作者：鄭宏宇、王懷志

來源：投融資與訴訟（ID：trzlaw）

數日前整理發布了一起典型案例，裁判理由是：依據《中華人民共和國物權法》第九條規定，因案涉房屋并未辦理所有權過戶登記，當事人雖已全額繳納購房款，但其僅享有依據《商品房買賣合同》要求開發公司履行相關合同義務的請求權，尚不享有該房屋所有權，故一審法院未予支持當事人確認對案涉房產享有所有權的訴訟請求，并無不妥。

相關案例：已支付全部購房款但未過戶登記，請求法院確認享有房屋所有權，不予支持

上述案例在公眾號發出后，正好德恒廣州辦公室的同事也在辦理類似案件，就向我們提供了一份結論看似 “相反” 的最高院再審案例，筆者學習后認為該案例非常值得借鑒研究，有助于更加全面深入的理解《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條的適用，在此整理后發出來共同學習研究。

▲最高人民法院(2018)最高法民申5072號 江蘇省華建建設股份有限公司、江蘇省華建建設股份有限公司惠州分公司再審審查與審判監督民事裁定書。

2012年8月23日，吳振堂（買方）與第三人麥雅公司（賣方）簽訂《麥雅雙城名苑（推廣名：雙城國際）房屋<認購書>北區》，購買405號房屋，總價款706738元，約定該房款付清同時簽訂《廣東省商品房買賣合同》，在未簽署《廣東省商品房買賣合同》前，因不可抗力而致使該物業不能出售時，賣方應退還定金給買方，本認購書自動作廢等。

同月29日、30日，吳振堂分別付款共706738元給麥雅公司。麥雅公司分別出具了《收款收據》給吳振堂。

2012年11月1日，吳振堂與麥雅物業××公司簽訂《前期物業管理服務協議》、《防火責任書》。同月2日，麥雅物業××公司出具“收到吳振堂405房2012年11月至2013年1月管理費、2012年10月至同年12月分攤電費，合共567元”《收款收據》。

吳振堂在開庭中稱是用現金支付購房款，可以取銷訴訟請求中第三項請求，其在該小區購買了兩套房屋，其中一套房屋雖登記在其名下，但實為給兒子購買的，其在惠陽淡水也有房屋，并稱其于2012年11月1日對案涉房產實際收樓。 

2009年12月4日，麥雅公司領取了惠州市江北24號小區商住樓（××）《建設工程規劃許可證》，并取得《商品房預售許可證》，有效期從2010年1月13日至2013年9月29日，并注明土地未抵押。案涉××未辦理竣工驗收手續。

另查明：華建公司、華建惠州分公司與麥雅公司建設工程施工合同糾紛一案，惠州仲裁委員會于2014年5月20日作出裁決書，裁決：麥雅公司應支付華建公司、華建公惠州分公司建設施工工程欠款48158998.73元以及利息等。2012年9月18日、2013年4月9日，原審法院作出(2012)惠中法立保字第19號、(2013)惠中法立保字第4號民事裁定，預查封麥雅公司位于惠州市××××雙城名苑的65套房產，其中包括吳振堂購買的案涉房產。

上述案件執行過程中，吳振堂對執行標的提出書面異議。原審法院經審查后作出(2015)惠中法執外異字第57號執行裁定，駁回吳振堂提出的異議。吳振堂不服上述執行裁定，遂提起本案訴訟，請求法院確認案涉房產系其所有，停止對該房產的強制執行并解除查封，判令麥雅公司履行將涉案房產辦至其名下的房產權屬登記手續。

原審法院認為：本案系案外人執行異議之訴。本案爭議的焦點是吳振堂對案涉房產是否享有優先權以排除執行。

對此，分析如下：2005年1月1日施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”及2015年5月5日施行的《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”和第二十九條“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其它用于居住的房屋，（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規定，案涉樓房于2010年1月13日取得預售許可證，因此，吳振堂與麥雅公司于2010年8月23日簽訂的《認購書》依法應認定為有效的預購合同。

但根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”的規定，本案吳振堂與麥雅公司簽訂的《認購書》僅有當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款及付款方式，并不具備上述商品房銷售管理辦法第十六條規定的其它合同主要內容，如交付使用條件及日期、裝飾、設備標準承諾、公共配套建筑的產權歸屬，面積差異的處理、辦理產權登記有關事宜，違約責任等，故該《認購書》并不具備認定為商品房買賣合同的條件，仍應認定為預約合約。

盡管吳振堂在簽訂《認購書》后的2012年8月30日支付清了購房款706738元，但雙方并未按約定于付清款時簽訂《廣東省商品房買賣合同》，導致未簽訂《廣東省商品房買賣合同》及辦理預售登記而被法院分別于2012年9月18日、2013年4月9日查封的后果，吳振堂負有不可推卸的責任。

且吳振堂所購房屋并不是其唯一住房，其與麥雅公司簽訂的《認購書》應屬于履行合同的債權債務關系，其可以與麥雅公司另行解決。

綜上所述，吳振堂與麥雅公司簽訂的《認購書》僅為預約合同，尚不具備商品房買賣合同的條件，導致未簽訂《廣東省商品房買賣合同》及辦理預售登記的后果，吳振堂具有明顯的過錯，故吳振堂的訴請不符合《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條、第二十九條規定的排除執行的條件，且吳振堂對房屋未能及時簽訂房屋買賣合同及辦理備案登記有過錯，故其請求確認涉案房產為其所有，并停止對該房產的執行并解除查封，缺乏事實和法律依據，依法不予支持。

