作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近年來，千億目標(biāo)下禹洲集團(tuán)極速狂奔，境內(nèi)外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環(huán)境收緊以及房企融資新規(guī)政策出臺，其杠桿率持續(xù)惡化。

5月31日，禹洲集團(tuán)（01628.HK）公告稱，公司未在寬限期屆滿時(shí)兌付2023年到期票息6％優(yōu)先票據(jù)、2024年到期票息8.375％優(yōu)先票據(jù)、2023年到期9.95％綠色優(yōu)先票據(jù)的利息，構(gòu)成違約事件。

違約公告

此外，禹洲集團(tuán)未兌付優(yōu)先永續(xù)證券806萬美元的款項(xiàng)，已構(gòu)成以上票據(jù)和證券下的違約事件。

禹洲集團(tuán)表示，債券持有人可能要求即刻償還本金和應(yīng)計(jì)利息，或采取其他行動。公司稱尚未收到持有人加速行動的通知。

值得注意的是，這并非禹洲集團(tuán)首次發(fā)生債務(wù)違約。

今年3月7日，禹洲集團(tuán)未能支付2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)利息2125萬美元，構(gòu)成違約事件。

隨后，3月31日禹洲集團(tuán)又構(gòu)成2024年票據(jù)、2025年票據(jù)II、2026年票據(jù)II三只美元債項(xiàng)下的違約事件，同時(shí)構(gòu)成7筆債券下的違約事件。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前禹洲集團(tuán)存續(xù)美元債13只，存續(xù)規(guī)模56.75億美元，其中將有超10億美元債于一年內(nèi)到期。

存續(xù)美元債

自從2021年下半年以來，穆迪、惠譽(yù)等國際評級機(jī)構(gòu)相繼下調(diào)禹洲集團(tuán)評級，其信用資質(zhì)持續(xù)惡化。

目前，禹洲集團(tuán)債務(wù)危機(jī)爆發(fā)，公司在債務(wù)泥潭中越陷越深，此前有消息稱其計(jì)劃將在今年年底前實(shí)施離岸債務(wù)的整體重組。

近年來，千億目標(biāo)下禹洲集團(tuán)極速狂奔，境內(nèi)外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環(huán)境收緊以及房企融資新規(guī)政策出臺，其杠桿率持續(xù)惡化。

據(jù)官網(wǎng)介紹，禹洲集團(tuán)1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市，已發(fā)展成集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營、酒店運(yùn)營、物業(yè)管理、金融、貿(mào)易為一體的多元化綜合性集團(tuán)。

2016年，禹洲集團(tuán)將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰(zhàn)略落地。

禹洲集團(tuán)官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，禹洲集團(tuán)的控股股東和實(shí)際控制人均為林龍安、郭英蘭夫婦。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，禹洲集團(tuán)整體銷售規(guī)模呈快速增長態(tài)勢，2020年實(shí)現(xiàn)合約銷售1049.67億元，首次邁入“千億俱樂部”。

2021年，禹洲集團(tuán)全年錄得累計(jì)銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年禹洲集團(tuán)以688.8億操盤金額位列房企第44位；以397.4萬平方米操盤面積排第45名，屬于TOP50中型房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年前5個(gè)月，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額142.1億元，同比大幅減少65.9%。

近年來，禹洲集團(tuán)在財(cái)務(wù)上“財(cái)技了得”，“神操作”不斷。

2020年，禹洲集團(tuán)營收腰斬、業(yè)績爆雷，凈利潤下滑九成以上，2021年中報(bào)季其竟然修改2020年中報(bào)數(shù)據(jù)，使得2021年財(cái)報(bào)“大放異彩”。

2021年，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入270.71億元，同比上升160.01%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤8.62億元，同比增長636.88%。

實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤

土儲方面，截至2021年12月末，禹洲集團(tuán)的土地儲備總可供銷售建筑面積約2042萬平方米，179個(gè)項(xiàng)目，分別分佈于六大都市圈共39個(gè)城市。

截至2021年末，禹洲集團(tuán)總資產(chǎn)為1743.81億元，總負(fù)債1329.86億元，凈資產(chǎn)413.95億元，資產(chǎn)負(fù)債率76.26%。

從“三道紅線”看，截至2021年末，禹洲集團(tuán)紅線全面達(dá)標(biāo)，其中凈負(fù)債率94.4%、剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.2%，現(xiàn)金短債比約為1.25。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，禹洲集團(tuán)主要以流動負(fù)債為主，占總負(fù)債比為65%。

截至2021年末，禹洲集團(tuán)流動負(fù)債有863.88億元，主要為其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有139.99億元。

