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一、調控兩度加碼不改打新熱度，前9月共計12次萬人搖

2021年以來，在“330”、“830”兩次調控加碼之下，西安樓市總體保持平穩運行，受制于供應縮量，成交相較往年有所回調。前9月，西安主城區商品住宅供應面積752萬平方米，同比微升5%，較2019年同期下降9%，成交面積674萬平方米，同比下降9%，較2019年同期下降29%。

微觀層面，項目銷售表現仍然亮眼，去化率升至近三年來高位。前9月，西安主城區新開盤項目平均去化率高達88%，較2020、2019年同期分別增長31個百分點和6個百分點，2、6、7月等月份去化率皆在95%左右，意味著當月新入市項目基本都實現開盤即罄。

截至9月末，西安樓市出現12次“萬人搖”，中海曲江大城獨攬三次，高科麓灣國際社區、CID中央首府、山水美樹均兩次上榜。人氣最高的當屬航天城山水美樹項目，共計獲得2.3萬組意向登記，超1.8萬人核驗通過參與搖號，瓜分區區424套房源。5月29日開盤的中海曲江大城中簽難度最高，102套房源吸引近1.2萬人搖號，中簽率不足1%。

二、一季度地市火爆地王破2萬，二輪土拍熱度驟降國企托底

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一、2012-2014年樓市暫處蟄伏期，供過于求格局下房價預期轉降

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1、市場特征：供需失衡且庫存高企，房企以價換量常態化

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  2、動因解析：供地顯著超標、購買力不濟和價格體系混亂

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（1）2012年宅地成交近3000萬平，加劇樓市供需失衡

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（2）市場購買力不濟，首置剛需活躍低總價產品最暢銷

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（3）價格體系紊亂，本土房企低價走量擾亂房價預期

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二、2015年以來樓市進入上升周期，逾百萬遷入人口拉動房價全國領漲

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 1、市場特征：供不應求甚至一房難求，房價5年間累計上漲3倍

2015年后，西安樓市進入上升周期，新房市場持續供不應求，截至目前，主城平均房價累計增幅高達135%，尤其是高新、曲江近乎無房可售，房價直線上漲，累計漲幅多達2倍以上。典型如曲江新區，2015年時，一期仍可見售價7-8千元/平方米項目，單價突破1萬元/平方米的項目已是市場罕見，二期均價在7千元/平方米左右，而到2021年，一期新房幾乎斷供，二手房價格普遍超過2.5萬元/平方米，考慮到嚴格限價下的一二手房價格倒掛，新房價格實際漲幅理應更高，而二期新房價格達到2萬元/平方米，漲幅也達到200%。

2015年，西安出臺一系列以去庫存為目的寬松性政策，譬如放寬公積金貸款額度，限期執行90平米以上住房買房即落戶政策促進改善性需求釋放，收購存量住房用作保障房減輕庫存壓力等。2015年，也是西安供求形勢逆轉之年，全年商品住宅供應面積1245萬平方米，成交面積卻創新高地達到1563萬平方米，供求比由2014年的1.2驟降至0.8，受此影響，庫存消化周期縮短至19個月。

2016年，供不應求形勢更為嚴峻，供應同比驟縮15%至1056萬平方米，創2012年以來新低，成交繼續保持高位運行，達到1509萬平方米，同比僅微降3%，全年供求比進一步下滑至0.7。

2017年，西安房價迎來補漲行情，并首次突破“萬元”大關。全年樓市調控四度加碼，限貸、限售升級，限購3次打補丁，仍難抑市場熱情，成交量連續第三年保持在1500萬平方米左右高位，成交均價達到10200元/平方米，同比漲幅高達43%。

2018年，西安樓市供應縮水但成交量價齊增，新房市場一房難求，開啟公證搖號時代。3月，西安全面啟動公證搖號，6月又追加50%房源優先保證剛需家庭的條款。據統計，在中簽率創新低的6月，8千余套入市房源，吸引超過3.7萬組客戶登記購房意向，平均中簽率僅為23%。2018年下半年以來，在全國房價整體趨穩的大背景下，西安房價上漲動力依然強勁，漲勢未見明顯放緩，持續領跑全國。

2019年，新房供應保持緊俏，尤其是浐灞、城南、曲江和高新等重點區域，依然頻現搶購潮。上半年，開盤當天去化率維持在八成左右高位，“620”調控后，小幅回調至70%左右。

2020年，疫情防控形勢好轉后西安樓市迅速復蘇，并誕生史上首個“萬人搖”。7月開盤的紫薇東進，憑借優越的地理位置和極具競爭力的價格，吸引1.1萬人參與搖號，成為西安有史以來首個“萬人搖”樓盤。一二手房價格倒掛之下，買到即賺到預期強烈，項目中簽率屢創新低。

