作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

面對40億債券回售，融創無力支付。

3月23日上午，從債權人處獲悉，融創房地產集團有限公司（以下簡稱“融創集團”）對發行的“20融創01”公司債券提出了初步展期方案。

具體來看，“20融創01”將展期24個月，每季度償還本金，融創計劃將鄭州一個價值30億元的項目抵押給債券持有人，且孫宏斌將為這筆債券提供無限連帶責任擔保。

2022年7月1日先償還本金5%，10月1日償還本金10%；2023年1月償還本金10%，4月償還10%，7月償還15%，10月償還15%；2024年1月份償還15%，4月份償還20%

據公開資料，“20融創01”發行于2020年4月1日，當前余額40億元，票面利率4.78%，期限為4年期，今年4月1日面臨回售。

《小債看市》注意到，此前“20融創01”絕大多數持有人選擇行使回售選擇權，融創集團面臨較大集中兌付壓力。

據悉，目前大部分債權人表示不接受上述展期方案，已經開始擠兌，不過這也只是初步方案，并非最終確定方案。

受以上消息影響，“20融創01”交易出現異常波動，盤中二次臨停，截至3月23日收盤報36.83元，跌幅41.54%。

《小債看市》統計，目前融創集團存續債券9只，存續規模167.49億元，其中一年內到期規模有18.75億元，還有兩只合計33.94億債券在今年面臨回售。

存續債券到期分布

除此之外，融創還有數十億債券將在今年年底前到期或回售，發債主體為上海驤遠投資和融創新南房地產。

今年以來，國際三大評級機構惠譽、標普和穆迪先后將融創中國（01918.HK）的企業家族評級和相關債項評級下調，評級展望“負面”，其信用資質持續惡化，再融資風險增加。

《小債看市》統計，目前融創中國存續美元債12只，存續規模77.04億美元，其中有兩只合計12億美元債分別將于今年6月和8月到期。

3月21日晚，融創中國公告稱，由于審計程序無法按期完成，預期無法于2022年3月31日前刊發2021年經審核年度業績。

此外，融創中國預期2021年度公司擁有人應占溢利較去年下降約85%，核心凈利潤下降約50%。

在宣布延遲刊發2021年報后，融創中國的融資渠道將進一步承壓。

盡管在2021年11月和2022年1月，融創中國通過股權配售分別募集了91億和38億元，同時處置資產以改善短期流動性，但其現金短債比約為1.1倍，不足以緩沖商業環境的動蕩。

