作者：內(nèi)幕君

來源：地產(chǎn)風(fēng)聲（ID：fangshi488）

上世紀(jì)90年代初，浦東大開發(fā)，上海開始朝著國際性的金融、經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、航運(yùn)中心加速邁進(jìn)。

國際化大都市的藍(lán)圖徐徐鋪開，但有個(gè)問題成了上海人的痛點(diǎn)：

那時(shí)候上海人均綠化面積也就比一張報(bào)紙大些。

常規(guī)報(bào)紙一張不到半個(gè)平方，而1990年我國人均綠化面積是3.1平方米，上海嚴(yán)重拖后腿。

領(lǐng)導(dǎo)們覺得這樣不行，一座國際化都市不能沒有好生態(tài)。于是市里決定新辦個(gè)企業(yè)解決綠化難題。

然后就有了綠地集團(tuán)的前身——上海綠地開發(fā)總公司。

后來，這家為綠而生的邊緣公司，成為中國地產(chǎn)行業(yè)第一家世界500強(qiáng)企業(yè)、國企混改標(biāo)桿、超級(jí)地標(biāo)制造機(jī)……

一堆醒目的標(biāo)簽貼在腦門上。

再后來，這些都慢慢淪為了傳說。

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從新中國成立開始，上海的綠化建設(shè)就一直是個(gè)問題。

建國初期，上海人均綠地面積只有0.132㎡，被戲稱為只有“一雙鞋”大小，到八九十年代，也只有一張報(bào)紙大。

要大范圍推進(jìn)綠化建設(shè)，技術(shù)上并不存在難度，難就難在資金上。上海前副市長倪天增想了一個(gè)辦法：

辦一家自負(fù)盈虧的企業(yè)，把賺來的錢用于綠化建設(shè)。

1992年，時(shí)任上海農(nóng)委住宅辦副主任的張玉良，帶著這個(gè)使命和2000萬，創(chuàng)建了綠地開發(fā)總公司。

下海之前，張玉良在市農(nóng)委干建房子、分房子的活，下海后，他把這套看家本領(lǐng)拿了出來。

通過三個(gè)動(dòng)遷房項(xiàng)目，綠地賺到“第一桶金”2000多萬。

創(chuàng)辦前五年，綠地圍繞著兩個(gè)字轉(zhuǎn)，一個(gè)是綠，一個(gè)房。通過參與上海動(dòng)遷房建設(shè)掘金，賺了錢又投到城市綠化，這樣一來便獲得政府政策性支持，繼而獲得更多地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)時(shí)綠地管這叫“以房養(yǎng)綠、以綠促房”，這個(gè)模式還在1994年獲得人民日?qǐng)?bào)和央視新聞聯(lián)播宣傳報(bào)道。

根據(jù)曾任上海市副市長韓正的回憶，1995年的時(shí)候，綠地的人均綠地已經(jīng)有“一張床的面積”。

此后綠地完成第一次改制，引入員工持股混改，同時(shí)走上以地產(chǎn)為主業(yè)的高速發(fā)展道路。

新世紀(jì)的前面15年里，綠地是上海灘數(shù)一數(shù)二的房企，不管是論名氣還是比銷售額。能跟綠地在上海爭(zhēng)銷冠的只有萬科。

2004年中指院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)榜單》中，綠地與中海、萬科、合生列居前四。

2014年，綠地一度以2408億銷售額超越萬科的2151億，首次成為“一哥”。

這一切成果在外界看來，大半要?dú)w功于張玉良。甚至有人評(píng)價(jià)：

張玉良是綠地之父。

熟悉老張的都知道，他是一個(gè)身段柔軟的人。

狗蛋說，在官場(chǎng)上，這種人像水，無論遇上什么容器都能應(yīng)對(duì)自如。你把它裝碗里，它就是一碗水；裝杯里，它就是一杯水。

張玉良有句口頭禪，正好完美詮釋了他的柔軟：

做政府想做的事。

政府需要他搞綠化，綠地就賺大筆的錢來投入；“蝸居”問題突出，上海決定實(shí)施大規(guī)模舊改，綠地便張羅著舊城改造，參與保障房建設(shè)。曾經(jīng)幫政府蓋動(dòng)拆遷房的時(shí)候，綠地建造速度很快：

