作者：黃博文

來源：地產(chǎn)黃老邪（ID：DCHLX1）

昨天下午有消息流出，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的又一重磅政策即將出爐，影響度堪比去年的“三道紅線”。

究竟是什么樣的政策，能夠掀起那么大波瀾。用一句話概括，就是住宅用地的“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，每年不超過三次。

兩天內(nèi)，已有天津、鄭州、青島等多個(gè)城市發(fā)布通知，要求相關(guān)部門落實(shí)“兩集中”。此外，根據(jù)網(wǎng)傳消息，包括北上廣深等22個(gè)重點(diǎn)城市的住宅用地，都將按照“兩集中”的方式進(jìn)行土地出讓。

黃老邪一直認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，是一個(gè)政策牽引，資源驅(qū)動(dòng)的類金融行業(yè)，能夠支撐企業(yè)在行業(yè)內(nèi)立足的資源無非是錢、地、人。“兩集中”推地政策必然會(huì)對(duì)行業(yè)的資源分配格局產(chǎn)生重大影響。

“兩集中”政策還有哪些不確定？出臺(tái)的目的是什么？中小房企如何轉(zhuǎn)危為機(jī)？且聽黃老邪細(xì)細(xì)分解。

“兩集中”驟然來臨

疑點(diǎn)仍重重

據(jù)業(yè)內(nèi)網(wǎng)傳消息，“兩集中”的試點(diǎn)將在22個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市進(jìn)行。包括北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無錫。

以天津市2月23日出臺(tái)的相關(guān)公告措辭為例：

一是集中發(fā)布出讓公告，且原則上全年住宅用地出讓不超過3次（分別為3月、6月、9月中旬份三批次集中發(fā)布住宅用地的出讓公告）；

二是集中組織出讓活動(dòng)：同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

不過除了天津以外，其他出臺(tái)相關(guān)通知的城市仍未在相關(guān)文件中有具體細(xì)則闡述，或根本沒有類似文件的流出。

可以看出，“兩集中”政策雖然驟然而至，但還存在著許多問號(hào)。但黃老邪認(rèn)為，推地新政仍存在著七大疑點(diǎn)有待觀察：

1.22個(gè)城市中，除天津、鄭州、青島等城市之外，其他城市還未有跟進(jìn)文件出臺(tái)；

2.具體執(zhí)行細(xì)則還有待觀察，如政策生效時(shí)間點(diǎn)、三次推地時(shí)間安排等；

3.新政效果如何還有待觀察；

4.是階段性政策，還是常態(tài)化政策；

5.僅限制住宅用地，還是會(huì)推廣到其他類型的土地上；

6.22個(gè)熱點(diǎn)城市之外的城市，會(huì)不會(huì)跟進(jìn)；

7.各城市全年三次推地中，單次推地?cái)?shù)量是平均分配，還是有多有少。

可以確定的是，房地產(chǎn)行業(yè)的VUCA時(shí)代已經(jīng)悄然來臨，“兩集中”政策驟然出現(xiàn)與疑點(diǎn)重重，正是其典型表現(xiàn)。這就要求無論何種類型、何種規(guī)模的房企，都必須密切關(guān)注相關(guān)城市推地政策的變化，最重要的是提前強(qiáng)化對(duì)于城市與市場(chǎng)的研判，未雨綢繆才能有備無患。

“兩集中”的重重疑點(diǎn)，博志成根據(jù)多年地產(chǎn)行業(yè)研究與咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)，做出以下預(yù)判：

一是“兩集中”政策，極有可能成為22個(gè)熱點(diǎn)城市的常態(tài)化調(diào)控政策；

二是短期內(nèi)（三年內(nèi)）大概率只針對(duì)住宅用地，不會(huì)影響其他類型土地的推地節(jié)奏；

三是其他已有土地出讓政策維持原狀，如“熔斷機(jī)制”、“保障房比例”等；

四是在22個(gè)城市之外，近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不顯著的城市，大概率會(huì)跟進(jìn)“兩集中”政策。