據官網介紹，融創中國成立于2003年，以地產核心為主業，圍繞“地產+”全面布局，下設地產、服務、文旅、文化、會議會展、醫療康養等六大戰略板塊。

融創中國是融創集團的控股股東，融創集團是其在境內最主要的投融資主體。

融創中國官網

從股權結構看，孫宏斌通過海外信托層層持股，控制融創中國43.69%的股權，為公司實際控制人。

2021年，融創中國累計實現合同銷售金額5973.6億元，雖同比增長4%，但仍未完成6400億的年度目標。

其實，自去年下半年以來，融創中國合同銷售額下滑明顯，銷售降速疊加預售資金監管，其銷售回款和流動性承壓。

據克而瑞數據，2021年融創中國以5677.2億操盤金額和3972.5萬平方米操盤面積，位居行業老三地位，由于恒大爆發債務危機，其排名提升一位。

克而瑞房企排行榜

2022年前兩個月，融創中國實現合約銷售502.8億元，同比下降26.5%。

在業績方面，2021年上半年融創中國實現營收958.2億元，同比增長23.9%；實現歸母凈利潤119.89億元，同比增長9.4%，業績增速下滑明顯。

同時，和大多數房企一樣，融創中國的銷售毛利率也持續下滑。

2021年上半年，融創中國的銷售毛利率為20.85%，自2019年以來該指標就持續下滑，主要與其2017年土地溢價有關。

銷售毛利率

截至2021年6月末，融創中國總資產為12054.53億元，總負債9971.22億元，凈資產2083.31億元，資產負債率82.72%。

從房企融資新規“三道紅線”來看，融創中國剔除預收款項的資產負債率為76％，凈負債率86.6%，現金短債比為1.11，踩中一道紅線仍歸屬“黃檔”。

不過，摩根大通認為融創中國實際凈負債率為138%，遠高于目前財務報告顯示的數據。

《小債看市》分析債務結構發現，融創中國主要以流動負債為主，占總負債的76%。

截至同報告期，融創中國流動負債有7549.61億元，其中一年內到期的短期債務有909.62億元。

相較于短債規模，融創中國的流動性尚可，其賬上現金及現金等價物有1010.99億元，雖可以覆蓋短債，但大部分現金位于在項目層面，無法隨時用于償還母公司的債務。

另外，值得注意的是2020年融創中國的短期借款規模大降，但應付款項及應付票據卻飆升，總流動負債不降反升。

在負債方面，融創中國還有2421.61億元非流動負債，主要為長期借款，其長期有息負債合計2125.68億元。

整體來看，融創中國的剛性債務超3000億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為30%。

其中，融創中國有息負債中約25%來自非銀金融機構，這部分債務不太容易展期。

此外，融創中國還有相當數額的商業票據需要在2022年第一季度兌付，這進一步拖累了其流動性。

有息負債高企，過去三年融創中國的利息支出分別為146億元、260億元和152億元，對公司利潤形成嚴重侵蝕。

值得注意的是，融創中國少數股東權益大幅增長，但少數股東權益和損益的占比相差較大，存在一定“明股實債”嫌疑，部分表內債務被挪至表外。

在融資渠道方面，雖然身為上市公司，但融創中國的渠道并不算多元，其主要通過借貸、股權、債權以及信托方式融資。

近兩年，房企融資環境明顯收緊，融創中國2020年籌資性現金流凈額驚現353.78億凈流出，在外部融資方面其已入不敷出。

籌資性現金流凈額

2021年下半年，融創中國開始陸續出售部分住宅和文旅項目，但其資產處置計劃仍需時間、存在執行風險，且相對于2022年的債務到期規模而言數額較小。

甚至在流動性危機蔓延下，孫宏斌自掏4.5億美元，以無息借款形式注入融創集團，可對融創的體量而言，這不過是杯水車薪。

總得來看，融創中國銷售疲軟、盈利能力持續下滑；債務負擔較重，存在一定“明股實債”嫌疑，部分表內債務被挪至表外；融資環境惡化，流動資金緊張。

在2021年中期業績交流會上，孫宏斌曾放下豪言壯語：“除了我們以外，都有可能爆雷”。

一語成讖，如今融創也走到了債務展期的地步。

但在2021年上半年，融創還在大舉收購土地，并引起了央行和國土資源部的關注，國內監管機構啟動了對其土地購買的排查。

2021年下半年，恒大等頭部房企先后爆發債務風險，房地產行業積聚多年的杠桿風險開始暴露，融創背后的風險也在暗流涌動。

2021年9月，融創紹興公司發出一封求助信，揭開融創資金鏈緊張的一角。

信中稱，因限購限售、房貸額度收緊等調控政策，融創中國在浙江紹興的項目銷售慘淡，網簽進度和按揭回款受限，公司懇請紹興市政府給予政策上的專項支持。

值得注意的是，信中不僅透露融創紹興公司面臨巨大壓力，融創集團的流動性也碰到了很大的障礙和困難，難以持續撥款支持地方項目。

銷售疲軟、面對資金監管，融創的資金鏈問題愈演愈烈，隨后國際評級機構開始將其評級展望下調，公司面臨境外融資環境進一步緊張。

在此期間，融創盡管一直在積極處置資產、貝殼股票等方式自救，但債務到期的速度終究還是快人一步，尤其是回售發生擠兌，融創發生債務展期不可避免。（作者微信：littlebond1）

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原標題： “龍頭房企”40億回售展期，年內還有百億債務將到期