相較于短債壓力，禹洲鴻圖流動性尚可，其賬上貨幣資金有143.78億元，雖較2020年末大幅減少，但還可以覆蓋短債，具有一定短期償債壓力。

在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團(tuán)銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見其財(cái)務(wù)彈性尚可。

銀行授信

除此之外，禹洲集團(tuán)還有非流動負(fù)債465.98億元，主要為長期借貸，其長期有息負(fù)債合計(jì)425.84億元。

整體來看，禹洲集團(tuán)剛性債務(wù)規(guī)模有565.83億元，主要為長期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為43%。

在償債資金方面，禹洲集團(tuán)主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應(yīng)收賬款，股權(quán)融資、股權(quán)質(zhì)押融資以及信托等方式融資。

2021年，由于籌資流入資金銳減，在償還大量負(fù)債后，禹洲鴻圖籌資性現(xiàn)金流凈額呈凈流出狀態(tài)，說明其外部融資渠道并不順暢。

籌資活動現(xiàn)金流

值得注意的是，近年來禹洲集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益大幅增長，與少數(shù)股東損益占比不匹配，存在一定“明股實(shí)債”嫌疑。

2019年至2021年，禹洲集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益分別為58.24億元、96.73億元和152.78億元，同比分別增加199.65%、66.08%和57%，但同期其母公司權(quán)益的增幅僅為17.53%、7.54%和6%。

為了應(yīng)對到期債務(wù)，禹洲集團(tuán)不僅動用自有資金償還，并且一直在“賣子求生”。

今年3月8日，禹洲集團(tuán)與華潤萬象生活訂立正式協(xié)議，以最終代價(jià)人民幣10.58億元出售旗下禹洲物業(yè)的全部已發(fā)行股本。

總得來看，禹洲集團(tuán)盈利能力欠佳，對債務(wù)和利息的保障能力惡化；債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，融資環(huán)境欠佳，再融資壓力較大；變賣資產(chǎn)償債效果甚微。

1988年，大學(xué)畢業(yè)后，有著財(cái)經(jīng)專業(yè)背景的林龍安被分配到廈門財(cái)政系統(tǒng)工作。

1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發(fā)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理，開始與房地產(chǎn)打交道。

次年，三十而立的林龍安放棄公務(wù)員穩(wěn)定的工作，下海從辦采石場開始了創(chuàng)業(yè)之路，后來他傾其所有創(chuàng)立禹洲地產(chǎn)，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。

禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安

1995年，禹洲推出第一個(gè)產(chǎn)品“禹洲新村”，地處廈門市島內(nèi)仙岳山麓城鄉(xiāng)結(jié)合部，雖然并非城市核心地段，但其在產(chǎn)品上花了不少心思，在當(dāng)時(shí)的廈門市場上贏得了一片美譽(yù)。

賺得第一桶金后，林龍安以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲在廈門已經(jīng)做到首屈一指。

2004年起，禹洲開始版圖擴(kuò)張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國型房企轉(zhuǎn)變。

2008年，金融風(fēng)暴席卷全球，房價(jià)下行市場成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流度過危機(jī)，并于2009年底赴港上市。

上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財(cái)富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》第182位。

2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進(jìn)，林龍安更崇尚香港地產(chǎn)商的保守經(jīng)營。

然而，彼時(shí)閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。

2017年，禹洲集團(tuán)提出“區(qū)域深耕,全國領(lǐng)先”新的發(fā)展戰(zhàn)略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標(biāo)。

隨后，禹洲集團(tuán)開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當(dāng)年拿地規(guī)模高于2015和2016年總和。

2018年，禹洲集團(tuán)全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰(zhàn)略方針，其進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)土儲新增土地儲備540萬平方米。

然而，激進(jìn)擴(kuò)張一方面導(dǎo)致禹洲集團(tuán)債務(wù)規(guī)模飆升，另一方面其高價(jià)拿地的弊端開始顯現(xiàn)。

由于近幾年禹洲集團(tuán)營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉(zhuǎn)率也接連下滑。

2019年，高溢價(jià)拿地壓力下，禹洲集團(tuán)及時(shí)止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。

同時(shí)，禹洲集團(tuán)多地項(xiàng)目因質(zhì)量問題遭業(yè)主投訴維權(quán)，高周轉(zhuǎn)指揮棒下以質(zhì)量聞名的禹洲，卻在這個(gè)問題上頻頻出錯(cuò)。

回過頭來看，規(guī)模擴(kuò)張偏離了林龍安的戰(zhàn)略基調(diào)，透支了禹洲的增長潛力，給后續(xù)運(yùn)營埋下隱患。（作者微信：littlebond1）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “千億閩系房企”債務(wù)危機(jī)沉重，將實(shí)施離岸債務(wù)整體重組