丈量城市 
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作者：1/6圖片工作室
2019年，我國城鎮化率已達到60.9%，從國際的發展經驗來看，城鎮化率達到60%后，至少還將有10年的快速城鎮化發展期。
早在2017年3月，習近平總書記就已提出「城市管理應該像繡花一樣精細」的城市管理精神。如今，「城市精細化管理」已成為眾多城市不斷摸索、完善的發展新命題。
▼ 2021年上海印發《上海市城市管理精細化「十四五」規劃》
城市公共空間治理是典型的「制定滯后于實踐」「新問題快于新條例」的城市化新挑戰。因此，借鑒他山之石，是提升公共空間精細化管理多維度思考、預見能力的有效方法之一。
▼ 上海前灘太古里充滿活力的公共空間
本次我們將聚焦空間治理的城市更新、產業新城以及未來空間門類，探尋一些精細化治理的解題思路。
01 城市更新類公共空間治理 權益剝離、網絡化管理
在城市更新的治理中，有關老舊公共空間的治理，由于權屬復雜、社會關注點高，成為最有挑戰的類別。
▼ 成都猛追灣通過更新、治理，成為城市新地標
1. 集中空間的治理
集中空間的治理，主要通過權益剝離，即分離「所有權」「管理權」「使用權」，引入專業化團隊運營，實現有效管理與效益的平衡。
▼ 治理集中空間的權益剝離模式
如紐約布萊恩特公園曾經由于缺乏管理，導致環境惡化、毒販橫行。后通過權益剝離的方式，引入非官方機構負責運營，公園扭轉為紐約最受歡迎的公共空間。
▼ 治理后重現活力的布萊恩特公園
當然，權益剝離千頭萬緒，會牽扯著多方利益，實施起來絕非易事。目前看，有效的剝離主要聚焦「所有權」「管理權」，通過「公屬空間，專業管理」「私屬空間，協同管理」兩種方式實現權益剝離。
①. 公屬空間，專業管理
城市政府作為城市的管理者與經營者，其優勢在于對城市宏觀發展層面的把控，而對于微觀層面千頭萬緒的項目空間管理往往是弱項。
因此，我們看到在眾多舊城更新的公共空間中，城市政府往往會主動退讓一步——推動管理權轉讓，引入第三方運營機構，通過收益共享的方式剝離所有權與管理權。
▼ 公屬空間，專業管理模式
讓我們通過紐約高線公園的案例，了解一番「公屬空間，專業管理」的運行機制。
高線公園是眾所周知的紐約城市名片，自2009年開放以來，年均接待人數超過400萬人次，拉動沿線投資資金規模近50億美元，預計到2027年，累計為紐約貢獻14億美元的稅收。
▼ 高線公園
在這些華麗的數字背后，「公屬空間，私人管理」的治理方式功不可沒。
公屬空間，公私協同：2001年，面臨被拆除命運的高線鐵路，出現了轉機：紐約城市經濟發展機構的研究表明，對高線再利用的經濟效益與帶動力，遠比拆除高得多。新任市長Michael Bloomberg認可了高線的更新發展戰略。
2005年，政府從地面運輸委員會收回高線鐵路的所有權，城市政府成為高線的所有者，這為后續的統一治理鋪平了道路。經過規劃，高線將打造為開放的城市公園，沿線私人土地的開發，從功能到形式需要符合控規，以保障更新的有效性。
▼ 位于城市中心的高線公園
首先，政府通過兩種讓利方式，吸引企業主動參與到高線公園建設中。
第一種方式為「高線轉換廊道」：允許高線廊道下方及控規范圍內的土地所有者，在不投入真金白銀建設的情況下，將控規范圍內的未建設空間指標，出售給高線公園控規范圍以外的企業。
購買后的企業，可突破原有容積率限制進行建設，相當于將原本的基礎設施用地，以騰挪的方式，轉換為住宅、商業、辦公等，實現價值共享。
▼ 高線轉換廊道模式
▼ 功能公園控規之外，運用高線轉換廊道模式的建筑群
高線轉換廊道具有一石三鳥的效果。
其一，解決了鐵路沿線風貌控制問題；其二，通過用地功能的置換，提高企業的參與熱情；最后，獲得高回報的土地所有者，以每獲得1平方米置換空間收入，需要拿出50美元作為高線改造資金的方式，成為高線公園持續建設的主要資金來源。
▼ 治理模式作用下，高線公園既保留了風貌，又有了資金支持
