作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

今年政府工作報告中有關房地產部分內容只有109個字，對比歷年政府工作報告有關房地產方面的表述，我們發現，2022年政府工作報告相較于2021年有所減少。但核心仍在于堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

主要體現在以下兩個方面：

首先，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。比如，鄭州、昆明等壓力城市，已于近期相繼放松房地產調控，預計弱二線以及三四線城市或將跟進放松調控，引導房地產交易逐漸恢復正常化。而核心一、二線城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執行。

其次，滿足購房者合理購房消費，因城施策執行好差別化住房信貸政策，并給予新市民一定力度的信貸政策支持。比如首付比例可以按照最低20%執行，并下調房貸利率，縮短放貸周期等措施。

此外，政府工作報告提到，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

值得一提的是，兩會政府工作報告并未提及房地產稅。2021年下半年以來，房地產市場持續轉冷，商品房銷售增速轉向負增長，房價整體下行，2022年以來市場下行壓力延續，此時并非落地房地產稅的時間窗口期。預計，房地產稅或將暫時擱淺，部分城市試點工作或將向后延期。值得注意的是，房地產稅乃是房地產長效機制的重要組成部分，隨著房地產市場逐漸恢復穩定，房地產稅相關試點工作也將進入實操階段。

表：2016年-2022年政府工作報告關于房地產內容表述

宏觀角度來看，政府工作報告中關于2022年政府工作任務表述，著力穩定宏觀經濟大盤。今年赤字率擬按2.8%左右安排、比去年有所下調，有利于增強財政可持續性。新增財力要下沉基層，主要用于落實助企紓困、穩就業保民生政策，促進消費、擴大需求。加大穩健的貨幣政策實施力度。保持宏觀杠桿率基本穩定。

聚焦房地產行業，可以預見市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城市，地方政府仍可以通過購房補貼、稅費減免等財稅刺激措施托底樓市。

貨幣政策總量整體穩健，保持宏觀杠桿率基本穩定，短期內再次降準的可能性不大，堅決不搞大水漫灌式強刺激。但要結構性紓困實體經濟，引導信貸資金更多流向重點領域和薄弱環節，著力緩解中小微企業融資難、融資貴的現實困境，尤其要降低企業實際貸款利率，預計年內LPR仍有一定的下降空間。

未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住以及改善性購房消費，支持房企合理的融資需求，更要堅決遏制房地產泡沫化金融化問題，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房地產市場。房地產行業將繼續去杠桿，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”也將持續發力，真正將房企負債率、居民杠桿率逐步調降至相對合理的水平。

從今年發展主要預期目標來看，國內生產總值增長5.5%左右；城鎮新增就業1100萬人以上；居民消費價格漲幅3%左右；居民收入增長與經濟增長基本同步，可以期許的是，隨著居民收入穩步增長，有助于提升居民消費預期，推動居民消費持續復蘇，房地產市場也將有所受益。

多渠道促進居民增收，完善收入分配制度,提升消費能力。完善三孩生育政策配套措施，減輕家庭養育負擔。

2021年，我國人口出生率持續下行至7.52‰，人口自然增長率低至0.34‰，人口增速已經滑向負增長的邊緣。現階段完善三孩生育政策配套措施，將3歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除，可以提振適婚適育家庭生育意愿，減輕家庭養育負擔，在一定程度上減緩出生人口持續下行的趨勢。

而在生育政策紅利的加持下，二孩、三孩家庭或將明顯增多，改善性需求或將愈加堅挺，三房、四房及以上大中戶型成交占比也將穩步提升。

政府工作報告明確，“堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”、“加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給予更多支持”、“促進家政服務業提質擴容”。

這對租賃、社區養老、物業等方面都將帶來政策紅利。

從租賃市場來看，保障性租賃住房將改變租賃市場格局。2022年是“十四五”期間完成保障性租賃住房發展目標的關鍵期，2022年全年建設籌集保障性租賃住房240萬套(間)，相比2021年任務量高出1.5倍，占十四五總目標的37%，2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。貨幣政策也將會加大對住房租賃市場健康發展的支持力度。

從養老市場來看，七普數據顯示，我國60周歲及以上老齡人口數達到2.64億，占總人口比重的18.70%，老齡化程度正在進一步加深，預計2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老產業規模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，產業空間巨大。按區域養老潛力來看，長三角區域作為養老潛力的風向標，遙遙領先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突出，而東北和西北較弱。

而聚焦社區養老，物業企業則被視作站在養老服務的“高地”之上，對于如何打開這一市場，多數物企也都在嘗試入局社區養老模式，但整體上仍然處于初期探索階段，未來市場可觀。

在提升新型城鎮化質量中，政府工作報告提及有序推進城市更新，穩步推進城市群、都市圈建設。

新型城鎮化建設主要體現兩個方面：其一，推進農村轉移人口就近城鎮化，并將縣城作為承接人口轉移的核心載體。其二，大中城市將進一步放開落戶限制，核心一、二線城市仍將調降人才落戶門檻，弱二線及三四線城市或將實行“零門檻”落戶。

理想預期下，三四線城市城鎮化率將穩步提升，期間有望帶動一定數量的增量購房需求，核心一、二線城市更將吸引高素質人才不斷聚集，房地產市場前景更為可期。

值得一提的是，城市更新將成房地產市場穩定劑，隨著棚改、舊改持續推進，有望帶動一定數量的增量購房需求。以鄭州為例，實施安置房建設工作三年行動，結合房地產市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。并對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。預計部分壓力城市或將效仿鄭州，更有必要及動力推進棚改、舊改建設力度，以便刺激居民購房消費，減緩市場下行壓力。

從區域發展來看，長三角、粵港澳將繼續引領中國經濟新一輪高質量發展，并在科創產業、基礎設施、公共服務等方面形成區域協調發展新格局。受此影響，長三角、粵港澳也將引領房地產行業新一輪格局發展，城市市場紅利更為可期。

目前來看，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，外部環境更趨復雜嚴峻和不確定，困難和風險挑戰仍然存在。從2022年政府工作報告中也可以看出一二，其中“穩”字貫穿全篇，全文共提到了76次。聚焦房地產方面則強調“三穩”，即穩地價、穩房價、穩預期，2022年房地產市場“穩”仍是第一發展要義。

在此背景下，未來房地產行業還將繼續落實去杠桿，倒逼企業降負債、居民降杠桿。“十四五”期間，房地產業仍將是壓艙石和支柱產業，房地產行業的基本面預示著行業仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場迎來政策支持等。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界，并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 陣地丨109個字，政府工作報告定調2022年樓市！