克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx）
政策底或許已經到來，市場底還留待進一步檢驗。
昨日，李克強總理重磅發聲：中國將繼續統籌疫情防控和經濟社會發展，實施穩定的宏觀政策，加強針對性和有效性，繼續實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，圍繞市場主體需求制定政策，適時降準，加大對實體經濟特別是中小微企業的支持力度，確保經濟平穩健康運行。
與此同時，廣東省政府約談恒大集團，并同意向恒大集團派出工作組。央行、銀保監會、證監會有關負責人也表示：恒大集團出現風險主要源于自身經營不善、盲目擴張，并將繼續配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好風險化解工作，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。
對于房地產行業而言，政策底是否如期到來？房地產信貸政策又將如何演變？
1 央行貨幣政策或將穩中偏松
我們認為“實時降準”的提出，主要基于以下三方面因素考量：
其一，減緩經濟下行壓力。前三季度中國GDP增速呈逐級下行態勢，并有超預期下滑的趨勢。其中，一季度GDP同比增長18.3%，兩年平均增長5.0%；二季度GDP同比增長7.9%，兩年平均增長5.5%；三季度GDP同比增長4.9%，兩年平均增長4.9%。當前，國內外形勢依舊復雜嚴峻，中國經濟仍面臨較大的下行壓力。
其二，緩解中小微企業經營困境。2021年以來，國際大宗商品價格報復性上漲，全國PPI漲幅明顯擴大。10月，PPI環比上漲2.5%，漲幅較上月擴大1.3個百分點；PPI同比上漲13.5%，漲幅較上月擴大2.8個百分點。通過降準這類逆周期調節的有效措施，有利于繼續引導信貸資金支持實體經濟，緩解大宗商品價格上漲向下游中小微企業傳導的壓力。
其三，跨年流動性調節。聯系到年底銀行業金融機構信貸資金相對偏緊，疊加2022年春節假期較早，居民跨年消費需求相較旺盛，此時降準有助于向銀行間市場投放流動性，既能更好地滿足居民跨年消費需求，又能更好地幫扶實際經濟，抵御經濟下行壓力。
預計未來央行貨幣政策或將穩中偏松，降準的時間節點將在今年底或者明年初，更好地助力經濟穩增長，但政策力度或許會相對溫和，堅決不搞“大水漫灌”強刺激。
2 涉房融資解凍更利于國企、央企及優質民企
問題房企處理底線是保交樓
對于坊間熱議的恒大問題，首先需要明確的是，恒大事件并非孤例，房企資金鏈緊繃乃是普遍現象，2021年以來房企債務違約事件頻繁爆發，更有業內專家預測70%、80%的百強房企會躺下。
這與房地產行業去杠桿政策力度過猛不無關系，房企境內外融資全面收緊，銀行業金融機構停貸、抽貸現象時有發生。央行貨幣政策執行報告顯示，房貸管理的“兩道紅線”由升轉降，2021年前三季度，房地產貸款占比約27.1%，較2020年末減少1.6個百分點；個人住房貸款占比約19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。
而在恒大事件后，北京、天津、重慶、青島等多城強化預售資金監管，進一步加劇房企流動性風險。其中，石家莊政策力度最嚴苛，監管資金比例最高調整為監管資金總額的120%。
近期，銀行間市場交易商協會表示，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、佳源創盛、美的置業等均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。此番央行有關負責人同樣表示，境內房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態。證監會有關負責人也表示，下一步將支持房地產企業合理正常融資，促進資本市場和房地產市場平穩健康發展。
我們認為涉房融資或將解凍，但銀行業金融機構基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁主要利好國企、央企及優質民企，那些“問題”房企融資環境較難實質性改善，資金周轉壓力或將不斷加劇。
而從恒大事件的處理方式來看，也給未來的“問題”房企處理留下可資借鑒的工作經驗：
首先，地方政府要強化責任擔當做好“安全墊”，盡早派出工作組入駐企業，并給出最終的解決方案，絕不能放任不管，將歷史遺留問題無限期擱置，釀造更大的系統性風險。
更為重要的是，繼續堅持落實“兩維護”，即維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。地方政府要做好“兜底”的準備，由當地國企、城投公司牽頭組建托管企業，對于那些存在爛尾風險的項目進行托管開發。金融部門也要積極配合地方政府，做好項目復工的金融支持，積極推動項目復工復產建成交樓。
保證市場平穩運行
近期，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，例如上海放款周期由此前的4個月以上縮短至2個月，又如合肥由此前的6個月以上縮短至3個月。與此同時，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，例如深圳首套房貸利率從5.4%跌至5.1%，二套房貸利率從5.6%跌至5.25%，又如廣州首套房貸利率由5.95%降至5.85%，二套房貸利率由6.15%降至6.05%。
此番銀保監會也表示，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
我們認為居民按揭貸款有望繼續松綁，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進而支持居民自住以及改善性購房消費，保證正常房地產交易平穩運行，不能突破市場平穩健康發展的下限。
綜上所述，我們認為政策底或許已經到來，市場底還留待進一步檢驗。需要提醒的是，適時降準絕非等同于救市，年底房地產市場或將有所轉暖，成交有望企穩回升。但市場較難出現反轉行情，各城市市場還將不斷分化，那些需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，市場依舊面臨較大的下行壓力。
企業切忌抱有僥幸心理，去杠桿仍是行業主旋律，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”還將繼續落實下去，高負債、高杠桿經營房企終將被市場所淘汰，強化風控、穩健經營才是企業的根本出路。
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