作者：克而瑞戰略顧問部

來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2020年12月，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開，會議共提出8大方面工作，其中，第一條就是“全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。“

事實上，城市更新并不是一個新的話題，以深圳為代表，城市更新早已成為開發商切入地產領域的重要手段。據克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領域，TOP50房企中有61%涉足城市更新，其熱度可見一斑。

圖：百強上市房企參與城市更新規模梯隊分布

數據來源：企業年報、CRIC整理

公開資料顯示，在2020年有超過30個省市公布了城市更新計劃，北上廣深四大一線城市更是在舊城改造計劃之外提出了工業存量資產的利用與再開發。僅深圳就新增實施改造任務9000畝，完成舊工業區綜合整治建筑面積120萬平方米。而上海則堅持留改拆并舉，統籌推進歷史風貌保護、城市更新、舊區改造與大居建設、住房保障。

在目前所有城市更新項目中，城中村改造占比最高，達33%，其次為工改項目，占比達28%，兩者相加總和超過6成。

工改項目更新涉及政府、企業、原持有方的多方參與，權益結構復雜，開發周期較長。與此同時，項目多為上世紀50、60年代甚至20、30年代的保留建筑，不僅具有歷史文化價值，同時社會影響力巨大。前有上海網紅“上生新所“，后有鄭州“8年磨一劍”的二砂文創園，其熱度的背后，是政府乃至社會對其的殷切期盼。

隨著我國相關機制和政策的邏輯線索日漸明朗，作為實體經濟復興重要承載體的工業用地越加成為城市更新中“轉型升級”的優先對象。伴隨時代變遷，各類新理念的注入也使得工改項目的發展有了更多的可能性。

我國對于工業改造的方向，主要集中在工業旅游區，（上海國際時尚中心、長春長影舊址博物館、柳州工業博物館等）、開放街區（北京798藝術區、方家胡同46號、上海M50創意園等）、產業園區（上海8號橋創意園區、臨港“新業坊”系列等）。

工業遺存的改造與再利用將成為各地政府城市更新系統的先行工程，對項目本身而言，呈現出主體多元、定位精準、功能融合、資產金融化四大趨勢。

（1）主體多元

工業改造項目大多體量較小、在改造上比較碎片化、改造也受很多保護限制。因此，在實際改造的過程中，需兼顧市場化與可利用，對改造方案多樣性、靈活性和定制化就具有較高的需求。這也促使其跳出單一開發主體運作的單調性和局限性，實現多方合作，各司其職、各發其光。

以張江國創中心項目改造為例，該項目由張江文控導入資源，加上萬科“城市配套服務商”的理念導入，優化產業結構，激活產業動力，最終實現產業創新和城市更新的完美組合；而船廠MIFA1862的前身，則是我國最早修建的造船廠之一的上海船廠，具有百年歷史底蘊。2005年，項目由中信泰富和中國船舶工業集團強強聯手，由著名日本建筑設計師隈研吾擔綱其建筑設計，將船廠MIFA1862打造成為集文化、藝術、展覽、演藝和休閑等功能匯聚一身的世界級頂尖大型城市綜合體；上生新所在打造過程中，引入社會資本多方合作共建，包括包括政府、學術機構、社會組織、居民以及房地產企業。

事實證明，工業改造不只是依靠政府單方推動，隨著工業改造的深入發展，社會資本也將是推動資金、動力的來源，也將成為工業改造重要的推動者之一。

（2）定位精準

在工業改造的過程中，確定合理準確的定位，活化城市空間是決定項目成功與否的關鍵。城市與城市之間，有著不同的文化屬性和城市記憶；即使是同一城市，也有不同的發展印記。因此，工業改造項目的定位不是能夠“異地復制”的標語，而是基于項目本身的“私人定制”。

上生新所在哥倫比亞俱樂部時期就具有文化時尚的屬性，因此在改造定位上，萬科將本項目定位為“集辦公、娛樂、文化、生活功能為一體的新型城市商圈和活力社區”。在建筑形態上，保留哥倫比亞鄉村俱樂部、海軍俱樂部及附屬泳池等時代特征，在上海從來都不缺少逛街購物的地方，從南京路步行街到人民廣場，都可能成為購物者的天堂，但是上生新所在大量人口消費檔次和品味逐級分化的上海，抓住的則是特色的小眾需求。稻城書店簡餐結合的閱讀工位，可以留住那些希望能安靜待著的人，形成慢生活空間；裝飾和風味各異的特色餐飲店，也是上生新所吸引人流的主要業態，除此之外，上生新所各類展覽，翹首以盼的蔦屋書店的開業，也成為潮人的聚集地，設計、藝術、時尚、生活方式。

