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潘石屹：在時代的洪流前，沒人能逆天改命

阿爾法工場

2021-06-29 10:09 3091 0 0

屬于潘石屹們的時代，真的過去了。

作者：楊子健

來源：阿爾法工場研究院（ID：alpworks）

屬于潘石屹們的時代，真的過去了。

2021年6月16日，潘石屹的SOHO中國（0410.HK）被美國黑石以總價236.58億港元收購了91%的股權，潘石屹夫婦僅留9%。與此同時，6月17日上午9時，SOHO中國復牌后的價格較15日停牌上漲了24.74%。

其實，黑石公司早在2020年就有意以40億美元來收購SOHO中國，并承諾承擔SOHO中國的所有債務，最終卻因收購價格沒談攏而暫且擱置。

過去十年來，SOHO中國一直在賣與不賣樓之間兜兜轉轉。直到這次，潘老板終于不再賣項目，而是直接賣了公司。

此時的SOHO中國受新冠疫情影響，早已折價10億美元。

潘石屹的“逃跑”，意味著國內房地產市場與潘石屹的緣分就此終結，屬于潘石屹們的時代成為過去式。

01 起點：加入“萬通六君子”

潘石屹的成功源于融入了“不得了”的圈子。

這個山溝溝里走出的房地產大亨年少時就讀于河北石油管道學院，畢業后被分配到廊坊石油部管道局經濟改革研究室。

潘87年辭職，跟隨一個老板來到海南下海經商，做起了磚廠廠長，管理300個弟兄的吃喝，所謂人多事雜，但也磨煉了他強大的“抗擊打能力”。

鐵飯碗和較為穩定的收入沒有讓他獲得滿足，借著磚廠停工之際，潘石屹結識了馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾個志同道合的朋友。隨后這些人共同創立了海南萬通集團，這幾個人就是大名鼎鼎的“萬通六君子”。

借力于國家政策的支持，大量資金涌入海南，海南的房地產事業順勢而起。大哥馮侖，曾在海南省體改所工作，對當地的人脈資源更是熟門熟路，“萬通六君子”也因此在此處發跡。

1993年，萬通集團正式成立，在海南炒房入手千萬并在地產泡沫破碎前全身而退，由此便開始了全國性的擴張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啟富到深圳。通過他們的努力，萬通的規模越來越大。最鼎盛的時期，萬通集團的資產達到了近50億。

即便是共謀財路的兄弟，卻也阻止不了互相“反目”。1994年，“萬通六君子”在廣西西山召開了一次“分裂會議”后，于1995年正式分道揚鑣。

02 開端：順勢而為的SOHO中國

SOHO中國能在今天房地產界擁有舉足輕重的份量，成功的背后離不開一個人的身影——華爾街投行工作的張欣。她不但成就了SOHO中國，也成就了今天的潘石屹。

潘石屹在認識了張欣僅4天后便向其求婚，順而結為夫妻。1995年9月，潘石屹與妻子張欣共同創辦了紅石實業，期間開發和收購了上海和北京兩個黃金地段的商業房地產項目，隨后成立SOHO中國，潘石屹任董事長，張欣任CEO。

本土土鱉與海歸精英的結合的過程異常艱辛。觀念的沖突讓這對小夫妻吵的不可開交。張欣一度選擇退讓，回家相夫教子。

再次歸來，張欣將自己對藝術的認識和在建筑圈的潛力充分發揮，SOHO中國也在張欣的影響下樓體造型大都走在時尚的尖端。

憑借著新穎的概念和突出的設計、潘石屹夫婦的名人效應、靈活的銷售方式，SOHO中國迅速走上了房產“金字塔”。

1998到2001年SOHO中國在北京的開發總建筑面積達到了48萬方，其現代城項目，初次提出“小型辦公，居家辦公”的概念，連續兩年作為北京市單體項目的銷售冠軍。

SOHO中國用獨特的散售模式把商用辦會樓、店鋪實現了和住宅開發一樣的高周轉，讓潘石屹在較短時間內大量回流現金，做大做強。

同時，潘石屹在北京、上海等一線城市黃金地段搶先布置SOHO中國辦公樓，位于北京朝外SOHO、建外SOHO、長城腳下的公社、SOHO城等都取得了不菲的銷售成績，也由此擴大了品牌聲譽。

但這種資產不會獲得很高的投資收益，更不利于開發的企業從事資產管理和物業運營，這也成為了日后SOHO中國遭遇滑鐵盧的一大伏筆。

03 高潮：躋身富豪榜

強者總是寂寞的，事業頂峰的潘石屹就體會了這種孤獨。

2005年，別具慧眼的潘石屹意識到商業和寫字樓之間的供需端存在巨大脫節，便將公司業務重心由開發住宅轉向市場稀缺的商業地產，收購北京的舊商寫項目，以獨特的設計創意加以改造并散售賣出。