第二種讓利方式為「最大容積率獎勵」：該方式主要是針對公園沿線，不參與「高線轉換廊道」方式的企業。核心是企業用于建設城市配套功能的比例越高，所獲得的容積率獎勵就越高。如配備保障性住房，最高能獲得2%的容積率獎勵。
▼ 高線公園之上，獲得容積率獎勵的建筑們
專業管理，收益反哺：「高線之友」是高線公園的第三方運營機構，相信大家早已耳熟能詳。高線之友能成為運營機構，與其之前作為高線鐵路的保護者，10年間不斷游說、宣傳的行動密不可分。
高線公園雖然歸紐約市政府擁有，但每年近2,000萬美元的運營成本，基本由運營方自行籌集。接過重任后，高線之友的身份也由保護者轉換為運營者。
▼ 負責高線公園日常維護的高線之友工作人員
首先，高線公園要成為市民、游客的目的地。
于是，也就有了高線之友組織的改造設計競賽，有了公園「既有生態，又有生活，既有舊改，又有時尚」的標簽性風貌。如今，散落在其中星羅棋布的多樣化的交流空間，成為市民的休閑中心。
▼ 高線公園成為市民休閑中心
其次，將高線橋下的灰色空間，轉換為小商業、文化空間，增加收入來源。如高線公園酒店下部的灰色空間，更新后成為風格獨特的時尚餐飲區。
▼ 高線公園內的商業配套
高線公園還提供公園場地的出租服務，承辦各類時尚發布會、商業品牌活動等。從500人的大型活動，到21至75人的小型活動或私人聚會一應俱全。此外，高線公園的文創產品也成為收入來源之一。
▼ 高線公園內的各類活動
高線公園通過運營，使沿線的土地飛速增值，這也使得土地所有者們心甘情愿的以募捐方式支持高線之友的運營，形成正循環。
高線公園的成功，可以說是通過「公屬空間，政企協同」「專業管理，收益反哺」的治理方式，實現了政府與民間機構、企業、市民，各司其職、各展所長的分工合作。
②. 私屬空間，協同管理
對于企業承擔的大規模空間更新來說，僅憑企業或個人開發運營，缺少城市層面的細化治理，往往難以為繼。
面對這一類問題，日本做過大量探索，形成了「私屬空間，協同管理」的方式。東京1990年代末，開始重建的汐留SIO-SITE很好的踐行了這一方式。
▼ 私屬空間，協同管理方式
作為城市中心區少有的由企業主導的超大規模更新區，該項目從建設到后期運營全程采用了該管理方式，成就了東京新的金融區和文化副中心。
▼ 汐留SIO-SITE俯瞰
公私聯合，統一方向：汐留SIO-SITE所屬的東京港區管理部門，在開發前期，以「輕參與重引導」的方式參與其中。
在區域發展為亞洲企業總部的目標下，提出「安心、安全、人性化」的公共空間管理要求。規劃建設則由地區土地所有者和投資者組成的「汐留地區城市聯合協會」負責。
▼ 汐留地區城市聯合協會構成示意
基于公共空間管理要求，聯合協會拿出了立體步行道路體系的解決方案：汐留地區寫字樓、商業、住宅、車站等多種功能高度復合，通過分層的立體交通建設，實現步行、車行、軌道交通的分別治理。
▼ 立體交通從頂層的軌道網到底層車道，實現寫字樓、商業、居住的步行道路人車分流
此外，考慮到辦公功能的復合化需求，立體交通對于步行廊道又做了進一步的定制設計。
如商務區的連廊可以便捷地進入寫字樓、商業，也可去往其它戶外場所、交通節點；沿線設置多樣化的綠色空間和小品，豐富步行體驗層次感，降低上班族疲勞度。
▼ 立體交通沿途多樣的綠色空間及功能
政企分工，管理細化：進入運營階段，汐留SIO-SITE成立了專門的「汐留城市管理協會」，其職能不同于地區負責規劃建設的城市聯合協會，管理協會主要以區域的管理維護工作為核心。
▼ 汐留城市管理協會職責及結構
投入使用階段，正值東京都頒布「街區營造團體登錄制度」，激活公共空間活力的時期。加入該項制度的區域可以在公共空間的使用方面享受更大的權益。
▼ 加入街區營造團體登錄制度的前后對比
汐留SIO-SITE加入了這一制度，管理協會擔當起在公共空間舉辦展覽、音樂會、集市等活動的組織運營者角色，商務區開始向城市新中心轉變。
▼ 汐留SIO-SITE公共空間內的藝術展