同樣是萬科參與的張江國創中心，則更偏向于引領區域經濟發展。片區以國內外高層次人才和青年創新人才為主，以科創為特色，集創業工作、生活學習和休閑娛樂為一體的現代新型宜居城區。因此，項目以“匯聚創新創業、聚力產業發展、踐行產城融合理念”為目標，打造成為具有強勁輻射帶動力的創新綜合體和集聚區。

（3）功能融合

縱觀全國工業改造案例，可以發現改造后大多數集辦公、商業、藝術展覽、博物館等于一體，產業、商業、公共配套之間邊界越加模糊，呈現功能融合特征。

寶山新業坊在打造過程中由臨港通過自身產業導入和產業協調能力，為老舊建筑注入產業功能。在提升存量物業價值的同時，用商業配套為園區賦能，增加園區的活力。曾經貫穿園區的淞滬鐵路被改造為一個半開放式的時光月臺，定位為風情商業街，是園區商業配套區的集中區。項目利用鐵軌、火車頭、車廂等元素，集合街區的2.2公里的長度，未來將集中60+家商業。讓園區在租金方面更具溢價力，項目方能夠獲取更多的收益；

此外，園區內繽紛配套為園區生活滿足基本的訴求；時光月臺為園區提供路演、秀場、市集活動，增添園區活力；7人制的活力足球場,在提升園區配套設施的同時,還滿足了周邊居民需求,成為園內的一個活力社交空間。 

（4）資產金融化

2020年，涉及工改項目的企業全年共5家企業實現了IPO（中新、德必、錦和、易商、銅陵經開），如果算上毛大慶的優客工場就是6家。其中，德必、錦和、優客工場均涉及到了工業物業的改造。由于該類物業對于長期持有以及物業自身區域條件的優勢，往往具有較高的估值，也更受市場認可。

表：涉足工改企業與傳統產業地產企業財務表現對比

備注：德必、錦和在總資產與市北高新相差10倍的前提下，營業收入相差無幾。

數據來源：上市公司年報

工業改造1.0版本通過改建，結合當地原有的制造產業基礎進行廠房改造；2.0版本結合工業遺存的歷史文化，將文化、時尚、文藝等創意元素糅合，打造文創經濟、旅游經濟；再到3.0版本回歸產業本質，從產業迭代升級的維度，為老城區注入新鮮產業血液，集聚新的產業發展內容，形成產業內核，以工改項目促動區域產業升級。

因此，3.0版本下工改應該在傳統更新的基礎上，盡最大可能激發城市活力，以新文化、新消費、新經濟的創新“3C”（Culture、Consumption、eConomy）理念，營造一個有溫度、有影響力、有凝聚力的城市創新社區。 

隨著城市發展，文化遺產保護成為有城市戰略意義的行動，尤其是對于上海、北京、深圳等進入后工業現代化的城市來說，工業遺產成為城市文化遺存的重要分支。

比起新建筑，舊建筑更能體現時代的記憶和城市的文化。很難想象沒有故宮的北京和沒有兵馬俑的西安會是什么樣子的，這些能代表著城市味道的舊建筑如果完全“現代化”，那每個城市都將別無二致，自然也將索然無味。而對于工業城市來說，而且這些“廢墟”的美感是不同尋常的，建筑的形態存在都源于建筑的功能，而不是傳統的建筑形式，所以，工業改造過程中對這些“廢墟”賦予新的功能定位是其中很關鍵的一點。

鋼鐵廠被重塑為音樂會和戲劇表演活動中心，閑置的鋼架可以被重塑成為特色的休閑娛樂公園，巨大的儲氣罐可以成為瞭望塔和展示空間，老舊廠房可以被改建成符合文化創意產業實際需求的特色辦公空間，在舊建筑中加入功能定位重塑，導入新的人群和活力，讓新生活和新文化與原有的城市肌理有機結合，才是改造的成功之道。

“城市記憶”是城市形成、變遷和發展中具有保存價值的歷史記錄。如何保留工業遺址的靈魂，用現代方式讓其與社會發展相交融，產生新的商業價值，是城市工業遺址改造的意義所在。

表：以新文化為特征的代表項目及體現方式

數據來源：項目公開信息

“新消費”即零售離不開人，離不開消費者這個基本核心，消費不僅僅是一種實體的購物方式，更是一種為了契合消費者本體而進行的心靈之旅。

在城市發展越來越現代化的今天，人們對消費的需求不僅僅滿足于簡單的購物，人們越來越追求精神上的消費和享受，舊改項目中的新消費模式的打造，就不能僅停留在打造商業形態。

