點評：房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

其一，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。近期，鄭州、昆明、唐山等多城相繼放松房地產(chǎn)調(diào)控，預(yù)計弱二線以及三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，涉及放松公積金貸款，變相放松限購及限貸，調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費，購房補貼等，以期穩(wěn)定市場預(yù)期，逐步恢復(fù)市場信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐漸恢復(fù)正常化。反觀核心一、二線城市仍需堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，并嚴(yán)堵政策監(jiān)管漏洞，短期內(nèi)“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。

其二，滿足新市民合理購房消費，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。譬如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執(zhí)行，并下調(diào)房貸利率。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應(yīng)保盡保，涉及適當(dāng)降低新市民首套房按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)，縮短放貸周期，并下調(diào)房貸利率等。

探索新的發(fā)展模式，完善住房市場和保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。具體而言，加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

值得一提的是，兩會政府工作報告并未提及房地產(chǎn)稅。聯(lián)系到2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，商品房銷售增速滑向負(fù)增長，房價同樣整體下行，此時決非是落地房地產(chǎn)稅較好的時間窗口期。我們認(rèn)為房地產(chǎn)稅或?qū)簳r擱淺，部分城市試點工作或?qū)⑾蚝笱悠凇．?dāng)然，房地產(chǎn)稅乃是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，隨著房地產(chǎn)市場逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅相關(guān)試點工作也將進入實操階段。

點評：財政政策將提質(zhì)增效，新增財力要下沉到基層，務(wù)必使基層落實惠企利民政策更有能力、更有動力。一方面，保市場主體穩(wěn)定城市經(jīng)濟基本盤，地方政府可以給予困難企業(yè)一系列的紓困政策措施。另一方面，通過降低居民稅費負(fù)擔(dān)等政策手段，變相提升居民收入預(yù)期及消費能力。聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，對于那些市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

貨幣政策總量整體穩(wěn)健，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，短期內(nèi)再次降準(zhǔn)的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結(jié)構(gòu)性紓困實體經(jīng)濟，引導(dǎo)信貸資金更多流向重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，著力緩解中小微企業(yè)融資難、融資貴的現(xiàn)實困境，尤其要降低企業(yè)實際貸款利率，預(yù)計年內(nèi)LPR仍有一定的下降空間。

未來房地產(chǎn)金融政策將精準(zhǔn)收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化問題死灰復(fù)燃，嚴(yán)防信貸資金通過各種渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。具體而言：房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續(xù)發(fā)力，真正將房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步調(diào)降至相對合理的水平。

貨幣政策將會加大對住房租賃市場健康發(fā)展的支持力度。銀保監(jiān)會明確支持商業(yè)銀行依法合規(guī)為專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃企業(yè)提供信貸支持，降低住房租賃企業(yè)資金成本，助力緩解新市民住房壓力。鼓勵保險機構(gòu)開展出租人責(zé)任險、承租人責(zé)任險等保險業(yè)務(wù)，支持長租市場發(fā)展。

點評：首先需要肯定的是，2021年我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)超預(yù)期完成。2021年，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到114萬億元，同比增長8.1%，出色完成了6%以上的經(jīng)濟增長目標(biāo)。城鎮(zhèn)新增就業(yè)1269萬人，比上年增加83萬人，完成全年目標(biāo)任務(wù)的115%。城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均為5.1%，比上年平均值下降0.5個百分點。

2022年，我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)整體是穩(wěn)中求進，并把穩(wěn)增長放在更加突出的位置。考慮到2021年GDP高達(dá)114萬億元，GDP增速則呈逐季回落態(tài)勢，四季度GDP同比僅增長4%。短期內(nèi)，經(jīng)濟依舊面臨較大的下行壓力，表現(xiàn)于消費、投資增長動力較弱，出口難以延續(xù)亮麗表現(xiàn)。因此，2022年GDP目標(biāo)增速設(shè)定至5.5%左右，這既是高基數(shù)上的中高速增長，又是需要付出艱苦努力才能實現(xiàn)的高質(zhì)量增長。

繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六保”工作，保居民就業(yè)、保基本民生。在經(jīng)濟穩(wěn)增長的同時，要將經(jīng)濟發(fā)展成果在居民就業(yè)、居民收入增長等環(huán)節(jié)予以體現(xiàn)。2022年，城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)仍保持在1100萬人以上，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率全年控制在5.5%以內(nèi)，居民收入增長與經(jīng)濟增長基本同步。可以期許的是，隨著居民收入穩(wěn)步增長，有助于提升居民消費預(yù)期，推動居民消費持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場也將有所受益。

點評：居民增收降負(fù)既提高生育水平又強化收入增長預(yù)期。增收環(huán)節(jié)在于完善收入分配制度，多渠道增加居民收入；通過職業(yè)技能培訓(xùn)等必要手段促進脫貧人口持續(xù)增收。降負(fù)環(huán)節(jié)則在于做好義務(wù)教育階段減負(fù)；加大社區(qū)養(yǎng)老、托幼等配套設(shè)施建設(shè)力度。

2021年，我國人口出生率持續(xù)下行至7.52‰，人口自然增長率低至0.34‰，人口增速已經(jīng)滑向負(fù)增長的邊緣。現(xiàn)階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養(yǎng)育負(fù)擔(dān)，在一定程度上減緩出生人口持續(xù)下行的趨勢。而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或?qū)⒚黠@增多，改善性需求或?qū)⒂訄酝Γ俊⑺姆考耙陨洗笾袘粜统山徽急纫矊⒎€(wěn)步提升。

點評：穩(wěn)步推進城市群、都市圈建設(shè)，未來城市群、都市圈將成房地產(chǎn)市場的核心載體，長三角、京津冀、粵港澳、長江中游和成渝這5大城市群有望占據(jù)更高的市場份額。但需要提醒的是，新型城鎮(zhèn)化并非“攤大餅”式發(fā)展，而是引導(dǎo)資本、產(chǎn)業(yè)、人口等各項資源要素在不同能級城市之間雙向流動。

深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，推進農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，并將縣城作為承接人口轉(zhuǎn)移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調(diào)降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或?qū)嵭小傲汩T檻”落戶。

理想預(yù)期下，三四線城市城鎮(zhèn)化率將穩(wěn)步提升，期間有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求，核心一、二線城市更將吸引高素質(zhì)人才不斷聚集，房地產(chǎn)市場前景將更為可期。

值得一提的是，城市更新將成房地產(chǎn)市場穩(wěn)定劑，隨著棚改、舊改持續(xù)推進，有望帶動一定數(shù)量的增量購房需求。以鄭州為例，實施安置房建設(shè)工作三年行動，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設(shè)的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預(yù)計部分壓力城市或?qū)⑿Х锣嵵荩斜匾皠恿ν七M棚改、舊改建設(shè)力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

點評：長三角、粵港澳將先行先試區(qū)域重大戰(zhàn)略發(fā)展，進一步發(fā)揮對全國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要支撐和引領(lǐng)作用。例如長三角城市群將對標(biāo)打造世界級城市群，浙江省也將高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)。又如粵港澳大灣區(qū)將對標(biāo)打造世界級經(jīng)濟灣區(qū)，深圳也將建設(shè)中國特色社會主義示范區(qū)。

可以期許的是，長三角、粵港澳將繼續(xù)引領(lǐng)中國經(jīng)濟新一輪高質(zhì)量發(fā)展，并在科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面形成區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新格局。受此影響，長三角、粵港澳也將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪格局發(fā)展，城市市場紅利更為可期。