丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部、CRIC研究
一季度，房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)指標可謂“慘烈”。房地產(chǎn)開發(fā)投資27765億元，同比增長0.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)12個月回落。商品房銷售面積同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%；商品房銷售額下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。而房企一季度拿地面積僅為1339萬平方米，比上年下降了41.8%。
百強房企1-4月累計業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。4月單月業(yè)績同比降低58.6%，環(huán)比降低16.2%，環(huán)比降幅大于近年同期水平。與此同時，房企償債壓力依然有增無減。
二季度的三分之一已經(jīng)過去，政策繼續(xù)松綁成為關鍵詞，僅4月份就有超40個省市落地救市政策，但收效甚微。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，擺在面前的是兩大生存問題：一個短期生存的“燃眉之急”，另一個是長久的發(fā)展模式。
比如，5月會是行業(yè)拐點嗎？市場底何時才能到來？融資難題與償債壓力如何尋得最優(yōu)解？第二曲線能否成為拯救房地產(chǎn)主業(yè)的那根“稻草”？行業(yè)還會迎來哪些變局？等等。
值此“五·一”勞動節(jié)之際，我們推出系列策劃，從企業(yè)、政策、市場、土地、融資、物業(yè)和租賃入手，全面剖析2022年房地產(chǎn)市場開局表現(xiàn)以及行業(yè)之變，從變局中，為2022年樓市尋找確定性。
2022年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力持續(xù)、市場整體表現(xiàn)保持低迷，疊加部分城市受疫情封控影響，4月百強房企銷售規(guī)模大降。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，百強房企4月單月銷售操盤金額僅有4284.7億元，環(huán)比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大，且降幅創(chuàng)下近年來單月業(yè)績同比降幅的最高水平。
受此影響，1-4月累計業(yè)績來看，百強房企整體業(yè)績規(guī)模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。此外，百強房企全口徑銷售規(guī)模和權益銷售規(guī)模同比降幅均已“腰斬”。
圖：2022年1-4月百強房企單月業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）
圖：2022年1-4月百強房企累計業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）
疫情，仍然是房地產(chǎn)行業(yè)最大的不確定性。
4月，受疫情影響，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇，成交同比跌幅進一步擴大。30個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至58%。一線城市成交環(huán)比下降19%，同比下降47%；26個二、三線城市市場愈加慘淡，成交環(huán)比下降18%，同比跌幅擴至60%。
長三角地區(qū)市場近乎全面熄火。
受疫情影響，上海樓市進入停擺狀態(tài)，封控時間過長勢必將降低居民收入及消費預期。杭州、寧波、合肥、南京等市場走弱。以南京為例，案場客戶到訪量環(huán)比下滑，新盤平均去化率低至33%，熱點板塊出現(xiàn)開盤流搖現(xiàn)象，邊緣板塊折扣力度加大，最低9折。蘇北地區(qū)市場全面承壓，徐州、鹽城、淮安等特價房、工抵房等屢見不鮮，渠道傭金點位持續(xù)提升，但實際轉化效果較差。
京津冀地區(qū)僅限于北京市場轉暖。北京新盤平均去化率穩(wěn)步提升至41%，核心地段高性價比樓盤銷售火爆，但遠郊區(qū)域市場難言好轉，不少項目去化率仍低于10%。天津、河北市場觀望情緒依舊濃重。
大灣區(qū)市場復蘇進度弱于預期。
3月以來，廣州、深圳均因為疫情突襲而出現(xiàn)下滑。4月廣州市場緩慢復蘇，新盤平均去化率低位回升至21%，中高端需求相對堅挺，但剛需觀望情緒濃重，部分外圍區(qū)域庫存積壓，成交未見起色。深圳仍然沒有扭轉頹勢，新盤平均去化率小幅回落至32%，龍崗、龍華等關外區(qū)域去化普遍承壓。
中西部地區(qū)市場褪色，武漢、成都、重慶等市場羸弱，西安、鄭州等區(qū)域分化加劇。以武漢為例，受累于庫存高位積壓，房企供貨信心嚴重缺失，不少項目不拿預售證、暫緩開盤，新盤平均去化率低至20%，不同板塊、不同項目分化加劇，遠郊板塊營銷力度不斷加大，部分項目渠道傭金點位上漲至10萬元/套。
房企銷售業(yè)績表現(xiàn)側面反映出行業(yè)仍處于深度調整周期，市場持續(xù)低迷，行業(yè)風險尚未出清。
2022年以來，為促進行業(yè)的健康發(fā)展和良性循環(huán)，中央多部委在房企融資、并購貸、預售資金監(jiān)管等多個層面釋放積極信號，但政策回暖的傳導落地尚需時間。
短期內企業(yè)融資未有明顯回暖，1-4月，房企整體融資規(guī)模仍然維持低位，僅有1378億元，同比下降52%，境外發(fā)債占比僅有4%。多數(shù)房企流動性壓力持續(xù)。
目前來看，抓銷售回款、提升自身造血能力，保證現(xiàn)金流安全、優(yōu)化債務結構、防范流動性風險是企業(yè)保持財務定力及穩(wěn)健經(jīng)營的關鍵。
圖：2021年至2022年4月房企發(fā)債總量及境外債占比（億元）
注：發(fā)債僅指境內外發(fā)行的各類債券、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)等，不包含各類貸款等
各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)也意味著短期內企業(yè)盈利水平仍將繼續(xù)承壓。
2021年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，營收增速放緩、利潤規(guī)模負增長。企業(yè)利潤率持續(xù)下行探底，各項利潤率指標均已降至歷史較低水平。近九成企業(yè)毛利率、歸母凈利率雙降，部分頭部房企毛利率低于20%。
行業(yè)盤整期下高杠桿、高周轉模式無法持續(xù)，企業(yè)經(jīng)營邏輯正在加速轉變。
邏輯轉變牽一發(fā)而動全身，穩(wěn)利潤的關鍵是需要房企多維度思考。比如，審慎拿地、優(yōu)選項目，保證項目利潤率水平；降本增效、戰(zhàn)略精簡，向管理要效益；堅持長期主義，在多元業(yè)務板塊擇優(yōu)發(fā)展、提升資產(chǎn)質量和經(jīng)營效益；回歸產(chǎn)品、加強產(chǎn)品力打造，提高產(chǎn)品適銷性及產(chǎn)品溢價等。
圖：2015-2021年行業(yè)典型上市房企整體利潤率水平及變動
注：為與H股上市房企統(tǒng)一口徑，A股上市房企毛利潤計算中扣除稅金及附加
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
4月29日，政治局會議中關于房地產(chǎn)表述釋放積極信號，支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。僅4月，就有40個省市落地救市政策，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購，南寧、長沙等弱二線及三四線城市財稅刺激托市，但由于需求及購買力透支、市場信心尚未恢復等原因，難以扭轉市場持續(xù)下行趨勢。
房地產(chǎn)市場何時回穩(wěn)？從目前形勢來看，只有激活相對充裕的改善性購房消費，才能真正快速實現(xiàn)回穩(wěn)，因此，政策的刺激力度非常關鍵，尤其是下調核心城市二套房首付比例等措施。目前來看，行業(yè)回穩(wěn)預期并不樂觀，核心城市預計在三季度有望觸底回穩(wěn)，三四線城市將面臨更長的調整周期。
附：2022年4月中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP50銷售排行榜
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
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