以日常生活中的餐飲為例，在消費(fèi)結(jié)束后開(kāi)具增值稅發(fā)票，發(fā)票金額中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)三個(gè)金額，如下圖所示，作為消費(fèi)者最終要支付的金額為122.6元。但通過(guò)發(fā)票可以看出，其組成結(jié)構(gòu)為兩部分：即115.66元+6.94元。115.6元是餐飲服務(wù)實(shí)際發(fā)生的金額；6.94元是伴隨這項(xiàng)消費(fèi)產(chǎn)生的增值稅。

在實(shí)際當(dāng)中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國(guó)也采用國(guó)際上的普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷(xiāo)售商品銷(xiāo)售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷(xiāo)售稅額，然后扣除取得該商品所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。如下圖示：

在房地產(chǎn)行業(yè)，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商品房支付的價(jià)款（如:200萬(wàn)）為含增值稅金額。從開(kāi)發(fā)商角度，收取的200萬(wàn)元本質(zhì)上屬于銷(xiāo)售貨值，開(kāi)發(fā)商替客戶(hù)繳納相應(yīng)的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅（如:17萬(wàn)），剩余金額（183萬(wàn)）為銷(xiāo)售商品房實(shí)際取得的銷(xiāo)售收入。

應(yīng)納增值稅的計(jì)算原理為差額計(jì)征，即：

應(yīng)納增值稅 = 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額；

一、銷(xiāo)項(xiàng)稅額，具體來(lái)看：

銷(xiāo)售貨值 = 銷(xiāo)售收入 ×（1 + 銷(xiāo)項(xiàng)稅率） ；

銷(xiāo)售收入 = 銷(xiāo)售貨值 /（1 + 銷(xiāo)項(xiàng)稅率）；

銷(xiāo)項(xiàng)稅額 = 銷(xiāo)售貨值 – 銷(xiāo)售收入 = 銷(xiāo)項(xiàng)貨值 / （1+ 銷(xiāo)項(xiàng)稅率）× 銷(xiāo)項(xiàng)稅率

二、進(jìn)項(xiàng)稅額，具體來(lái)看：

并不是所有支付的成本均可以開(kāi)具相關(guān)的增值稅專(zhuān)票， 也不是所有開(kāi)具增值稅專(zhuān)票的成本均存在進(jìn)項(xiàng)稅，這是為什么呢？首先需要從成本費(fèi)用展開(kāi)細(xì)項(xiàng)來(lái)看，如下表所：

層面1：是否可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)票？

1）土地成本：開(kāi)發(fā)商支付土地出讓金時(shí)，政府相關(guān)部門(mén)是無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。可提供的僅為土地出讓金收據(jù)。

2）工程成本：對(duì)于工程成本來(lái)說(shuō)，涉及到一個(gè)取票率問(wèn)題，即支付某項(xiàng)工程成本時(shí)，可以取得的相應(yīng)增值稅專(zhuān)票的比例，如取票率 60%，意味著每支付 1 億元成本，取得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)票的金額為 6000 萬(wàn)元。

3）管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：與工程成本相似，同樣涉及相應(yīng)取票率問(wèn)題。且取票率通常低于成本項(xiàng)取票率。

4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增 36號(hào)文，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)票，可開(kāi)具增值稅普票。

※總結(jié)如下表：

層面2：是否存在進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行增值稅抵扣？

1）土地成本：如果按照增值稅憑票抵扣的原則，土地成本由于并無(wú)增值稅專(zhuān)票，因此也就不存在相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，然而土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比重非常大，所以在36號(hào)文中對(duì)此做了專(zhuān)項(xiàng)約定，即允許土地成本（含土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款）在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行抵扣，抵扣的數(shù)值為土地成本的“虛擬進(jìn)項(xiàng)”。

※ 虛擬進(jìn)項(xiàng) = 土地成本 / （1 + 進(jìn)項(xiàng)稅率）× 進(jìn)項(xiàng)稅率

這里需要注意：增值稅抵扣中，對(duì)于土地成本的范疇僅包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償款，不包含市政配套費(fèi)及契稅。若項(xiàng)目中涉及自持，需將可售對(duì)應(yīng)土地成本按照建面分?jǐn)偝鰜?lái)。

2）工程成本：將工程成本按照科目細(xì)項(xiàng)拆分，各項(xiàng)成本取票率及相應(yīng)稅率如下表所示：

工程成本通常可以收取一定比例的增值稅專(zhuān)票，可以進(jìn)行相應(yīng)比例的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。但是由于工程成本中細(xì)項(xiàng)成本展開(kāi)科目較多，不同類(lèi)別的進(jìn)項(xiàng)稅率不同，如費(fèi)用類(lèi)、成本類(lèi)、材料類(lèi)稅率不同。常見(jiàn)的稅率有13%、9%和6%等檔位。另，對(duì)于取票率，不同公司在前期研判的支持?jǐn)?shù)據(jù)略有不同，基本取決于其內(nèi)部歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，另外也會(huì)考慮一定的提升拿地概率下的預(yù)期。計(jì)算公式如下：

※ 成本進(jìn)項(xiàng)稅額 = 含稅成本額 / （1 + 成本進(jìn)項(xiàng)稅率）× 成本進(jìn)項(xiàng)稅率 × 取票率