別人還在打地基，綠地的房子已經(jīng)建好了。

在官場(chǎng)浸淫多年的老張明白，有些時(shí)候，時(shí)間就是金錢，效率就是生命。

2

后來，老張把自己的口頭禪又豐富了一些內(nèi)容：

做政府想做、而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)做不了或者不容易做的事。

狗蛋說，所以我們看到綠地在全國蓋地標(biāo)建筑。在“摩天大樓熱”被明文限制之前，地方政府追求高度與激情司空見慣。

樓越高，似乎城市治理的業(yè)績?cè)侥苷蔑@。

很多地方，就算節(jié)衣縮食也要蓋大樓，實(shí)在沒錢怎么辦？

拿地?fù)Q啊。

綠地抓住了這一點(diǎn)，在全國各地建“綠地中心”之類的地標(biāo)建筑：

南京綠地廣場(chǎng)450米；

濟(jì)南國際金融中心428米；

西安中國國際絲路中心498米；

大連綠地中心518米；

成都蜀峰468米；

南京綠地國際金融中心550米；

武漢中心475米……

這些地標(biāo)有些已投用，有些在建或待建。每去到一個(gè)城市，綠地就會(huì)拔高或者試圖拔高一座城市的天際線。

2017年元旦，綠地把分布在全國的地標(biāo)建筑聯(lián)合起來，做了一場(chǎng)迎新亮燈儀式，當(dāng)時(shí)參與的就有25座之多。

建造運(yùn)營摩天大樓本身很難賺錢，但通過蓋大樓勾地，可以低價(jià)換取宅地。

拿土拍還算火熱的2017年來說，綠地全年拿地金額429億，金額排在行業(yè)第22位。要是算拿地面積，綠地的2125萬㎡可以排在第五，僅次于碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)。

萬科的拿地金額是綠地的4.3倍，拿到的土地面積只比綠地多三分之一。

狗蛋說，這還算合理，畢竟萬科拿的都是一二線的地，自然要貴點(diǎn)。走“農(nóng)村包圍城市”的碧桂園，拿地金額是綠地的6倍，拿到的土地卻只有2.5倍，狗蛋開玩笑說，這證明碧桂園缺乏蓋大樓的本領(lǐng)，更重要的是證明了：

張玉良確實(shí)有低價(jià)獲取土地的本領(lǐng)。

3

《三國演義》第五十三回寫到：忽然一將揮刀殺入，砍死刀手，救起黃忠，大叫曰：

黃漢升乃長沙之保障，今殺漢升，是殺長沙百姓也！

這句話是魏延在長沙太守下令斬黃忠時(shí)說的，說出了老將黃忠是長沙穩(wěn)定的關(guān)鍵。

劉備取荊州后大舉擴(kuò)張地盤，派關(guān)羽戰(zhàn)長沙。關(guān)羽上去叫陣，一看胡子發(fā)白的黃忠出來迎戰(zhàn)，不屑地說：

回去吧，你太老了，關(guān)某的刀不斬老幼。

黃忠一聽哈哈大笑，只道“廉頗六十尚有余勇，有我在你進(jìn)不了長沙”，然后揮刀就殺。

年過百半的黃忠跟正值壯年的關(guān)羽大戰(zhàn)了百回合，沒分出勝負(fù)。

可見，黃忠雖老，戰(zhàn)斗值依然爆表。

在綠地，年過六旬的張玉良，如今就在扮演這樣的定心丸角色。

2018年11月16日，綠地人都在等一個(gè)心知肚明的答案。這一天，綠地控股第九屆董事會(huì)第一次會(huì)議召開，將選舉決定張玉良能否連任。

按照2013年上海國資委改革規(guī)定，國企董事長60歲退休，業(yè)績突出的，因工作需要可以適當(dāng)延長任職年限，但最遲不超過63周歲。

生于1956年的張玉良那時(shí)候已經(jīng)62歲了。

選舉表決結(jié)果顯示，張玉良以全票通過取得連任。對(duì)結(jié)果，綠地人不感到意外，媒體也不覺意外。大家好像都有一種共識(shí)：

只有老張能救綠地。

2014年綠地銷售額超越萬科，首次坐上“地產(chǎn)一哥”寶座，但此后就一路下滑，2017年流量銷售額退至第六位。

與此同時(shí)，碧桂園、融創(chuàng)、恒大卻一路趕超，最終與萬科形成四足鼎立的局面。

2017年初，張玉良放話：今年將是綠地業(yè)績大爆發(fā)的一年。結(jié)果卻是，地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)模持續(xù)掉隊(duì)，而“房地產(chǎn)+大基建+大金融+大消費(fèi)”的多元化擴(kuò)張，給綠地留下“高杠桿”、“高負(fù)債”的后遺癥。

2017年綠地資產(chǎn)負(fù)債率88.99%，比同期同行均值高出10個(gè)百分點(diǎn)，并且連續(xù)3年超過88%，杠桿高位運(yùn)行。

因此，外界稱2015~2017是綠地失去的三年。對(duì)于地產(chǎn)主業(yè)的日漸孱弱，張玉良經(jīng)常這樣解釋：

我們是一個(gè)綜合性產(chǎn)業(yè)特征的企業(yè)集團(tuán)。

張玉良一心想把綠地的盤子做大，通過多元化發(fā)展。盤子大了，負(fù)債的規(guī)模也大了。

船小好掉頭，船大了，唯一的退路就是往前沖。

老張連任，有利于綠地保持戰(zhàn)略定力，消除外界顧慮。

4

但狗蛋覺得，張玉良成就了綠地，也掣肘著綠地。

王石退位，郁亮可以無縫銜接頂上，同樣是有國資背景的企業(yè)，大家發(fā)現(xiàn)：

綠地老張沒有接班人。

長沙如果多幾個(gè)黃忠，也許就不用開城投降劉備了。

張玉良對(duì)于自己打破年齡限制繼續(xù)掌舵是這么看的：退休是舒服，但像我這樣的創(chuàng)始人，對(duì)企業(yè)非常有感情。

他連任后對(duì)人民網(wǎng)的記者說，綠地跟傳統(tǒng)國企不一樣，它是混合所有制企業(yè)，要依規(guī)辦事。

“董事長由董事會(huì)推選，如果所有股東認(rèn)可，自己有條件就會(huì)干下去。繼續(xù)為企業(yè)做貢獻(xiàn)，為國家做貢獻(xiàn)。”