推地新政的初衷

還要放到調(diào)控長(zhǎng)河中看

“兩集中”的土地出讓規(guī)則已經(jīng)初露端倪，作為企業(yè)，一定要清楚政府此次調(diào)控的目的與背景。

首先黨的十九屆五中全會(huì)，以及中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都對(duì)住宅用地供應(yīng)工作提出了明確要求，完善土地出讓收入分配機(jī)制。

此外，無論是現(xiàn)階段還是未來的調(diào)控政策，依舊在圍繞著以往房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，沒有變化。其核心目的依舊是“房住不炒”、“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”、“租購(gòu)并舉，因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

因此，“兩集中”一定要與以往調(diào)控政策結(jié)合起來總體分析。

以往的基礎(chǔ)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限售、限貸政策，主要目的是從需求端下手，從限制銷售拉動(dòng)的角度，壓制房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性杠桿的依賴。

而近期出臺(tái)的“五道紅線”，則是從融資端下手，控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)型杠桿的水平與增幅，防范金融性風(fēng)險(xiǎn)。

而此次的“兩集中”推地新政，則是從土地供給側(cè)下手，堵住了房企財(cái)務(wù)型杠桿與經(jīng)營(yíng)性杠桿發(fā)揮作用的另一條道路，這兩個(gè)杠桿對(duì)于房企發(fā)展的作用將進(jìn)一步減弱。

不過作為地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)過度悲觀，未來的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依舊是十幾萬億的大行業(yè)、最有機(jī)會(huì)的行業(yè)。此次政策的推出，目的還是推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。

既然經(jīng)營(yíng)性與財(cái)務(wù)性杠桿受限，企業(yè)只要發(fā)揮其他杠桿的作用，扎實(shí)企業(yè)內(nèi)功，地產(chǎn)行業(yè)依舊大有可為。

?“兩集中”并不可怕

中小房企危中存機(jī)

土地的集中出讓，雖然更有利于大型房企、國(guó)有房企，中小房企的生存空間將會(huì)被進(jìn)一步壓縮，但危機(jī)中往往也隱藏著一定的機(jī)遇。中小房企如何抓住機(jī)遇，黃老邪有以下幾點(diǎn)建議。

一、密切跟蹤外部環(huán)境的變化

中小房企的老板及高管團(tuán)隊(duì)，一定要密切關(guān)注企業(yè)外部環(huán)境的變化，并及時(shí)作出反應(yīng)，包括涉及房地產(chǎn)行業(yè)的重要政策、熱點(diǎn)城市市場(chǎng)、標(biāo)桿及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作。閉門造車與埋頭拉車，必定會(huì)為企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、重新優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略

推地新政出臺(tái)之后，有先見之明的企業(yè)，其中也包括中小房企，已經(jīng)對(duì)企業(yè)發(fā)展速度與節(jié)奏、發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)的平衡等這些戰(zhàn)略層面的問題，進(jìn)行了重新思考。

需要著重強(qiáng)調(diào)的是，作為中小房地產(chǎn)企業(yè)的高管，尤其是老板，一定要對(duì)土地新規(guī)重點(diǎn)關(guān)注。畢竟“問題出在前三排，根子全在主席臺(tái)”。中小房企一定要緊跟政策變化，重新優(yōu)化企業(yè)戰(zhàn)略、調(diào)整戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)路徑，著手提升團(tuán)隊(duì)能力，優(yōu)化調(diào)整區(qū)域布局。

近年來，博志成以戰(zhàn)略研討會(huì)的形式，幫助了眾多發(fā)展型房企梳理企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，明確戰(zhàn)略定位。同時(shí)，也通過引導(dǎo)房企高層，完成企業(yè)快速發(fā)展的頂層設(shè)計(jì)，并制定系統(tǒng)落地措施，助力企業(yè)快速增長(zhǎng)。