 2、動因解析：政府壓降供地、落戶人口大增百萬和購房需求進階

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（1）調降供地顯成效，2018年以來地價報復式上漲推升房價上漲預期

2015年以來，西安政府主動壓降供地規模，改善樓市供求關系，化解庫存風險。2015年，西安主城涉宅用地成交建面驟降至1066萬平方米，同比下降36%。

2016-2020年，西安涉宅用地年度成交規模始終控制在1200萬平方米左右，顯著低于每年1500萬平方米左右的商品住宅成交規模。

伴隨著供地規模管控和樓市回暖，房企拿地積極性顯著提升，2018年以來，西安地價迎來爆發式上漲。2018年，西安主城涉宅用地成交平均樓板價升至2913元/平方米，同比上漲69%，單價地王記錄也被曲江新區YT6-1-90地塊刷新至8074元/平方米。

2019年，西安地市全面火爆，房企逢拍必搶，全年涉宅用地平均溢價率高達53%，一改往年宅地底價成交為主的局面，平均樓板價躍升至4543元/平方米。更具里程碑意義的是，西安宅地價格首次邁過“萬元”門檻，城東1宗以及高新4宗地塊成交樓板價每平方米“破萬”，新晉地王高新區GX3-35-7地塊樓面價高達11182元/平方米。

2020年，西安地市熱度有增無減，全年主城誕生了15宗樓板價超1萬元/平方米的涉宅高價地，高新、曲江、城北、長安等地區域地王接連涌現，全市單價地王記錄也被刷新至15126元/平方米。部分地區出現“面粉貴過面包”現象，譬如招商競得的城北未央湖地塊，成交樓板價12504元/平方米，而1公里范圍內的遠洋御山水、金科博翠天宸新房售價也僅在12500元/平方米左右。

地價上漲進一步推升房價上漲預期，助力西安樓市在2015年后重歸上升通道，并保持持續上行。

（2）西安晉升人才強市超百萬人口落戶，市場價值發生蛻變

本輪樓市上升周期持續之久、增長動力之強勁，還源于近年來西安外來人口大量涌入，帶動可觀的增量購房需求，助力市場價值蛻變。

2017年3月，西安推進戶籍制度改革，落戶門檻大大降低，其一，學歷落戶放寬至大中專院校畢業生；其二，社保落戶繳費年限降至3年；其三，購房落戶條件降低，且取消政策執行時限。2018年4月，工作落戶要求進一步降低，西安登記公司35歲以下員工均可直接落戶。

落戶新政取得實效，3年吸引超百萬人口遷入西安。2017年，西安市（不含西咸）戶籍遷入人口規模達到25.2萬人，較2016年增長3倍有余，2018年，遷入人口數進一步攀升至76.5萬人，同比再增203%，2017-2019三年間，西安累計吸引132.6萬人遷入，總戶籍人口逼近千萬級。

從遷出人口數據來看，2010-2015年，西安平均每年遷出10萬人以上，而2016年-2019年，年均僅6萬人遷出，遷出人口規模顯著下降直觀反映西安城市人口吸附力增強。

常住人口數據同樣可以印證這一結論，“七普”結果顯示，截至2020年，西安全市常住人口總量達到1295萬人，較“六普”增加448萬，剔除西咸新區行政區劃調整對人口的影響，十年常住人口增量也超過300萬人。結合統計年鑒公布的抽樣調查數據來看，常住人口流入主要集中在2017-2020年，前6年年均常住人口增量僅在4萬人左右。

（3）需求結構從有房住到住好房進階，改善性購房消費升級

2015年后，西安購房消費主力逐漸由首置剛需向剛改、改善客戶轉換。原因主要有三：第一，居民置業觀念轉變，購房消費由有房住向住好房進階；第二，基于房價持續上漲預期，購房者加杠桿意愿更為強烈，在“房票”受限的情況下偏愛預期收益額更高的大戶型產品；第三，二胎政策放開，催生功能性住房改善需求，三房、四房產品逐漸受到市場青睞。

不難發現，西安三房、四房產品成交占比逐年提升，并逐漸占據絕對主導地位。2015年，三房成交占比首度超過二房，2017年，三房成交占比突破50%，此后穩步提升至六成以上。2016年，四房成交占比首次超過10%，到2021年前9月，比重已接近三成。反觀二房產品日漸邊緣化，成交占比由2015年的38%降至2021年的6%。

