作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID：cricyjzx）
土儲資源競爭及債務承壓，上半年地產(chǎn)收并購頻頻上演。7月18日，遠洋集團控股有限公司發(fā)布公告表示，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（紅星企發(fā)）70%股權，從而三方將分別有效持有35%、35%、30%的股權，共同推進紅星地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)開發(fā)與經(jīng)營。細讀協(xié)議后可以發(fā)現(xiàn)，此次收并購的資產(chǎn)已經(jīng)剔除了紅星置業(yè)、上海新華成城資產(chǎn)管理公司的若干資產(chǎn)，也就是說遠洋集團收購的資產(chǎn)主要是紅星企發(fā)下的紅星地產(chǎn)部分，其涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營和物業(yè)管理3方面資產(chǎn)。此次交易從兩家各自的公告可以看出，都是對主業(yè)的專注與回歸。遠洋集團持續(xù)推進其“南移西拓”戰(zhàn)略，而紅星控股方面則是通過推進地產(chǎn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略從而專注家居業(yè)務的重要舉措。
遠洋集團完善區(qū)域布局
銷售規(guī)模或?qū)⒏M一步
遠洋集團“南進西移”戰(zhàn)略框架下，區(qū)域布局更趨完整。遠洋集團在2020年上半年開始調(diào)整組織構架，新設華西、華中兩個事業(yè)部，提出“南移西拓”戰(zhàn)略。但是從遠洋集團2020年年末土儲布局來看，遠洋集團的土儲仍多集中在京津冀區(qū)域，而在華東區(qū)域、華中區(qū)域和華西區(qū)域的土地儲備相對薄弱。2021年以來，遠洋集團持續(xù)積極調(diào)整布局，斬獲了溫州、成都、合肥及武漢等華東、華西城市土地。此次收購的紅星地產(chǎn)項目中，從區(qū)域布局而言，紅星持有的華東、華中和華西的項目建筑面積區(qū)域分布占比達到70%，合作開啟后，遠洋集團在華東、華中和華西的土地儲備布局將更加完善和均衡。此次收購完成，遠洋集團的布局進一步完善，其銷售規(guī)模也將有明顯的提升。遠洋集團2020年實現(xiàn)銷售1310.4億，而據(jù)CRIC統(tǒng)計2020年紅星地產(chǎn)實現(xiàn)銷售額約400億元（不含紅星置業(yè)），兩者相加其規(guī)模可達1700億。今年1-6月，遠洋銷售業(yè)績?yōu)?23億元，只完成了銷售目標的35%，行業(yè)排名和銷售目標均承壓。如若紅星地產(chǎn)銷售能悉數(shù)并入，則遠洋全年銷售壓力將得到緩解。
21個商業(yè)并入，遠洋集團商業(yè)版圖擴大。紅星地產(chǎn)還擁有21個知名的商業(yè)項目，根據(jù)收購框架協(xié)議，紅星地產(chǎn)持有的商場和商業(yè)街，原則上仍委托紅星控股指定服務提供商運營，也就是說將繼續(xù)委托愛琴海集團對21個商業(yè)項目進行運營管理。目前，商業(yè)項目已有3家處于開業(yè)狀態(tài)，預計今明兩年新增開業(yè)數(shù)量十余個，項目超30%位于華東區(qū)域。截至2020年底，遠洋集團共持有18個經(jīng)營中的投資物業(yè)，主要為寫字樓項目，多位于北京及環(huán)渤海區(qū)域，此次股權合作也是對遠洋商業(yè)版圖的擴充。遠洋集團物業(yè)服務方面也將進一步優(yōu)化。紅星地產(chǎn)的物業(yè)管理平臺也將按照賬面凈資產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)讓，由遠洋集團和遠洋資本100%持有。未來3年內(nèi)，隨著項目進入交付期，該紅星物業(yè)管理平臺在管面積有望突破2,000萬平方米。同時遠洋集團旗下遠洋服務截至2020年末物業(yè)合約面積約為7110萬平方米，此次合作后遠洋集團將通過管理資源整合、業(yè)主增值服務的提升及經(jīng)營結構的調(diào)整完善，不斷提升物業(yè)的資產(chǎn)和服務質(zhì)量。