三、夯實(shí)企業(yè)內(nèi)功

推地新政必定會(huì)對(duì)企業(yè)整體的投融運(yùn)銷提出新的考驗(yàn)。也是房企提升內(nèi)功的良好機(jī)會(huì)。整體來看，中小房企一定要重點(diǎn)提升自身把握節(jié)奏的能力，以此來提升運(yùn)營(yíng)能力，進(jìn)而提升企業(yè)的現(xiàn)金流管理能力。

不同城市之間，當(dāng)下與未來之間平衡的能力，這種能力的修煉其實(shí)是至關(guān)重要的。首先，由于單個(gè)城市推地次數(shù)有限，企業(yè)關(guān)注的城市必須多，布局框架一定要拉開，這樣才能避免資金閑置。

當(dāng)布局框架拉開，進(jìn)入多個(gè)城市之后，企業(yè)的月度與季度回款才會(huì)變得均衡，現(xiàn)金流也不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。 

因此，企業(yè)的體系與團(tuán)隊(duì)，都要與以上節(jié)奏相匹配。這樣才能在新政之下，抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)，同時(shí)減少風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)對(duì)于合作型、并購(gòu)型、政策型杠桿的利用

既然“五道紅線”讓財(cái)務(wù)型杠桿受限，“兩集中”讓經(jīng)營(yíng)性杠桿受限。那么中小房企大可以發(fā)揮合作型、并購(gòu)型、政策型杠桿（預(yù)售制）的作用。

無論是與頭部房企、國(guó)有企業(yè)，還是與其他中小房企，都可以以抱團(tuán)合作的方式共同發(fā)展。由博志成發(fā)起成立的G50董事長(zhǎng)俱樂部，就是一個(gè)致力于促進(jìn)發(fā)展型房企之間合作，實(shí)現(xiàn)融合、共贏、發(fā)展的平臺(tái)。

五、向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

“兩集中”必然會(huì)導(dǎo)致土地競(jìng)爭(zhēng)的加劇，而對(duì)于那些已經(jīng)建立起自己的泛地產(chǎn)生態(tài)圈的企業(yè)來說，在與政府談地的時(shí)候，能利用自身優(yōu)勢(shì)做到巧拿，不必去拼地價(jià)硬拿。因此，房企在泛地產(chǎn)領(lǐng)域的能力，將是未來發(fā)展的有力武器。

對(duì)于小型房企來說，由于以往積累資源不足，可以先從單個(gè)項(xiàng)目突破，向泛地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

而對(duì)于資源儲(chǔ)備較充足的中大型企業(yè)，可以加大在泛地產(chǎn)領(lǐng)域投資力度，甚至將其作為企業(yè)的第二賽道或增長(zhǎng)曲線。

六、守住“根據(jù)地”，適當(dāng)擴(kuò)張

因?yàn)楫?dāng)熱點(diǎn)22城推地節(jié)奏被進(jìn)一步掌控之后，規(guī)模房企必定會(huì)大規(guī)模進(jìn)入沒有“雙集中”政策調(diào)控的城市尋找機(jī)會(huì)，導(dǎo)致中小房企的“根據(jù)地”競(jìng)爭(zhēng)加劇。作為中小企業(yè)，一定要精耕細(xì)作，守住優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域與深耕城市。

在土地分批集中入市的背景下，即使是大型房企，也難免會(huì)在拿地節(jié)點(diǎn)上出現(xiàn)資金不足，或研究不足的情況。對(duì)于中小房企來說，城市輪動(dòng)的機(jī)會(huì)以另外一種形式得以顯現(xiàn)。因此，以往聚焦于三四線城市的中小房企，也可以著手去探尋這熱點(diǎn)22城的隱藏機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

七、關(guān)注當(dāng)下，加強(qiáng)回款

中小房企一定清楚布局城市推地新政的實(shí)施時(shí)間，在新政實(shí)施之前抓緊去化。這樣才能在新政正式實(shí)施后，在集中推地的節(jié)點(diǎn)上有充足的資金去拿地。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 一年只賣三次地，中小房企危矣？未必！