丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
近期，房地產市場政策利好不斷，但整體市場端尚未回暖。
從房價上漲情況來看，3月16日，國家統計局發布70城2月房價數據，新建商品住宅中27個城市房價環比上漲，40個城市房價下降，其中西安領漲全國；二手房方面，10個城市環比上漲，57個城市二手房價下跌，其中北京連續3個月上漲，同比漲幅更是連續6個月居全國首位。
與房價相對應的是，2月百城單月成交面積同環比分別下降41%、29%，單月成交量創下2020年新冠疫情爆發以來次新低，3月以來周度成交數據整體延續小幅下行趨勢，但與房價漲幅特張類似，不同城市分化顯著，漲跌參半。
目前政策底已現，但市場底尚未真正到來，分化仍然為目前市場的關鍵詞，“金三銀四”能否如期而至，成為行業普遍關注的問題。
01 房價上漲城市數量銳減
從全國商品房價格來看，經過測算，1-2月商品房銷售均價為9845元/平方米，環比較2021年12月上升3%，同比則下降11%，連續5個月全國商品房銷售均價低于萬元以下。
從房價上漲城市數量來看，自2020年1月以來，房價同比上漲城市數量不斷減少，2月新建商品住宅同比上漲城市有46個，較2020年1月減少29%。
值得注意的是，2月只有27個城市房價環比上漲，較去年同期減少了五成之多，房價下跌的城市多達40個，而去年同期僅12個城市房價下跌。
整體而言，各等級城市房價均呈現漲幅回落或跌幅擴大跡象，大部分二三線城市市場仍較為低迷。
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格同比變動情況
圖：2020年1月以來各能級城市新建商品住宅價格環比變動情況
02 部分城市回暖苗頭顯現
各城市房價水平到達歷史底部，但部分城市已有回暖征兆。
比如四大一線城市普漲，新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，其中北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.5%、0.6%和0.4%，二手住宅價格漲幅比上月擴大0.4個百分點。一線城市已經進入到了二手房成交為主流的房地產市場，上海、北京、廣州包攬二手房漲幅TOP3。
表：70城新房和二手房價環比漲幅前十
數據來源：國家統計局
二線城市中，漲幅居前的城市多為省會城市及強二線城市，西安是唯一新房同環比漲幅TOP10 中均出現的二線城市。
此時的房地產類似于五年前，房地產市場周期性輪動，城市房價輪動上漲。具體而言，一線城市市場率先轉暖，然后二線城市漸次崛起，隨后在棚改貨幣化安置的助力下，三四線城市市場全面轉暖。
從目前市場行情來看，上漲城市具備哪些特征？西安便是典型的樣本城市。
供求關系是決定西安房地產市場熱度的核心因素。“七普”數據顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬人，較“六普”增加448萬。如果持續供不應求，市場將會步入上升周期。2022年2月，西安新建商品住宅成交面積52萬平方米，而供應面積僅為36萬平方米，供求比降至0.69。
西安屬于供應主導型市場，尤其是主城區，基本處于“斷供”狀態，再加上新盤入市嚴格“限價”，一二手房倒掛進一步加劇購房者的搶房心態，造就了“一房難求”的營銷盛況。西安更是在2月末頻現“千人搖”盛況，多個項目開盤即售罄。
圖：2020年1月至2022年2月西安商品住宅供求情況（單位：平方米）
數據來源：CRIC
從新房市場周成交數據也可以看出，整體成交走勢延續小幅下行趨勢，但東南沿海核心二三線城市和基本面良好的內陸二線城市已出現回暖苗頭。以武漢、杭州、青島、北京、揚州等為典型代表，杭州、青島第11周環比漲幅均超20%，一線城市中北京第11周環比漲幅也達18%。回落城市以基本面較差的三四線城市為主，長沙、南京則迎來階段性回調期。
圖：全國重點城市2022年3月以來周度商品住宅成交面變動情況（單位：萬平方米）
數據來源：CRIC
03 政策利好下“銀四”可期
春節以來，為了保障房地產市場平穩運行，促進行業良性發展，地方政府因城施策，相繼出臺放松政策，比如放松公積金貸款，降首付、下調房貸利率等。
進入3月，鄭州19條新政“救市”打響“松綁”第一槍，隨后金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等6部委對房地產市場平穩發展均表現出積極態度，房地產稅暫緩擴大試點更是為當前低迷樓市注入一針“強心劑”。
但由于前期調控加碼、房企暴雷、項目降價等原因，促使購房者信心備受打擊，短期內觀望情緒濃厚。CRIC重點監測城市的項目客戶認購率較為明顯的體現出這種觀望情緒，“看得多，買得少”仍是3月購房者主流心態。
隨著市場信心逐步恢復，北京、上海、杭州等核心一二線城市市場有望率先轉暖，鄭州、濟南、徐州等二線及強三線城市市場或將輪動復蘇。
從CRIC監測的2月以來不同城市去化率大于70%的19個項目來看，一線城市上海占5席；而基本面良好的內陸二線城市西安有7個項目去化大于70%，去化達到100%的項目就有5個。此外，東南沿海核心二三線城市泉州表現亮眼。
表：2022年2月以來不同城市部分去化率大于70%的熱銷項目（單位：套，元/平方米）
數據來源：CRIC
隨著政策利好不斷傳導，居民購房預期迎來改變，但短期內信心修復仍需要時間，從成交來看預計“金三”成色難以和去年同期想對比，但較2月預期企穩回升，隨著市場信心恢復，“銀四”市場表現值得期待。
但市場分化格局已成為房地產行業不爭的事實，“人+錢”等基本面優秀的城市將率先回暖，但能否實現傳統“小陽春”仍有待觀察，弱二線及多數三四線將繼續盤整。
整體而言，目前政策底已現，但傳導至市場需要一定的時間周期，市場底尚未真正到來。
考慮到2月新房銷售規模同比負增長，房地產業仍面臨著下行趨勢，整體行業尚未迎來真正的回暖時刻。但受到政策利好影響，部分熱點城市城市已有的回暖跡象，很難代表整體行情，無論是熱點城市，還是熱點區域，未來供應稀缺、核心資源加持的優質項目仍將是購房者爭搶的熱點，對于房企而言，需在重點城市“趁熱打鐵”，畢竟“促銷售、抓回款”仍將是接下來的第一要務。
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