一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

二、消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

第十六條人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無(wú)效。

第十八條人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人對(duì)破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立而債務(wù)人和對(duì)方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對(duì)方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請(qǐng)受理之日起二個(gè)月內(nèi)未通知對(duì)方當(dāng)事人，或者自收到對(duì)方當(dāng)事人催告之日起三十日內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同。

管理人決定繼續(xù)履行合同的，對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行；但是，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)要求管理人提供擔(dān)保。管理人不提供擔(dān)保的，視為解除合同。

困境房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中，購(gòu)房人與建設(shè)工程施工人、抵押權(quán)人、一般債權(quán)人等眾多主體的權(quán)利順位應(yīng)如何把握的問(wèn)題，實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大。站在購(gòu)房消費(fèi)者角度看，如何最大程度的保障其利益，實(shí)務(wù)中有不同認(rèn)識(shí)：1、有人認(rèn)為購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中主張“房產(chǎn)取回權(quán)”；2、有人認(rèn)為購(gòu)房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中主張法定優(yōu)先權(quán)；3、有人則認(rèn)為購(gòu)房消費(fèi)者可要求破產(chǎn)管理人繼續(xù)履行合同。筆者結(jié)合曾梳理的最高院判例對(duì)上述觀點(diǎn)進(jìn)行分析。筆者認(rèn)為：

1、購(gòu)房者主張取回權(quán)的主張難以成立，因?yàn)槿』貥?biāo)的的前提是相應(yīng)財(cái)產(chǎn)不屬于"債務(wù)人資產(chǎn)"（重整程序）或"破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)"（清算程序）。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立需經(jīng)依法登記，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。購(gòu)房人對(duì)預(yù)售、網(wǎng)簽備案的房產(chǎn)并不享有物權(quán)實(shí)務(wù)中已無(wú)爭(zhēng)議，因此購(gòu)房人“房產(chǎn)取回權(quán)”的說(shuō)法不能成立。如購(gòu)房人的優(yōu)先順位不被破產(chǎn)管理人認(rèn)定而提起相關(guān)訴訟時(shí)，取回權(quán)的訴求很容易被審理法院駁回。筆者也梳理過(guò)最高院直接否定取回權(quán)觀點(diǎn)的判例：《最高院：判定配合過(guò)戶的裁定，不屬具有直接變更物權(quán)關(guān)系的文書(shū)》，對(duì)此觀點(diǎn)的不合理性及風(fēng)險(xiǎn)筆者不再贅述。

2、關(guān)于在破產(chǎn)環(huán)節(jié)購(gòu)房消費(fèi)者選擇主張優(yōu)先權(quán)是否明智？是否有法理基礎(chǔ)？實(shí)務(wù)中如此操作能否有效保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)益，有待討論。實(shí)務(wù)中，主流觀點(diǎn)認(rèn)為作為住宅商品房，購(gòu)房消費(fèi)者通過(guò)個(gè)人首付、向銀行按揭貸款方式支付了全部?jī)r(jià)款的，根據(jù)《合同法》）、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》、《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》等相關(guān)法律、司法解釋規(guī)定之精神，此情形下消費(fèi)者就所購(gòu)商品房對(duì)出賣(mài)人享有的債權(quán)，有別于普通無(wú)擔(dān)保債權(quán)，是一種針對(duì)特定不動(dòng)產(chǎn)所享有的具有非金錢(qián)債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，在受償順序上優(yōu)于其他有擔(dān)保債權(quán)（非按揭預(yù)抵押優(yōu)先權(quán)本身），也優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。關(guān)于本觀點(diǎn)筆者在后續(xù)文章中予以展開(kāi)。

3、本文援引的判例，是贊同和支持購(gòu)房消費(fèi)者通過(guò)訴請(qǐng)管理人繼續(xù)履行合同的，筆者贊同本做法。筆者認(rèn)為對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者而言，其作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人在合同中的主要義務(wù)是支付購(gòu)房款，當(dāng)全部購(gòu)房款支付完畢之后，剩余的只是一些配合交房入戶、辦理權(quán)屬證書(shū)等附隨義務(wù)；對(duì)于爛尾樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期竣工驗(yàn)收、交房、辦證，其為根本違約。購(gòu)房人有權(quán)選擇繼續(xù)履行合同，要求管理人繼續(xù)履行前述義務(wù)；也有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商解除合同退回購(gòu)房款，承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)務(wù)中鑒于開(kāi)發(fā)商已破產(chǎn)并裁定進(jìn)入破產(chǎn)程序且房?jī)r(jià)處于上漲中，選擇“繼續(xù)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，要求標(biāo)的房產(chǎn)竣工驗(yàn)收、交房、辦證”一般情況下都是購(gòu)房人利益最大化的選擇。筆者推薦本文援引判例，供從業(yè)者實(shí)務(wù)參考。

另外，本文援引判例有一細(xì)節(jié)值得討論，裁定中表述：“二審法院將本案案由確定為物權(quán)確認(rèn)糾紛并確認(rèn)案涉房屋歸楊飛所有確有不當(dāng)。但由上所述，二審判決判令英嘉公司為楊飛協(xié)助辦理案涉房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)是正確的，通過(guò)該判項(xiàng)的履行或執(zhí)行，楊飛仍將能夠取得案涉房屋所有權(quán)，……該事實(shí)并不影響本案的最終處理，駁回再審”，根據(jù)最高院的表述看出最高院認(rèn)為二審結(jié)果是錯(cuò)誤的，但其同時(shí)認(rèn)為二審終審判定的事實(shí)是“在經(jīng)過(guò)當(dāng)事人履行判定的一定行為后必將達(dá)成的一種結(jié)果”，進(jìn)而認(rèn)定該判決結(jié)果是沒(méi)有影響糾紛的最終處理的，在此基礎(chǔ)上考慮司法權(quán)威、穩(wěn)定和效率，未予改判或發(fā)回重審。這也體現(xiàn)了審判監(jiān)督環(huán)節(jié)與其他審判環(huán)節(jié)的不同特點(diǎn)，一孔之見(jiàn)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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