件，其意欲保護的主體是真實的房屋（不動產(chǎn)）買受人，保護的對象是合法的房屋（不動產(chǎn)）交易法律關系。楊婕在本案中系基于抵債行為而受讓的案涉房屋，該行為的目的在于通過以房抵債消滅相關當事人之間的既有債權債務。雖然楊婕提交了其與思凱房產(chǎn)公司簽訂的《商品房買賣合同》,但其應是基于今后辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記的需要，是以物抵債的具體履行方式；在完成相關房屋過戶登記手續(xù)之前，其享有的是未來據(jù)實抵債的債權請求權。因此，楊婕與思凱房產(chǎn)公司之間并未基于購買房屋之目的而成立真實的買賣關系，雙方在以房抵債過程中簽訂的《商品房買賣合同》，并不能改變楊婕在本質(zhì)上屬于普通金錢債權人的地位，其所享有的權益不應優(yōu)于其他普通金錢債權人，更不能優(yōu)于抵押權人，該權益不足以排除本案強制執(zhí)行。質(zhì)言之，無論恒豐銀行南充分行是否享有抵押權，也無論本案是適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條還是適用第二十九條的規(guī)定，因楊婕在本案中不享有物權期待權，其權益不足以阻卻強制執(zhí)行。
案件來源
《恒豐銀行股份有限公司南充分行楊婕申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【（2020）川民終269號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
案例1：《富滇銀行股份有限公司昆明西山支行、尹結華申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【(2020)最高法民終760號】
最高法院認為，本案中，關于尹結華是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同問題。據(jù)原審查明，根據(jù)東江公司與廣福公司簽訂的《民工權益保障承諾書》《廣福城項目A8地塊寫字樓幕墻工程施工合同》《工程質(zhì)量保修書》及《工程竣工驗收證明書》《基本建設工程結算審核定案表》，結合雙方蓋章的《情況說明》《購房承諾書》《委托付款函》等在案證據(jù)，因東江公司承建廣福城項目XXX地塊寫字樓幕墻工程，廣福公司欠付東江公司工程款1962314.59元。2016年8月，東江公司與廣福公司協(xié)商以房抵扣工程款，東江公司將其對廣福公司享有的工程款債權1962314.59元轉(zhuǎn)為尹結華購買案涉商鋪的購房款。2016年9月12日，尹結華與廣福公司就案涉商鋪簽訂《購買協(xié)議》。案涉商鋪于2017年7月20日被查封。富滇銀行未提供證據(jù)證明案涉《購買協(xié)議》系尹結華與廣福公司串通倒簽而形成的虛假購房合同，其主張該以物抵債協(xié)議不能體現(xiàn)雙方買賣房屋的真實意思表示，只是債務人履行債務的變通方式，不能認定為上述司法解釋第二十八條規(guī)定的合法有效的房屋買賣合同的理由不能成立。原審認定尹結華在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并無不當。
案例2：《葫蘆島農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司、葫蘆島市中業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第三人撤銷之訴二審民事裁定書》【(2020)最高法民終1184號】
最高法院認為，本院認為，本案系第三人撤銷之訴，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條的規(guī)定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關系的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。前兩款規(guī)定的第三人，因不能歸責于本人的事由未參加訴訟，但有證據(jù)證明發(fā)生法律效力的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部內(nèi)容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內(nèi)，向作出該判決、裁定、調(diào)解書的人民法院提起訴訟。人民法院經(jīng)審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調(diào)解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。本案中，葫蘆島農(nóng)商行請求撤銷遼寧省高級人民法院（2018）遼民終118號民事判決和葫蘆島市中級人民法院（2017）遼14民初36號民事判決，而該案系中業(yè)公司基于其與恒遠公司簽訂的《團購商品房預售協(xié)議書》《團體商品房預售補充協(xié)議書》及其與劉玉鳳簽訂的商品房買賣合同提起的訴訟，請求解除《團購商品房預售協(xié)議書》《團體商品房預售補充協(xié)議書》并賠償損失，解除與劉玉鳳簽訂的商品房買賣合同并返還房產(chǎn)及車庫。葫蘆島農(nóng)商行對該案訴訟標的無獨立請求權，并非該案有獨立請求權的第三人，其與劉玉鳳、恒遠公司之間系金融借款關系，亦與該案的處理結果無法律上的利害關系。一審法院據(jù)此認定葫蘆島農(nóng)商行不具備法律規(guī)定的提起第三人撤銷之訴的主體資格、其起訴不符合第三人撤銷之訴的受理條件，認定事實和適用法律并無不當。案涉房屋仍然登記在中業(yè)公司名下，劉玉鳳尚未取得案涉房屋的所有權。劉玉鳳與葫蘆島農(nóng)商行前身葫蘆島市龍港區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社簽訂《抵債協(xié)議書》，采取以物抵債的方式消滅金錢債務，是債務履行方式的變更。在抵債房屋仍然登記在中業(yè)公司名下、劉玉鳳尚未取得房屋所有權的情況下，葫蘆島農(nóng)商行并不據(jù)此取得優(yōu)先于一般債權的權利。葫蘆島農(nóng)商行認為劉玉鳳將案涉商品房抵債給葫蘆島農(nóng)商行系物權期待權的轉(zhuǎn)讓行為，并據(jù)此主張（2017）遼14民初36號和（2018）遼民終118號民事判決解除中業(yè)公司與劉玉鳳的商品房買賣合同，導致其財產(chǎn)權受到侵害，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
案例3：《康靜、青島華東葡萄釀酒有限公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2020)最高法民申3620號】
最高法院認為，訴訟中，康靜就其對案涉6號樓1單元501室商品房享有排除強制執(zhí)行的民事權益的依據(jù)為《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，并符合該條規(guī)定的四個要件。康靜認為通過抵頂行為以及委托案外人代為支付剩余購房款的行為，應視為支付了全部購房款。從《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條文本意看，該條規(guī)定的是無過錯不動產(chǎn)買受人的權利保護問題，以物抵債受讓人并非屬于前述不動產(chǎn)買受人范圍，并不能適用該條的規(guī)定予以保護。本案中，康靜于訴訟中提供的《以房抵付工程款協(xié)議》《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協(xié)議》等證據(jù)表明康力商砼公司與中天嘉合公司就以房抵頂混凝土貨款達成合意，康靜應支付的合同價款實為康力商砼公司的混凝土貨款。康靜取得案涉房屋是基于康力商砼公司與中天嘉合公司之間的混凝土貨款抵頂。案涉《青島市商品房預售合同》《商品房預售合同補充協(xié)議》等協(xié)議實為消滅康力商砼公司與中天嘉合公司之間的債權債務關系，最終實現(xiàn)債的清償，這與購買不動產(chǎn)而訂立的買房合同存在差異，并不能適用前述司法解釋的規(guī)定，也不能據(jù)此認定康靜享有物權期待權。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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