在消費經濟端，網紅經濟可以帶來流量、流量可以帶來變現，例如上生新所通過打造稻城書店、蔦屋書店、泳池等各種強目的地型功能，吸引人流，帶來經濟效益；夜間經濟用多元化成就夜晚，廣州通過“夜宵文化”打造多樣化廣州夜游路線、在地標性旅游景點舉辦文化演出等方式豐富夜間經濟業態，讓規劃從“白天規劃”到“24小時規劃”，豐富區域經濟形式和業態；潮玩經濟IP的打造可以給消費者以精神的寄托。

以后的消費所販賣的，不是簡單的商品，而是體驗、情感和場景式營銷。

表：以新消費為特征的代表項目及體現方式

數據來源：項目公開信息

在工改的發展過程中，舊改的意義不僅僅是“一站式消費”的打卡，盤活土地價值，循環的經濟效益才是工業舊改所追求的目標。有些工業舊址也在改造之后土地效益重新煥發新力，而長期可持續的循環效益要靠產業實現。

寶山新業坊強化國際郵輪經濟領域國際合作，全力推進郵輪經濟，截至2020年上半年共引進包括中船郵輪科技、德國亞細集團、商湯科技、桑田智能、找油信息科技、上海市物聯網行業協會等各類企業、機構近百家，累積納稅1.8億元，實現地方財政收入5026.36萬元；在張江國家自主創新示范區、中國（上海）自由貿易試驗區兩大國家戰略下，張江國創中心發展科技創新經濟，目前，張江國創中心的租金能達到4~4.5元/㎡/天，物業費12.5元/月/㎡，出租率達到70%。

舊改過程中如何在匹配城市戰略下，依托區位優勢聚合產業資源，發展產業經濟、真正盤活區域，是值得深深思考和規劃的。

表：以新經濟為特征的代表項目及體現方式

數據來源：項目公開信息

（1）“真正的”整體改造產品打造

工業遺址改造，主要弊端或者瓶頸體現在改造只是停留在保留建筑的外部形態，進行內部空間的規劃設計和改造上，以用來承接規劃賦予其建筑的功能需求，在這種發展下，產業是被忽略的一方，改造只不過是停留在建筑形態上，只是承接功能的載體改造。

因此，在未來的工改方向上，應該要處理好產業發展和遺址保護以及功能承接三者之間的關系和融合，在這一目標下，改造就必須建立在摸清底數，充分調研上，充分理解產業的屬性和建筑遺存的自身內涵后科學規劃，做出真正的整體性產品改造。

（2）改造過程中品牌的打造

城市中被遺留下來的工業遺址在某種程度上代表著城市的文化屬性，因此工造項目根據城市的經濟結構和產業特點，在符合區位特性和發展需求的條件下，確定什么樣的主題IP是很重要的。

IP的打造，往往要從城市文化、功能定位和感受趨勢三個方向進行設計：這一主題的確定首先應該突出本城市的地域文化，改造最終想呈現的不是景觀公園，而是一份濃縮的城市記憶，其次，在結合功能定位的基礎上體現給人什么樣的感受也是很重要的。

（3）盈利渠道的多元拓展

工業改造由于土地屬性等的限制，開發商獲取利益的方式往往只局限于通過出租獲得租金實現項目收益。通常表現為在改造后載體中，進行企業、商業等的招商，從而獲取項目銷售利潤或長期持有項目而取得的租金等收益。但是這種收益往往帶有一定的局限性，并且只是收取租金，項目資金回流比較慢，因此拓展多種收益渠道是很重要的。

這一方式可以通過運營、資本運作或者投資實現。作為園區的運營商，在運營過程中不應該只停留在物業，而應該構建服務體系，為企業、商戶等提供資金、人才、資源等多種渠道服務，而為企業提供增值服務所創造的價值，或許將超過租金收入，成為更重要的盈利來源。

從資本運作來看，在獲取穩定租金和增值服務費后，運營方可以通過REITs形式打包出售資產以獲取回籠資金，支持下一項目的開發收購，從而實現滾動式開發；另外，通過投資園區內部具有發展潛力的辦公企業，也是獲取收益的一大途徑，將利益與企業捆綁，與企業共同成長，通過股權分紅獲取收益也是一種不錯的選擇。

工改實際是城市更新中重要的一部分，占比也越來越高。其含義更多是指將現有存量舊工業區拆除重建升級改造為新型產業園，產品多元化，包括新型產業用房、配套商業、配套公寓等多種物業形態。

近年來，工業改造也在不斷的從探索中進步。如何在保護其“舊”屬性的基礎上，為其注入“新”元素，讓其既符合時代發展的需求，又不丟失續寫城市歷史的意義是工業改造中一直需要思考的問題。

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原標題： 深度研究丨“3C”理念下，工改項目如何破局？