本院認為，本案為案外人執行異議之訴。根據上訴人吳振堂的上訴請求及被上訴人華建公司、華建惠州分公司的答辯意見，本案焦點問題歸納有：

1、關于吳振堂請求確認案涉房產系其所有的問題。

買賣合同的成立和有效僅僅意味著債權人對合同相對人的責任請求權成立，但不能等同于買受人已取得物權。要取得具有排他效力的物權，應當履行法定的公式程序。

《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發生效力。”依照上述法律規定，不動產所有權的取得，除了法律另有規定，不動產登記薄上記載之后，其方能取得包括所有權在內的所有不動產物權。

本案中，案涉房產仍登記在被執行人麥雅公司名下，在不動產登記沒有變更的情況下，吳振堂請求確認案涉房產系其所有，依法不予支持。

2、關于吳振堂對案涉房產是否享有足以排除執行的物權期待權問題。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

經查，吳振堂在執行法院對案涉房產予以查封之前于2012年8月23日與麥雅公司簽訂了《認購書》，約定購房總價款為706738元。之后吳振堂分別多次支付購房款總計706738元給麥雅公司，麥雅公司出具《收款收據》予以確認。2012年11月1日，吳振堂簽訂《前期物業管理服務協議》、《防火責任書》，麥雅物業××公司于11月2日出具“收到吳振堂405房2012年11月至2013年1月管理費、2012年10月至同年12月分攤電費，合共567元”《收款收據》。

從以上事實分析，吳振堂與麥雅公司在執行法院查封案涉房產前已經簽訂了以變動該房產所有權為目的的《認購書》。該《認購書》是雙方的真實意思表示，其內容并未違反法律及行政法規的強制性規定，而且已經具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，應當認定為合法有效的商品房買賣合同。

吳振堂依照上述《認購書》的約定已經支付了案涉房產的全部價款，并已經實際占有該房產。

另外，案涉房產所在的房地產建設工程項目尚未完成竣工驗收、消防驗收、人防工程等驗收，可認定案涉房產產權沒有辦理變更登記的原因不能歸責于吳振堂。即非因吳振堂自身原因未辦理案涉房產產權的過戶登記。

因此，吳振堂對案涉房產享有物權期待權，并足以排除人民法院對該房產的強制執行。吳振堂請求停止對案涉房產的強制執行及解除查封，依據充分，理由成立，對此本院予以支持。

本院經審查認為，本案再審審查的重點是吳振堂對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。

其一，根據《執行異議和復議規定》第二十九條的規定，在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出執行異議時，獲得人民法院支持應同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

該條規定基于對消費者生存權這一價值的維護，賦予消費者買受房屋的物權期待權以排除執行的效力，即便申請執行人對該房屋享有建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利，法律也應更優先保護消費者的物權期待權。

《執行異議和復議規定》第二十八條亦規定了在金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人。

從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和復議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須符合《執行異議和復議規定》第二十九條的規定。

就本案而言，根據原審查明的事實，因作為案涉房產執行依據的惠州仲裁委員會的仲裁裁決未明確華建公司、華建惠州分公司對麥雅公司應收工程款享有優先權，故原判決適用《執行異議和復議規定》第二十八條的規定，認定吳振堂對案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益，符合法律規定。華建公司、華建惠州分公司關于原判決適用法律錯誤的申請再審事由，缺乏法律依據，不能成立。

其二，《執行異議和復議規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

根據原審查明的事實，

首先，吳振堂與麥雅公司簽訂《認購書》的時間為2012年8月23日，先于包括案涉房產在內的房產被人民法院查封的時間。《認購書》系雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效的合同。雖然《認購書》不完全具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同應明確的主要內容，但對商品房買賣合同應具備的當事人名稱或者姓名和住所、商品房基本狀況、價款的確定及付款方式等基本內容已作明確約定，且麥雅公司已收取購房款，故原判決認定《認購書》符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同內容并已實際履行，有事實和法律依據。

其次，在案涉房產被查封之前，吳振堂已與麥雅公司辦理了收樓手續，并與物業公司簽訂物業管理等協議，交納水電費和管理費，表明吳振堂在案涉房產被查封之前即已合法占有該不動產。

再次，《認購書》約定的案涉房產價款為706738元，吳振堂主張其已向麥雅公司全額支付購房款，麥雅公司亦向吳振堂出具收款收據，原判決認定吳振堂已支付全部購房價款，有事實依據。況且，以房抵債的目的在于消滅債權債務，亦是款項支付的一種形式。本案即便如華建公司、華建惠州分公司所言，存在以房抵債情形，但在麥雅公司已出具收款收據認可吳振堂已支付全部購房款的情形下，不能因此而簡單否定吳振堂已支付全部購房款的事實。

第四，案涉房產在吳振堂購買之后被人民法院查封，且該房產所在工程項目尚未竣工驗收，以致未能辦理過戶登記手續，原判決認定非因吳振堂自身原因未辦理案涉房產產權過戶登記手續，符合本案實際。

綜上，原判決認定吳振堂對案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益，顯無不當。華建公司、華建惠州分公司的申請再審事由理據不足，不能成立。裁定駁回江蘇省華建建設股份有限公司、江蘇省華建建設股份有限公司惠州分公司的再審申請。

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原標題： 簽訂房屋認購書抵債，已交付占有但未竣工驗收，也可能排除強制執行