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作者：龔偉
來源：地產資管網（ID：thefutureX）
越來越多開發商涉入產業地產，做產業地產不止需要傳統住宅開發思維，更需要構建具有生態性的產業思維。本文作者基于自身房地產從業經歷，談談對房地產＋產業的理解。
規模效應
目前，房地產行業年市場規模在15萬億元~20萬億元之間震蕩。筆者認為，房地產行業仍有發展空間，由于其規模效應對經濟的壓艙石作用，短期來看，尚未有其他行業可以取代，行業仍有發展空間。但區別于過去，城市之間出現結構化機會，城市內各板塊之間也會出現結構化機會。
產業支撐
在“房住不炒”的政策引導下，房子回歸居住本質。有產業支撐的城市，才會創造更多就業機會，源源不斷流入的產業人才會激發城市真實的居住消費及生活消費，一方面實現了房子是用來住的，另一方面也實現了以住房消費為主的國內大循環經濟。
經濟發展階段
從經濟發展階段而言，國內經濟已從要素驅動、投資驅動進入了科技創新驅動階段，針對產業地產細分領域，無論從產業發展要素獲取端（土地價格、定制化的產業政策、政府產業引導基金等），還是從產業產品用戶端，擁有自主科技創新IP的產業地產企業在未來更具競爭優勢。
資本市場
從資本市場來看，國內資本市場注冊制改革前，企業上市時只關注是否盈利，而未關注是否真正與國際資本市場接軌。
改革后，則看重上市企業是否有持續性的經營能力。該項改革，直接促進了更多優秀的科技創新企業借助資本力量加速發展，間接促使產業地產領域（主導產業為科技創新產業或涉及科技創新產業投資業務范疇）的細分領域房企，在收入結構上進行優化，擺脫純“地產思維”，同時也為這類細分領域產業地產商上市奠定了基礎。
加強長板效應
基于以往的工作經歷，筆者認為，在未來開展相關工作時，不僅要具有傳統的住宅開發思維，更要有產業思維，才能讓戰略思維具有時代屬性，確保其符合時代與行業的發展規律。
第一階段：傳統住宅開發思維
筆者最先接觸傳統住宅開發業務，工作內容涉及前端投拓、后端營銷。
營銷工作培養我建立了客戶思維。運用到投拓工作中，預判地塊時，我先對城市客戶與產品進行研究，找到擬投地塊目標客群及產品需求。
運營工作中，戰略規劃內容培養了我的城市思維。運用到投拓工作中，預判地塊時，站在擬投地塊城市角度，尋找與周邊城市、所在都市圈或城市群的關系。站在擬投地塊所在城市板塊角度，尋找板塊與所在城市的關系，以及板塊與城市內其他板塊之間的關系，盡自己所能，找到行業的周期及城市輪動的規律。
第二階段：住宅思維下的產業集合商思維
在傳統住宅領域工作，思考最多的是如何更多使用杠桿（金融杠桿+合作杠桿+經營杠桿），將更多工作實現前置與并行，達到快周轉的目標。同時，還要思考如何提高自有資金投資回報率，如何將自有資金投資盡早回正，并投入到下一個項目中。
隨著地方政府對產業需求及住宅土地獲取競爭的加強，思考最多的不再是補給自身短板，而是加強長板效應。
如何加強長板效應？要發揮房企在投資和建設方面的優勢，整合產業資源，了解地方政府真實產業需求，并結合地方產業基礎及產業發展條件，鎖定1個~2個主導產業，整合產業鏈條上各細分領域頭部企業并發揮其龍頭效應，同時整合中小企業，為政府提供產業生態打造方案的同時，將自身對住宅用地的需求一并提出。
產業地產是一個疊加了城市輪動規律、國家政策導向、資源要素的多維度變量的全新領域。要做產業地產，需要培養“產業原動力”，在頂層思維、產業定位、招商、運營各個環節都應該注重實際性和長期性，不能絕對化、刻板化。
頂層思維方面
要擺脫純地產思維（完全依賴銷售型物業反哺產業發展），在投拓選址端，要實際考慮產業發展環境是否適合自身發展，而非僅考慮配套住宅，利于銷售。
主導產業定位方面
產業定位時不能“無中生有”，硬生生創造一個新產業。一定要挖掘地方已有的產業基礎或發展產業優勢的要素，并結合周邊城市產業規劃后，確立適宜該城市的主導產業，并能與周邊形成差異化互補的產業定位，做好資源鏈接，打造城市鮮明產業IP。
產業招商方面
做好產業招商，需要時刻擁有創新思維，尤其在政策創新方面，好的產業政策對于產業龍頭企業招商有積極促進作用；同時做好產業招商工作，還需要時刻擁抱政府，定位好自身角色，政策優勢是企業無法具備的，往往對龍頭企業的吸引起到關鍵性作用。
然而而一個成熟的園區，不能只有龍頭企業，需要同時有中小型產業企業。其招商是產業地產企業發揮優勢的地方，通過TO B端的產業服務+TO C端的配套服務吸引中小企業入駐，真正打造完善的產業生態環境。
產業運營方面
產業運營方面：產業思維與地產思維在產業運營方面存在很大不同，地產思維下運營服務更多體現在后端，產業思維下運營服務更多體現在前端。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 做好產業地產，關鍵要有三種思維丨產業地產
