丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞物管
疫情已成為物管行業(yè)的“試金石”。
近期，上海、深圳、長春等地疫情勢頭依然嚴峻，部分城市均實行封閉式管理，物業(yè)的作用再一次被擺在臺前。經(jīng)歷疫情大考后，物管行業(yè)或?qū)⒂瓉硇碌南磁破鯔C，物業(yè)企業(yè)價值整體趨勢向好。
另一面，物業(yè)板塊資本市場仍在回調(diào)，持續(xù)下挫已超半年之久，近期更是迎來“至暗時刻”，恒生物業(yè)管理指數(shù)下挫至歷史最低點3545點。
過去一年，規(guī)模仍是主旋律，行業(yè)總規(guī)模達到342億平，而企業(yè)在城市拓展方面開始重視密度提升。基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入依然是基本盤，而物業(yè)費水平和可拓展的市場規(guī)模是影響基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)收入的兩大核心要素。
物企需要優(yōu)選發(fā)展城市，從市場容量角度了解不同城市市場空間、物業(yè)管理覆蓋情況以及市場化程度，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
01 上海住宅物業(yè)管理規(guī)模最大
物管行業(yè)有著明顯的存量屬性，城市住宅市場容量決定了企業(yè)可拓規(guī)模的大小。
從整體市場容量來看，綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測算，預計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。
聚焦城市存量市場，根據(jù)各地統(tǒng)計年鑒顯示，截至2020年，重慶存量住宅規(guī)模最大，為8.8億平方米，上海、北京緊隨其后，分別為7.1億平方米、6.2億平方米
從各地住宅物業(yè)管理覆蓋情況來看，上海住宅物業(yè)管理規(guī)模排在全國首位，規(guī)模達到7億平方米，緊隨其后的是重慶和北京，兩個城市住宅物業(yè)管理規(guī)模均為5.9億平方米。
值得注意的是，一線城市中僅上海、北京排進前五，管理面積均在5億平方米以上，深圳、廣州管理面積分別排名第7名和第9名，管理規(guī)模均在3億平方米左右。
二線城市中，中西部城市成都和武漢市場規(guī)模也較為突出，住宅物業(yè)管理規(guī)模也已躋身全國前五位，住宅物業(yè)管理規(guī)模均超過5億平方米.
圖：20城住宅物業(yè)市場規(guī)模
數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒、CPIC、克而瑞物管
02 上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國
今年1月以來，政策端為行業(yè)指引方向，比如推進全國居住社區(qū)、尤其是存量老舊小區(qū)走向物業(yè)管理全覆蓋，這將為行業(yè)帶來新的增長空間。
根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，2020年全國物業(yè)管理覆蓋率為69.3%，整體比例依然不高。
在重點監(jiān)測的城市中，上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國，2020年上海住宅物管覆蓋率已提升至98.4%。上海物業(yè)管理覆蓋率增長迅速，公開資料顯示，2019年上海物業(yè)管理覆蓋率為81.1%，其中住宅物業(yè)管理覆蓋率為97.7%，顯著高于非住62.1%。
待覆蓋面積無疑將為行業(yè)注入新的市場容量。從待覆蓋面積來看，重點20城中重慶、蘇州和青島排在全國前三，其中重慶待覆蓋面積達到2.9億平方米，是重點20城中待覆蓋面積最大的城市。
但嚴格意義上來講，城市內(nèi)未覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的多為老舊小區(qū)，對于想要切入老舊小區(qū)或以老舊小區(qū)作為主要拓展對象的企業(yè)而言，這些城市無疑是重點關(guān)注對象。
圖：重點20城住宅物業(yè)待覆蓋面積（億平方米）
數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管
03 新盤物業(yè)費較均值高15%
物業(yè)費與樓齡直接掛鉤，且由于新項目普遍維護成本更低，樓齡越短的項目物業(yè)費普遍越高。
新項目物業(yè)費高出多少？
根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，重點20城平均物業(yè)費為2.35元/平方米/月，而樓齡5年及以下的項目平均物業(yè)費為2.7元/平方米/月，相較于平均水平高出15%。
圖：重點20城住宅平均物業(yè)費
備注：“新項目”特指樓齡5年及以下的項目
數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管
樓齡較短的項目是企業(yè)重點關(guān)注的對象，但目前各城市之間5年及以下樓齡的項目規(guī)模分化較為嚴重。
重點20城中，只有5個城市新項目規(guī)模超過1億平方米，其中重慶遙遙領(lǐng)先，新項目規(guī)模達到2.4億平方米，新項目規(guī)模占重點20城總規(guī)模比例已達14%。武漢緊隨其后，新項目規(guī)模達到1.6億平方米。
圖：重點城市5年及以下樓齡住宅項目規(guī)模（億平方米）
數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管
近一年成交的住宅用地規(guī)模反映了城市新項目規(guī)模的增量水平。
從數(shù)據(jù)看，重慶、長沙、武漢、成都等中西部城市表現(xiàn)依然強勁，重慶成交規(guī)模2877萬平方米居首位。隨著項目的建設(shè)交付，這些項目將在未來一年轉(zhuǎn)化為該城市企業(yè)拓展的對象，重慶新項目規(guī)模將進一步與其他城市拉開差距。
圖：重點20城近一年住宅用地成交規(guī)模（萬平方米）
數(shù)據(jù)來源：CPIC、克而瑞物管
04 上海市場活躍度最高
住宅物管市場化程度決定了企業(yè)可獲得項目的難易程度，而業(yè)委會成立情況一定程度上反映了城市物業(yè)管理市場化程度。
從一線城市業(yè)委會成立率來看，上海遙遙領(lǐng)先，截止2021年11月，上海市業(yè)委會組建率已超過95%。
廣州、深圳業(yè)委會組建率與全國平均組建率30%水平基本持平，北京業(yè)委會成立率僅22.5%，低于全國平均水平。
圖：一線城市業(yè)委會成立率（%）
注：上海截止2021年11月，深圳截止2021年8月，廣州截止2021年11月，北京截止2021年5月
數(shù)據(jù)來源：物業(yè)協(xié)會、克而瑞物管
從另一個關(guān)鍵指標來看，城市中標數(shù)量更直觀的體現(xiàn)市場化程度。
據(jù)克而瑞物管不完全統(tǒng)計，2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標市場中標項目累計達55087個，中標總金額達到620.25億元。
聚焦重點20城數(shù)據(jù)，上海在2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標市場最為活躍，全年累計中標項目達8845個。廣州排在第二位，但中標項目數(shù)量不足上海的三分之一。
圖：2021年重點20城中標項目數(shù)量（個）
物業(yè)行業(yè)行至關(guān)鍵的十字路口，必須優(yōu)選發(fā)展城市，做濃城市密度，才能實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。而市場容量是物企城市進入、實現(xiàn)高額營收目標的關(guān)鍵指標。實際上，企業(yè)最終拓展城市的白名單最終確定，需要對有效市場容量以及細分市場容量做出正確判斷。此外，隨著物業(yè)管理全覆蓋的推進，尤其是老舊小區(qū)、失管小區(qū)物業(yè)全覆蓋，是物企值得關(guān)注的機會點。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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