重點城市當前的土拍規則中，對購地資金來源均保留了嚴格的自有資金要求，也即土地競拍保證金、土地款均不得為融資款，包括股東借款也不行。在具體購地資金要求方面，則一般表述如下：“競買人的購地資金（含競買保證金、出讓價款）來源應符合我國法律法規政策規定。競買企業股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利等。購地資金不得直接或間接使用金融機構各類融資資金，購地資金不得使用房地產產業鏈上下游關聯企業借款或預付款，購地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購地資金不得使用參與競買企業控制的非房地產企業融資等”。

在土拍政策的調整方面，目前變化最大的就是土地款可以分期繳納，比如大部分重點城市都允許房企剩下一半或者最后一筆土地款在半年內或一年內繳完。房企競得土地后，不管是一線城市的北京還是二三四線的其他城市，目前大部分城市都給項目的開發報建、施工辦證等開通了綠色通道，因此競得土地后大型房企一般半年左右就能滿足“432”的開發貸申請條件，快的甚至是能進入到滿足預售申請條件的階段，而達到這兩個節點前房企的土地尾款都還沒到達政府規定的支付時間。對于重點城市地產項目在滿足開發貸申請條件之前的地產前融業務來說，土地款融資肯定碰不得，因為這是高壓線，各地的招拍掛文件里面都有明確的限制性規定，那房企未繳完地價的情況下開發建設階段的開發建設費用融資是否能介入呢？我們注意到，對于這種土地款分期繳納的項目，房企取得土地后有開發建設費用的融資需求但土地款卻還沒到期繳納完畢的，銀行、信托、私募等機構其實都無法介入開發建設費用的融資，也即這類項目在繳完土地款之前受監管的金融類機構都無法介入其前融業務。值得一提的是，如果地產投資機構并不為銀保監會、證監會等政府部門監管的金融機構或投資管理機構，且資金來源也不涉及到募集，那對于這類項目的開發建設費用融資需求來說，此類地產投資機構仍舊可以正常操作，尤其是以真股、明股實債等方式進行操作的融資產品。以我們最近在處理的融資項目為例，目前基本上都是分期繳納土地款的項目類型。

需說明的是，非重點城市或者未限制土拍資金來源的城市，所屬區域地產項目的前融業務中，土地款融資方面，除了銀行、信托、私募等受監管機構外，其他地產投資機構仍舊存在業務切入空間；而對于房企繳完土地款后的前融業務，則信托、私募等機構都可以正常介入。當然，對于分期繳納土地款的項目，在房企未繳完土地款之前，銀行、信托、私募等受監管機構同樣不得提供土地款或開發建設費用等前期融資。而只要房企已滿足“432”的要求，則肯定會優選銀行或信托的低成本的開發貸融資，而不會再選擇高成本的前融資金。