最終，汐留SIO-SITE通過私屬空間，協同管理方式，激發出區域活力，于2011年入選日本「亞洲企業總部特區」。
2. 分散空間的治理
目前，很多城市均采用了容積率獎勵政策，為城市挖掘更多的公共空間。但是，有些小而瑣碎的空間，不僅高度分散，更大大增加了治理的難度。
▼ 紐約中心城區小型公共空間分布示意
針對這一現象，衍生出了兩種治理思路。
分散空間定制化管理：政府主導的「以設計帶動管理」方式，在面對多而散的公共空間時，往往無法真正了解公眾的訴求，導致空間管理混亂。因此，治理這些分散的空間，首要是了解使用者的核心訴求，再分而治之。
以德國漢堡港口新城為例，它是歐洲最大規模的城市更新項目之一。在規劃階段中，漢堡港口新城開發公司不斷向市民、企業、創意工作者，進行廣泛的公共空間需求征集。
▼ 德國漢堡港口新城俯瞰
根據反饋，民眾對區域空間的開放性與包容性最為看重。由此，港口新城確定了以步行系統為核心的空間結構，步行道路將串聯起公園、林蔭道、運動場等公共空間。
▼ 德國漢堡港口新城從前期戰略策劃階段，就開始協同各方為后續的規劃、管理做謀劃
▼ 公共空間的運動場
▼ 步行道路串聯的濱水休閑帶
針對私有建筑，政府要求每幢建筑必須具有公共開放空間，融入街區的活力，也使企業參與到公共空間管理之中。
▼ 街道兩側作為開放空間，置入了多元化的配套服務功能，以激發空間活力
例如區域內的聯合利華總部，大樓底層并不像傳統的總部辦公那樣「與世隔絕」，居民和游客可以在此隨便穿行。大堂內還設有便利店等商業設施，室外的大臺階承擔著公共活動舉辦地的角色。
▼ 聯合利華總部與公共空間的活動融為一體
針對分散的公共空間，采取了「誰使用，誰管理」的定制化管理方式。
如新城的格拉斯布魯克公園，是為家庭活動定制的空間，由港口新城的「Spielhaus HafenCity e.V.」工會負責管理運營。每天下午，由工會成員們，也就是孩子們的家長，維護公園的秩序。
▼ 由工會負責管理運營的格拉斯布魯克公園
分散空間數字化管理：對于公共空間過于分散，管理困難的問題，另一種思路是借助數字化的手段。目前，很多城市都已搭建了城市公共空間數字化平臺。
不過，公共空間數字化目的核心，不只是讓大眾看到城市數字化的進程，更是借助數字化手段，解決「供需雙方」信息的不對稱性問題，借助數字化讓市民主動參與公共空間的治理。
▼ 紐約公共空間數字化平臺多樣化的大數據可視化
2012年，紐約通過了《開放數據法案》，城市開始探索用數字化治理分散的公共空間。由大學機構組成的公共空間倡議組織、紐約市藝術協會以及城市規劃部門聯手，搭建起紐約公共空間的數字化管理平臺。
數字化平臺包含所有公共空間發展概況、配套設施等信息，還包括空間更新的具體設計方案，以便征求民意。數字化平臺還鼓勵市民監督公共空間的運營維護狀況，并為其評分，還為公眾提出的空間改造設想及臨時性活動提案，提供了展示窗口。
02產業新城公共空間治理精準管理、適度「放養」
新城的公共空間治理與舊城更新不同，特別是產業新城類，其管理核心在于「放多寬」與「管多準」的配合使用。
▼ 光鮮亮麗的松島新城，始終面臨人氣不足的問題
管理者首要目標是激發新區的活力，如何引人，而不是治理的多么井井有條、安安靜靜，產業新城更是如此。所以，治理需要轉變視角，要以運營者的角度，賦予公共空間更高的自由度。
被譽為首爾經濟增長引擎的數字媒體城（簡稱DMC），就是通過切換管理視角，成功運營科技新城的成功案例。
▼ 「熱鬧」的數字媒體城
1. 精準管理建筑的「公共職能」
DMC在規劃階段，就已經考慮到了產業新城面臨的活力與管理的問題，規定建筑（1-3層）50%外墻要具有開放性，以保證建筑與室外步行系統構成活力空間。
▼ DMC對建筑的管理要求
▼ 有街就有鋪，形成連續的積極界面，提升區域親和力
此外，企業建筑1-2層必須具備「公共職能」屬性，其中70%以上的建筑面積僅限于文化展覽、商業零售功能。
▼ 建筑內多彩的文化體驗