3）管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：可以收取一定比例的增值稅專(zhuān)票，可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。相對(duì)成本科目的復(fù)雜，管理費(fèi)與營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的稅率統(tǒng)一為6%。但兩者之間的取票率水平有較大差距，一般地，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)的取票率會(huì)高于管理費(fèi)（一般地營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)：60%—70%；管理費(fèi)：30%—40%），具體標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司自身管理水平而定。計(jì)算公式如下：

※ 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額 = 含稅費(fèi)用額 / （1 + 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率）× 費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅率 × 取票率

4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)營(yíng)改增36號(hào)文約定，貸款服務(wù)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)利息及納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅中抵扣。財(cái)務(wù)費(fèi)用無(wú)法開(kāi)具相應(yīng)的增值稅專(zhuān)票，因此無(wú)法進(jìn)行相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。

※ 總結(jié)表如下：

第一步：判斷納稅規(guī)模

小規(guī)模納稅人年應(yīng)稅銷(xiāo)售額≤500萬(wàn)元，在計(jì)算增值稅時(shí)采取簡(jiǎn)易征收方式（即不需采用差額計(jì)征方式，而按照直接征收法進(jìn)行計(jì)算。）

增值稅簡(jiǎn)易征收具體公式為：※ 增值稅 =  應(yīng)納稅額 × 征收率 （一般地征收率為5%）

年應(yīng)稅銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元就屬于一般納稅人，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，年銷(xiāo)售規(guī)模計(jì)算基數(shù)基本以?xún)|元計(jì)算，均屬于一般納稅人，因此按照上述差額計(jì)征方式計(jì)算。

第二步：判斷新老項(xiàng)目

所謂的“新老項(xiàng)目”是對(duì)營(yíng)改增前后項(xiàng)目類(lèi)型進(jìn)行劃分，老項(xiàng)目的計(jì)算可采取上述簡(jiǎn)易征收方式，而對(duì)于新項(xiàng)目必須采用營(yíng)改增后的計(jì)算方式，也就是上述按照差額計(jì)征下的一般計(jì)稅法。對(duì)于新老項(xiàng)目劃分是是以2016年5月1日作為劃分依據(jù)。對(duì)于公開(kāi)招拍掛項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，均為新項(xiàng)目，對(duì)于二手并購(gòu)項(xiàng)目可能會(huì)涉及相關(guān)老項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅計(jì)算。

新老項(xiàng)目的計(jì)算方式如下：

※ 老項(xiàng)目（營(yíng)業(yè)稅）= 銷(xiāo)售額 / （1 + 5%）× 5%；

※ 新項(xiàng)目（增值稅）= 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額

老項(xiàng)目也可以采取一般計(jì)稅法。新項(xiàng)目必須采取一般計(jì)稅法。

第三步：增值稅的預(yù)繳

銷(xiāo)售物業(yè)三大稅的共同特點(diǎn)：先預(yù)繳后清繳。

※ 預(yù)繳增值稅額 = 預(yù)售收入 × 預(yù)繳稅率   

在公式中，需要注意的是以下幾點(diǎn)：

a、計(jì)算基數(shù)為收入口徑，但在實(shí)際現(xiàn)金流排布時(shí)，第一數(shù)據(jù)往往是現(xiàn)金流口徑下的銷(xiāo)售回款貨值，因此需要將預(yù)售貨值扣除相應(yīng)的銷(xiāo)項(xiàng)稅。即：

預(yù)售收入 = 預(yù)售貨值 /（1 + 適應(yīng)稅率）

采用簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目計(jì)算預(yù)繳收入時(shí)，適應(yīng)稅率為5%；采用一般征收的項(xiàng)目計(jì)算時(shí)，適應(yīng)稅率為9%。

b、增值稅的預(yù)繳稅率全國(guó)統(tǒng)一，為3%。

第四步：增值稅的清繳（申報(bào)）

投資測(cè)算階段所說(shuō)的增值稅清繳，其實(shí)就是增值稅申報(bào)的過(guò)程。發(fā)生時(shí)點(diǎn)通常以開(kāi)取發(fā)票或進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更為主。

公式推導(dǎo)過(guò)程如下：

增值稅額 = 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 – 進(jìn)項(xiàng)稅額

= 銷(xiāo)售貨值/（1+銷(xiāo)項(xiàng)稅率）×銷(xiāo)項(xiàng)稅率 – 當(dāng)期允許抵扣的土地價(jià)款/(1+虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率)×虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率 – 成本及費(fèi)用/（1+進(jìn)項(xiàng)稅率）×進(jìn)項(xiàng)稅率×綜合取票率  

根據(jù)當(dāng)前政策，銷(xiāo)項(xiàng)稅率按照9%計(jì)算，土地成本虛擬進(jìn)項(xiàng)稅率也為9%計(jì)算，成本及費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅率有6%、9%及13%等，但需注意各項(xiàng)成本的取票率，根據(jù)各項(xiàng)成本費(fèi)用占比計(jì)算綜合取票率數(shù)值。

對(duì)于允許抵扣的土地價(jià)款組成，需要明確以下幾點(diǎn)：