曾經(jīng)，有媒體說地產(chǎn)行業(yè)干活最努力的兩個(gè)人，一個(gè)是王健林，一個(gè)是張玉良。

對(duì)此，張玉良自我調(diào)侃：王健林是為自己干，我不只是為自己。他告訴媒體：

我只有綠地1%股權(quán)，但我和王健林一樣努力。

狗蛋說，可他老張從沒停止過努力，努力把綠地從國家的變成大家的。

5年前，綠地想要整體上市，證監(jiān)會(huì)有規(guī)定：職工持股會(huì)不具有法人資格，不能成為公司股東。

也就是說，綠地想在國內(nèi)上市就得解決這個(gè)問題，綠地職工持股會(huì)有982人。化解問題最簡單的方法就是清退，但又會(huì)衍生出其它矛盾。

這時(shí)候，張玉良使了一出乾坤大挪移的戲法。

以張玉良為首的43個(gè)高管出資10萬成立格林蘭投資，然后這個(gè)公司作為GP(普通合伙人），分別出資1000元成立32家有限合伙企業(yè)，32家完美裝入900多個(gè)持股職工。

如此一來，格林蘭投資控制了職工持股權(quán)。

最后，再讓格林蘭投資和32家企業(yè)共同成立上海格林蘭投資（有限合伙），格林蘭投資是唯一的普通合伙人。

一頓令人眼花繚亂的騷操作之后，上海格林蘭作為員工持股平臺(tái)，持有綠地控股接近29%的股權(quán)，成為最大股東。管理權(quán)最終集中在張玉良身上。

除了玩轉(zhuǎn)員工持股會(huì)，張玉良還引入PE戰(zhàn)投，并成功擺脫上海國資控股。 

這在5年前稱為教科書級(jí)別的混改案例。

2015年8月18日，綠地終于實(shí)現(xiàn)整體上市，市值3100億一度超越萬科，成為中國地產(chǎn)股一哥。

5

但力拔山兮氣蓋世的楚霸王，也不得不認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)：時(shí)不利兮騅不逝。騅不逝兮可奈何。

20年前，張玉良帶著綠地上海灘的龍頭。 

15年前，綠地集團(tuán)收入還不到100億的時(shí)候，張玉良提出要沖擊世界500強(qiáng)。8年前，他們實(shí)現(xiàn)了這個(gè)目標(biāo)，成為中國首家以房地產(chǎn)為主業(yè)的世界500強(qiáng)企業(yè)。 

5年前，張玉良主導(dǎo)綠地實(shí)現(xiàn)整體上市，成為混改標(biāo)桿。

兩年前，張玉良繼續(xù)坐鎮(zhèn)綠地至今，卻似乎沒能把綠地拉出泥潭。

去年十一月，中建三局的一張“催款單”，讓綠地的資金壓力暴露于眾。催款單上寫著：

因業(yè)主（綠地）欠付我司巨額工程進(jìn)度款，已造成我司資金無法正常周轉(zhuǎn)，被迫即日起對(duì)項(xiàng)目（武漢綠地中心）實(shí)行全面停工。 

同期，青島綠地國科健康科技小鎮(zhèn)一名維權(quán)催款的人說： 

就我知道的廣告款，這個(gè)項(xiàng)目就欠了4000多萬。

今年初，一個(gè)成都的廣告公司在「領(lǐng)導(dǎo)留言板」提到，他們服務(wù)綠地四個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目都被拖欠了合同款，拖欠時(shí)間最多的已經(jīng)有兩年了。

兩個(gè)月前，同樣是成都的綠地供應(yīng)商，也催債，但他們不找領(lǐng)導(dǎo)，也不發(fā)函，而是直接在媒體上投了一條廣告：

綠地集團(tuán)西南事業(yè)部，請(qǐng)你支付欠款。

除了供應(yīng)商催款，綠地還面臨著一批又一批延期交房維權(quán)，此外還把“三條紅線”全踩了。

有媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2019年?duì)I收過千億的房企，能夠連續(xù)五年凈負(fù)債率都在100%以上的，只有綠地一家。

人老去西風(fēng)白發(fā)，蝶愁來明日黃花。

6

2019年，上海市新建綠地1321公頃，這使得上海人均擁有了8.3平方米的綠地，創(chuàng)下歷史新高。

如今的上海已是綠意盎然，而早就不干綠化的綠地，這回要想辦法給自己綠一綠了。因?yàn)?021年的地產(chǎn)界只有一條箴言：

綠了才能更好地活下去。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 2021年，綠地必須把自己綠了