紅星控股推進輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，降負債穩(wěn)現(xiàn)金流。從紅星方面來看，本次紅星控股和遠洋集團合作，與紅星地產(chǎn)的母公司紅星美凱龍控股的債務壓力不無關系。紅星控股旗下家居品牌紅星美凱龍負債規(guī)模逐年攀升，紅星地產(chǎn)的主體紅星企發(fā)也需要母公司資金輸血。根據(jù)紅星美凱龍控股2021年度債券報告來看，企業(yè)盈利規(guī)模下降而債務壓力增加，企業(yè)2020年凈利潤29.8億元，同比下降45.1%。而企業(yè)2020年凈負債率達99.8%。長短債務比1.62，較上年下降0.36，短債比重增加；且現(xiàn)金短債比0.56，較上年下降0.07，現(xiàn)金已經(jīng)無法覆蓋短債。紅星控股欲剝離地產(chǎn)資產(chǎn)獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)展家居主業(yè)。截至2020年年末紅星控股的地產(chǎn)主業(yè)占比37.89%，地產(chǎn)板塊融資難或為此次交易的原因之一。對于家居起家的紅星控股來說，其可能希望通過對地產(chǎn)板塊部分資產(chǎn)的剝離，將資源集中在原來的家居主業(yè)板塊，這對“＋地產(chǎn)”的企業(yè)來說，是一次聚焦主業(yè)的回歸。本次交易完成后，將降低紅星控股有息負債水平，資產(chǎn)負債率也將會優(yōu)化，同時紅星控股仍持有紅星地產(chǎn)的利潤分配權，未來將帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這次的遠洋收購紅星，只是上半年地產(chǎn)收并購的一個縮影。在上半年的收并購案例中，有傳統(tǒng)的“大魚吃小魚”，金茂收購中國宏泰，只用了22億元，撬動8個城市運營項目。“大魚吃大魚”也時有出現(xiàn)，如融創(chuàng)收購彰泰集團，雙方成立合資公司，接手彰泰集團所屬目標公司100%權益，交易對價約99.1億元；市場上更有頭部房企收并購傳聞出現(xiàn)。另外近年來也有外資頻頻加碼中國房企，如黑石收購SOHO中國。
集中供地致拿地競爭加劇，收并購成為獲取優(yōu)質(zhì)土儲補充方式。從首輪集中供地的22城土拍情況來看，未設置土拍限價的城市如重慶平均土地溢價率達到了43%，不少設置土地價格上限的城市地塊進入自持階段，另外如蘇州首輪集中供地前10多天的時間里，多家千億房企迅速成立數(shù)十家“馬甲”公司參與競拍。從非22城來看拿地來看，TOP50房企投資區(qū)域高度重疊，主要集中在長三角和珠三角區(qū)域，競爭亦是非常激烈。浙江、江蘇、廣東三省的非22城是TOP50房企投資三甲，三者占TOP50房企非22城投資總額的63.7%。土地市場的變化讓房企競爭加劇，除了招拍掛之外，部分資金實力充足的房企開始將收并購項目及股權作為資源補足的方式之一。“三道紅線”以來，融資難也是不少房企尋求股權合作的原因之一。在“三道紅線”出臺后，房企積極調(diào)整自身債務結構，對比2020年上半年和2020年全年，2020年底處于綠檔的房企明顯擴容，占比相比年中的13%上升了22個百分點，達到了35%。黃檔橙檔、紅檔房企占比也有所下降，由此可見，在三條紅線的壓力下多數(shù)房企都積極改善財務狀況。但在房企融資環(huán)境收緊情況下，2021年房企融資量出現(xiàn)明顯下降，上半年累計融資額同比下降27%，行業(yè)資金鏈進一步承壓。甚至一些50強房企，受限于自身財務狀況，在融資難的情況下也顯示出衰落跡象，上半年投資拿地金額已經(jīng)跌出百強。部分房企通過賣項目或?qū)で蠊蓹嗪献鳎彩欠€(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流以及降負債等不得已之舉。頭部房企和大型國企、央企收并購市場較為活躍。縱觀最近兩年收并購項目可以看出，除了融創(chuàng)等頭部房企之外，華潤、金茂等也開始加入到收并購的行列，這類國企央企符合資金實力和開發(fā)能力都占優(yōu)的房企特點，通常自身財務情況較好，他們通過收并購獲取項目儲備，輸出自身管理能力盤活資產(chǎn)，是當下實現(xiàn)差異化競爭的一條新道路。
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原標題：
評司論企|遠洋收購紅星地產(chǎn)，房企間收并購將持續(xù)
克而瑞地產(chǎn)研究
