（一）融資主體選擇

在主體準入方面，優先選擇百強房企或地方龍頭房企，主體評級AA以上，或資產總規模40億以上且去年銷售額20億以上的融資主體。

由于土地競拍保證金的融資在操作上依賴于競拍主體的綜合實力和拿地魄力，因此融資方一般都要求為強主體。以目前操作的拍地保證金融資項目為例，除非是勾地項目并且簽署了相關協議，且滿足主體的準入要求，不然都是按謹慎介入處理。客觀地說，百強開發商或地方龍頭房企綜合實力相對較強，競拍成功的幾率相對較高，還款來源對應的盤子相對較大，因此該類交易對手可以優先考慮。

（二）融資方式及融資規模

根據合規層面的要求，目前主要采取對地產企業母公司（尤其是區域公司）進行綜合授信，對母公司以股權投資（或股加債）方式注入資金后由母公司繼續向參與土地競拍的各個項目公司提供股加債資金的方式完成融資和放款。其中投后資金一般不做監管，由母公司自行在項目池中調配使用。具體融資金額根據項目池情況以及合作粘性一事一議。

（三）融資用途

通過股權方式對母公司投資后，允許開發商將融資資金用于繳納各個項目公司競拍土地的部分或全部保證金，并根據開發商情況的不同，對資金進行監管。

（四）融資期限

根據項目情況和招拍掛公告的時間做靈活設計或約定。

（五）融資成本

融資成本根據開發商綜合實力確定，一般為年化16%-20%不等，具體一事一議。  

（六）投資方式

根據開發商及項目的不同情況，由指定的第三方（如總包施工方、代建方、材料提供商等）作為優先級，開發商以現金、債權、股權、土地等出資作為劣后級；或者委托小貸公司或銀行直接放款等。

1. 由外資機構（WFOE下屬企業）或總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等以現金認購優先級出資，開發商以債權、股權、土地或現金認購劣后級出資。

2.優先與劣后級出資完成后資金注入SPV（或合伙企業），SPV（或合伙企業）以“股本+資本公積”或“股+債”等方式將資金繼續注入開發商區域公司（母公司），區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

3.若優先級由總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等認購的，目標項目相關的總包施工、代建、包銷等業務提前鎖定給優先級出資的相應單位。

4. 因目前私募基金層面的非貨幣出資存在障礙，因此投資時不一定以私募基金產品形式投資，視具體情況可能設計為合伙企業直接持有開發商區域公司（母公司）的股權架構。

（二）錯位抵押擔保模式

1.總包施工單位、代建單位、包銷單位、智能停車服務商等委托小貸公司或銀行將融資款出借給開發商區域公司（母公司）。

2.開發商的關聯方用其他資產、項目或土地為借款提供抵押擔保，另外開發商所屬集團公司及其實控人等提供連帶保證擔保，擔保方式根據項目情況具體設置。

3.開發商區域公司隨后將資金注入參與土地競拍的各個項目公司，資金最終用于繳納土地保證金。

（三）真股合作拍地模式

1. 除了債權形式合作外，目前市場上逐步新增真股合作形式，小部分潛力好的開發商（主要分析其負債率、資產規模、短期項目拓展能力和開發操盤能力以及主要市場所占份額等等）與機構形成緊密的戰略合作關系，同股同投，機構分享項目收益和分紅。

2.資金機構成立100%控股的SPV公司，與開發商集團公司共同成立合資公司。其中資金機構的SPV公司持有合資公司的小股，并對合資公司進行股加債的投資。開發商集團公司對合資公司進行大股+小債投資。

3.合資公司與開發商集團公司指定的公司共同成立平臺公司，其中合資公司持有小股，并由該平臺公司根據招拍掛情況支付土地保證金。

（四）大小開發商聯合拍地模式

一些大開發商通過與其他開發商聯合拍地的模式全程使用杠桿，由小開發商繳納土地保證金，在拍得土地后，由小開發商以低成本向大開發商提供第一筆土地款融資，在開發建設階段同股同權投入開發建設資金，達到預售條件時大開發商歸還小開發商融資。

除上述模式之外，在實操中，一些開發商綁定了當地的一些實業企業或個人金主為其支付拍地的“門票錢”，以此在當地房地產市場逐步擴展。

本文僅對西政財富操作的地產融資項目進行簡要總結，更多房地產融資、金融產品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。