通過其前衛的產品形象設計，輔以潘氏夫婦的名人效應和營銷方式，SOHO中國的寫字樓譽滿房地產業。

兩年后，伴隨著SOHO中國在香港成功上市，公司迎接來了發展史上的又一個巔峰，創下了亞洲最大商業地產IPO紀錄。上市時，潘石屹喊出“五年之內過千億，超萬科”的口號。2008到2009年，SOHO銷售金額分別同比增長92%、77%，實現經濟飛速增長。

光是銀河SOHO，這個北京二環邊上的現代潮流的標志，就賣出近146億，創下單體項目的全國銷售冠軍。SOHO中國當年全年銷售額達到最高峰238億元，單體項目的全國銷售增幅超8成，一度超越恒大、華潤置地，幾乎是融創銷售額的3倍。

這一年，潘石屹夫婦以150億的身家，躋身胡潤百富榜第51名。

04 拐點：經營模式之變

在時代洪流下，所有人都是渺小的。

2010年，政策的頒布打亂SOHO中國的全盤計劃，北京市發布了《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》的系列文件。

“各房地產開發企業在取得酒店類項目立項核準或備案批復文件后，必須嚴格按照酒店類規劃用途組織設計、開發建設，不得擅自改變項目用地性質和規劃用途經營使用，未經批準不得擅自分割轉讓?！?nbsp;

與此同時，寫字樓購買需求也受宏觀經濟影響有所下滑。因此在2012年，潘石屹不得已將公司從銷售轉向自持物業模式，降低銷售規模，換取銷售利潤提升。

然而，現實并不如潘石屹想的那樣。轉型之后的確不能算成功，為何？營收實在是太少了，利潤也就更少。

要把全部資金儲備用來支撐轉型過程中的開支，SOHO中國沒錢拿地，自然也無法擴張，只能守著物業資產過“包租公”的日子。這期間，SOHO中國依然面臨著嚴峻的資金考驗。

潘石屹曾公開表示，“SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%或6%。中國租金回報率低的我都不好意思說?！倍鵂I收單一，讓SOHO中國開始一步步走向了衰落。

依賴租金收入，全部物業自持意味著SOHO中國自身要承擔極大的資金及營運壓力。財務報表如實的反映出現實狀況，2012年該公司銷售額降至94.68億元。

這段不算成功的經營，政策調控下無奈的轉行，一定程度上也預示了潘石屹夫婦后續的動作。

05 滑坡：走上資產甩賣之路

如果要問讓潘石屹大舉撤退的原因，首先是 SOHO 中國不賺錢了。從2012年到2018年，SOHO中國營業收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸于母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。

相比之下，曾經與其比肩的房企萬科、恒大、碧桂園，銷售額早已達到了幾千億。

就在此時，2014年，潘石屹開啟了售賣資產之路：2月，52.3億元，上海的SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場賣給了金融街控股。9月，凌空SOHO賣給了攜程。16年，SOHO中國32.2億賣掉了上海的SOHO世紀廣場。

2017年，潘石屹出售虹口SOHO項目公司，10月出售凌空SOHO項目公司。2019年9月，SOHO中國以7.6億向慧泊停車場投資出售位于建外SOHO東區、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關村SOHO的2583個地下停車位。

潘老板國內變現300億，卻投給了美國。7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；6億美元收購了曼哈頓公園大道廣場49%股權。

其妻張欣入籍美國，收購了美國通用汽車大廈40%的股權，該交易成為單個中國投資者在美國最大的不動產投資之一。長子潘瑞在英國成立了一家房地產公司，手中持有當地多個大型地產項目。

此時“潘跑跑”的聲音絡繹不絕。

而潘老板國內的資產，只剩下了“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項目，也正是本次黑石集團所收購股權含有的所有資產包。

北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO；上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。

此時，SOHO中國業績滑坡嚴重，2018年與2019年，SOHO中國的營收僅僅只有17.21億元和18.47億元。

租金收入下降，SOHO中國的貨幣資金也在持續減少，負債水平卻仍在攀升。2020年，SOHO中國貨幣資金為僅為4.66億元，相較2018年的55.66億、2019的24.3億大幅降低。

2018年，潘石屹的左膀右臂，SOHO中國原執行董事兼總裁閻巖加盟黑石集團，為黑石收購SOHO中國埋下伏筆。

隨后，早年的散售模式埋下雷還是炸了，

散售，導致SOHO商場業態混亂，沒有統一規劃。旅游公司、房產中介公司、超市、美容美發店，餐飲都聚集在一層，真是CBD地區的雜貨鋪，還是一條龍的。

亂象大大降低了SOHO中國的出租率。辦公室難租、資金短缺，業績萎靡，是繼續蹲守著還是賣掉走人？

顯然，潘石屹選擇了后者。