2. 公共空間的「寬松」管理
DMC對人行道兩側的公共空間實行「寬松管理」——專賣店、西餐廳、咖啡店等商業功能，可以占用公共空間，公私空間的模糊化，增加了街區活力。
▼ 有活力的公共空間
允許企業占用公共空間舉辦活動，如企業的路演、產品展示、銷售等，在提升企業知名度的同時，為空間注入了活力。
此外，街區內開放的底商空間+多元化活動，不僅為本地商務人群帶來便利，更吸引到市區的人群來此休閑消費，DMC成為名副其實的人氣磁極。
▼ 公共空間內，深受市民喜愛的創意集市
2010年竣工后的5年間，DMC匯集了超過600家企業和60,000人工作于此，代表了首爾發展的前沿和未來。
03 面向未來的公共管理全民參與、共同治理
說完了城市更新、產業新城這些「已知空間」的治理，我們再聊一聊對城市未來公共空間治理的一些暢想。
當今突飛猛進的科技技術，無疑會對未來的城市公共空間產生深遠影響。以目前的發展趨勢來看，在可預見的10年內，極有可能對公共空間產生巨大影響的技術，不是元宇宙，不是物聯網，而是無人駕駛。
「從建筑學的角度來看，未來的城市看起來不會有本質上的變化——就像古羅馬也沒有和當今城市有多大的差別一樣。但是，未來所改變的是我們感受、體驗城市生活的方式——尤其是在出行、旅行的角度來說。
在未來的十年中，無人駕駛將會給人類的城市生活帶來翻天覆地的變化。」
—— Carlo Ratti
麻省理工學院可感知城市實驗室主任
▼ 北京首鋼園內的L4級無人駕駛測試
「替代」與「重塑」是無人駕駛的關鍵核心，因為它的發展目標是部分或全部替代司機、停車場等與傳統汽車有著直接或間接關系的事物。這意味著，無人駕駛時代將會把更多的與車輛相關的空間，轉化為城市公共空間。
「……每輛共享汽車大約能夠取代10-30輛營運車輛，自動駕駛汽車還將加劇這一趨勢。這將對城市生活帶來重大的影響，因為它會使得私人和公共交通方式之間的界限模糊化——你的汽車在早上送你去上班后，轉而去接載你的鄰居或其他人。也就是說，你周圍的鄰居、社交朋友或者同城的居民都有可能和你使用同一輛汽車。」
—— Carlo Ratti
麻省理工學院可感知城市實驗室主任
▼ 蘇州高鐵新城正在測試的無人駕駛小巴士
那么，這些大量「釋放」的公共空間，應該如何使用？又該如何治理呢？
譬如被譽為綠色首都的哥本哈根，20世紀末，市內自行車網絡已接近300公里。到2012年，哥本哈根市民的自行車出行率上升至41%，而小汽車通勤比例則降至12%。不斷擴大的自行車網絡，主要來自于對汽車行駛、停放空間的壓縮，并產生了大量的新公共空間。
▼ 哥本哈根的自行車網絡
▼ 哥本哈根的自行車道路，多來自于對燃油車道路的壓縮
為此，城市治理的方向轉為「共同創造哥本哈根」，全民可參與、共同經營的管理思路成為主流。
于是，在哥本哈根的公共空間中，涌現出眾多的跳蚤市場、街道游樂園、露天集會場所等「新功能場所」。2010年至2015年間，城市戶外座位許可數量上漲了225%；流動攤檔的許可總量增長了300%；公共空間活動許可總量增加了216%。
▼ 基于城市被釋放的道路空間改造的superkilen park超級線性公園
▼ 老城內的「新港」，曾作為區域的停車場使用，如今成為老城的活力地標
其中一些「退路還綠」的道路，成為企業的綠色技術試驗場。如布魯格萬根街改造，減少了9,000平方米的瀝青路，改造出自行車道、步行道路，還改造出3,000平方米的「城市自然化」的綠地。
▼ 布魯格萬根街改造融合了眾多低碳技術
在道路改造的綠地之下，是韌性城市的技術實踐。包含了地面雨水滲透、滯留、蓄存、凈化、使用、排放，以及與景觀的技術組合，實踐可行后將向城市其它區域推廣，提升城市的抗洪能力。
綜上所述，城市更新、產業新城、未來公共空間的細化治理雖然各有側重，但實現公私之間的「制約與平衡」是不變的核心！
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