被執(zhí)行人將其所有的房屋等需要辦理過(guò)戶(hù)的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)的，即便未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，若第三人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)該財(cái)產(chǎn)。

一、案件爭(zhēng)議的執(zhí)行標(biāo)的是趙麗、姜云莉、孫宏聲分別向?yàn)豸斈君R亞鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“亞鴻公司”）購(gòu)買(mǎi)的位于烏魯木齊解放南路317號(hào)房產(chǎn)（下稱(chēng)“案涉房產(chǎn)”）中的1棟14層C戶(hù)、1棟12層B戶(hù)、1棟23層C戶(hù)（下稱(chēng)“三套房產(chǎn)”）。三人均在2003年5月11日前將房款全部付清，并且在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂一周內(nèi)完成交付，已實(shí)際占用至今。

二、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部（下稱(chēng)“農(nóng)業(yè)銀行”）與亞鴻公司發(fā)生借款合同糾紛，農(nóng)業(yè)銀行依據(jù)具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證債權(quán)文書(shū)于2003年7月10日向新疆高院申請(qǐng)對(duì)亞鴻公司強(qiáng)制執(zhí)行。2003年8月11日，新疆高院根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行的申請(qǐng)查封亞鴻公司抵押給農(nóng)業(yè)銀行的案涉房產(chǎn)共計(jì)163套。

三、趙麗、姜云莉、孫宏聲向新疆高院提起異議，請(qǐng)求解除對(duì)其占有的三套房產(chǎn)的查封。理由是：在亞鴻公司為他們辦理該房屋備案手續(xù)期間，因農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)執(zhí)行亞鴻公司一案，新疆高院查封了他們購(gòu)買(mǎi)的房屋，致使其至今未能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，嚴(yán)重侵犯了他們的合法利益。

四、新疆高院于2013年6月17日作出異議裁定，解除對(duì)案涉房產(chǎn)中的三套房產(chǎn)的查封。

五、農(nóng)業(yè)銀行不服，向最高法院申請(qǐng)復(fù)議，請(qǐng)求撤銷(xiāo)異議裁定。最高法院裁定駁回農(nóng)業(yè)銀行的復(fù)議申請(qǐng)。維持新疆高院（2013）新執(zhí)二監(jiān)字第58號(hào)執(zhí)行裁定。

趙麗、姜云莉、孫宏聲分別與亞鴻公司簽訂了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并付清了房款，且實(shí)際占用至今，無(wú)證據(jù)證明三人存在過(guò)錯(cuò)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對(duì)于需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。根據(jù)趙麗、姜云莉、孫宏聲三人已付清全款并占有房產(chǎn)且無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況，應(yīng)當(dāng)解除對(duì)三套房產(chǎn)的查封。 

申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行提出復(fù)議申請(qǐng)，認(rèn)為新疆高院未答復(fù)其對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽署時(shí)間鑒定的申請(qǐng)屬于執(zhí)行程序違法。新疆高院因已查明趙麗等三人的買(mǎi)賣(mài)房屋以及實(shí)際占有多年的事實(shí)，遂口頭告知不予鑒定。 

申請(qǐng)執(zhí)行人農(nóng)業(yè)銀行未能舉證證明趙麗、姜云莉、孫宏聲三人存在過(guò)錯(cuò)，因此不支持農(nóng)業(yè)銀行請(qǐng)求撤銷(xiāo)解除對(duì)三人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的查封的裁定。

北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。

一、對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人來(lái)說(shuō)，為了防止第三人與被執(zhí)行人惡意串通、規(guī)避執(zhí)行，本書(shū)作者建議要嚴(yán)格把握第三人執(zhí)行異議成立的規(guī)定要件。在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)，應(yīng)請(qǐng)求法院認(rèn)真審核相關(guān)證據(jù)材料，確定如下事實(shí)：（1）買(mǎi)受人是否全部付清價(jià)款；（2）是否存在證據(jù)證明買(mǎi)受人付清價(jià)款的具體時(shí)間；（3）買(mǎi)受人是否實(shí)際占有；（4）買(mǎi)受人對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)是否存在過(guò)錯(cuò)。

根據(jù)法律規(guī)定及我們辦理同類(lèi)案件的經(jīng)驗(yàn)，就非因買(mǎi)受人原因?qū)е路课荼徊榉馊绾尉葷?jì)的問(wèn)題，我們建議可考慮如下解決思路：第一，最有效的救濟(jì)途徑便如上述案件中，以案外人異議的程序向法院提出申請(qǐng)。需要注意的是，買(mǎi)受人要能證明自己的買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)已經(jīng)全部履行完畢，價(jià)款已全部付清且實(shí)際占有，同時(shí)，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證不是由自己的過(guò)錯(cuò)引起。第二，若是新買(mǎi)的房屋還沒(méi)有入住，買(mǎi)受人還可以另訴開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同并追究其違約責(zé)任。

三、此外，我們有必要重申《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）第十五條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”的規(guī)定，明確了案外人異議得到支持應(yīng)滿(mǎn)足的條件，案外人在主張權(quán)利時(shí)需特別注意。

（我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020修正）

第十五條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶(hù)登記的財(cái)產(chǎn)出賣(mài)給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(2020修正)

第二十八條 金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。

最高人民法院：《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司新疆維吾爾自治區(qū)分行營(yíng)業(yè)部申請(qǐng)復(fù)議案執(zhí)行裁定書(shū)》【（2013）執(zhí)復(fù)字第16號(hào)】