作者：小債看市

來源：小債看市（ID：little-bond）

近年來，隨著倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速推進(jìn)，普洛斯中國的剛性債務(wù)規(guī)模迅速攀升，償債壓力與日俱增。

4月23日，標(biāo)普將普洛斯和普洛斯中國控股有限公司（以下簡稱“普洛斯中國”）的長期發(fā)行人信用評級(jí)從“BBB”下調(diào)至“BBB-”；同時(shí)確認(rèn)兩家公司的中期票據(jù)計(jì)劃評級(jí)和高級(jí)無抵押票據(jù)評級(jí)為“BBB-”。

標(biāo)普預(yù)計(jì)，如果普洛斯繼續(xù)推行激進(jìn)的運(yùn)營策略，將長期加劇其現(xiàn)金流波動(dòng)，因此不太可能在2022年前將資產(chǎn)貨幣化收益占調(diào)整后EBITDA的比例維持在30%以下。

近日，普洛斯中國擬發(fā)行20億公司債券，募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，擬用于歸還發(fā)行人及下屬境內(nèi)子公司有息債務(wù)及其利息。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前普洛斯中國存續(xù)債券17只，存續(xù)規(guī)模225.2億元，其中將有47億債券將于一年內(nèi)到期。

在信用評級(jí)方面，普洛斯中國的主體和相關(guān)債項(xiàng)信用等級(jí)均為AAA，評級(jí)展望“穩(wěn)定”。

存續(xù)債券到期分布

除此之外，普洛斯中國還有三只美元債，整體規(guī)模有12.15億元。近兩年其增加國內(nèi)融資，逐步降低美元債務(wù)規(guī)模，以規(guī)避匯率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，普洛斯是全球領(lǐng)先的專注于物流、不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、金融及相關(guān)科技領(lǐng)域的投資管理與商業(yè)創(chuàng)新公司。

普洛斯為中國最大的現(xiàn)代物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商和服務(wù)商，在43個(gè)戰(zhàn)略性區(qū)域市場，投資、開發(fā)和管理著400多個(gè)物流、制造、數(shù)據(jù)中心、科創(chuàng)及辦公類設(shè)施。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，普洛斯中國的控股股東為CLH Limited，普洛斯集團(tuán)持有后者100%的股份，為公司實(shí)際控制人。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

近年來，倉儲(chǔ)物流行業(yè)經(jīng)營情況良好，普洛斯中國土地儲(chǔ)備不斷升值，其投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)凈收益規(guī)模較大，公司利潤對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)依賴大。

2020年前三季度，普洛斯中國實(shí)現(xiàn)營收59.1億元，同比增長18.65%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤25.19億元，同比下滑10%。

截至同報(bào)告期，普洛斯中國總資產(chǎn)為2111.06億元，總負(fù)債1044.31億元，凈資產(chǎn)1066.75億元，資產(chǎn)負(fù)債率49.47%。

近年來，普洛斯中國財(cái)務(wù)杠桿水平不斷攀升，但總體仍維持在適中水平。

財(cái)務(wù)杠桿

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，普洛斯中國主要以非流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的66%。

截至2020年9月末，普洛斯中國流動(dòng)負(fù)債有355.29億元，非流動(dòng)負(fù)債有689.03億元，其賬上資金相對充裕，可滿足短期債務(wù)的償付及營運(yùn)資金周轉(zhuǎn)。

在備用資金方面，截至2020年6月末，普洛斯中國銀行授信總額有77.6億元，未使用授信額度有15.51億元，可見其財(cái)務(wù)彈性一般。

銀行授信情況

近年來，隨著倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)加速推進(jìn)，普洛斯中國的剛性債務(wù)規(guī)模迅速攀升。

截至2020年9月末，普洛斯中國剛性債務(wù)有112.33億美元，主要以長期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為73.25%。

從償債能力指標(biāo)看，普洛斯中國的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等短期償債能力指標(biāo)持續(xù)惡化，EBITDA 對剛性債務(wù)及利息支出的保障程度也在弱化。

在融資渠道方面，除銀行借款之外，普洛斯中國還通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者、設(shè)立物流倉儲(chǔ)開發(fā)基金等方式籌資，融資渠道較多元。

但在資產(chǎn)質(zhì)量方面，普洛斯中國投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)中比重大，導(dǎo)致資產(chǎn)的流動(dòng)性較弱、投資回收期偏長。

總得來看，普洛斯中國財(cái)務(wù)狀況高度依賴于投資性房地產(chǎn)估值的大幅增值；有息負(fù)債增長較快，且仍有大額資本性支出計(jì)劃，后續(xù)仍存較大籌資壓力。

美國普洛斯是一家全球最大的物流地產(chǎn)運(yùn)營商，2003年借助在全球擴(kuò)張的機(jī)會(huì)進(jìn)入中國，當(dāng)時(shí)梅志明是美國公司高管。

2008年，新加坡一家投資機(jī)構(gòu)收購了普洛斯在中國和日本的業(yè)務(wù)，而這個(gè)新加坡投資機(jī)構(gòu)就是由梅志明等公司高管發(fā)起的。

十年后的2018年，梅志明和萬科牽頭的中方財(cái)團(tuán)一道又對這家新加坡上市公司普洛斯進(jìn)行了私有化收購，完成退市操作。

至此，普洛斯中國變成了梅志明為實(shí)際控制人的民營跨國公司。

普洛斯進(jìn)入中國市場之初，同行業(yè)競爭還很少，其選址布局主要集中在一線城市和具有樞紐地位的中心城市。

當(dāng)時(shí)，各地政府為了招商引資，爭相出臺(tái)優(yōu)惠政策，包括提供免費(fèi)或者低廉的土地；加之前些年人民幣幣值被刻意低估，這些因素都讓普洛斯輕松擁有了很多交通通達(dá)的好園區(qū)。

因此，在中國城市土地變得昂貴之前，普洛斯已經(jīng)鞏固了自己在物流地產(chǎn)的龍頭地位。

另外，普洛斯的“地產(chǎn)+基金”運(yùn)營模式，更是為中國現(xiàn)代物流行業(yè)帶來了創(chuàng)新和進(jìn)步。

早在1999年，普洛斯就發(fā)起了第一支私募基，從19位機(jī)構(gòu)投資人手中募集了10億元，用于收購自己手中的成熟物業(yè)。

這種用私募基金收購房地產(chǎn)，隨后將項(xiàng)目建設(shè)完成后賣給基金公司，再進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，將資金回籠的時(shí)間由十年縮短到了一年之內(nèi)。

但是，普洛斯模式是很難復(fù)制的，無論是其國際化的網(wǎng)絡(luò)，擁有大片優(yōu)質(zhì)園區(qū)地產(chǎn)，還是梅志明的金融背景和國際視野，都是不可輕易企及的。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： “最大物流地產(chǎn)商”千億負(fù)債懸頂，“地產(chǎn)+基金”模式難以復(fù)制