與此同時，100-140平方米、140平方米以上產品成交占比均大幅提升。具體而言，2015年100-140平方米產品占比堪堪超過三成，2019年后就超過了50%，140平方米以上舒適型產品占比則從2015年的13%穩步提升至三成左右。而100平方米以下產品成交比重由52%逐步降至20%以下。

三、共性動因：市場供求是根本，人口增量、需求結構改變預期

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1、長期看供求關系，控制供地是樓市預期好轉的關鍵

從長周期來看，供求關系是決定西安房地產市場走勢的核心因素。持續供應過量而需求增長乏力時，市場即步入沉寂期，新房成交呈現量穩價跌走勢。相反，如果持續供不應求，市場即步入上升周期，新房成交規模總體持穩，但房價階梯式上漲。

2012-2014年，西安樓市保持低溫運行，主要應當歸咎于連續3年海量供地，造成樓市供求關系進一步惡化，庫存持續擴容，消化周期一度拉長到20個月以上，市場觀望情緒愈發濃重。

2015年西安政府主動壓降供地規模，可謂是釜底抽薪之舉，效果立竿見影，樓市供需關系逐漸回歸平衡，房企拿地積極性日漸提升，房地產市場重回良性循環。自然，2015年也成為西安樓市行情由弱走強的重要分水嶺。

此后幾年，西安秉持適量供地原則，年涉宅用地出讓規模嚴格控制在1200平方米左右，造成土地市場、新房市場均由供求平衡轉向供不應求。一方面，土拍日趨火爆，地價報復性上漲，又進一步推升房價上漲預期，另一方面，購房者恐慌入市，加杠桿意愿日益強烈。

2、人口指數級增長拉動房價上漲預期，需求升級則是助推劑

2015年以來西安樓市的主要增長動能來自于大量外來人口帶動的增量購房需求，而本地改善需求釋放則成為上行動能的有益補充，兩者共同支撐樓市持續走強。

2015年前后，西安樓市購房主力是首置剛需群體，因此市場需求充沛度很大程度上取決于增量人口規模。事實上，西安具有高校資源優勢和省會首位度優勢，天然具備吸引人口流入的先決條件。高校在校生人數超過70萬人，每年畢業生人數接近20萬，經濟首位度38%，高于絕大多數二線城市，表明其作為省會城市虹吸效應明顯。

但在2017年以前，較為嚴苛的落戶限制導致大量有置業意愿的人難以在西安安家。在此背景下，西安深入推進戶籍制度改革，放寬落戶門檻取得了顯著成效，三年吸引133萬人遷入，百萬級人口為西安帶來了著實不菲的購房需求。

如果說外來增量剛需是西安樓市的發展基石，本地改善性購房需求則是助推劑，助力房地產更高質量發展。隨著居民購房消費升級，市場需求結構轉變，改善性需求也扮演著越來越重要的角色。

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一、12年1月至15年3月供求失衡成交乏力，限購取消后高新區率先崛起

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1、12年1月至13年4月市場轉暖，但供求關系惡化房企低價走量

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2、13年5月至14年2月市場下行壓力加劇，企業以價換量房價預期轉跌

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3、14年3月至15年3月市場轉暖高新區崛起，取消限購成催化劑

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二、15年4月至18年4月成交高位盤整，新落戶人口逾百萬房價補漲

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1、15年4月至16年2月利好新政刺激效應遞減，人口加速外流需求飽和

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2、16年3月至17年4月房價補漲，源于地價上漲、改善性需求踴躍進場

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3、17年5-9月因調控接連加碼成交階段性遇冷，但房價整體漲勢不改

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4、17年10月至18年4月遷入人口指數級增長，市場一房難求且價格倒掛

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三、18年5月至21年9月供應不振致成交回調，打新火爆頻現萬人搖

2018年5月-2021年9月，西安房地產市場進入成交規模假性回調的長周期，此階段受限于供應持續低迷，疊加調控政策不斷加碼，成交整體步入下降通道。不過，打新市場持續火爆，新開盤項目去化率基本保持在70%以上，并首現項目萬人搖，市場熱度不減。

依據月度成交濾波漲跌變化，本輪成交規模假性回調的長周期可以進一步劃分為以下四段短周期：

第一段短周期從2018年5月至2020年2月，受限于調控政策持續加碼，西安房地產市場逐漸恢復理性，房企拿地態度愈加謹慎，外圍區域土地頻流拍。

第二段短周期從2020年3月至8月，西安樓、地市皆轉暖，市場再現一房難求，并首現萬人搖。房企積極補庫存不惜高價拿地，多宗地樓板價破萬，并誕生新的單價地王。

第三段短周期從2020年9月至2021年4月，西安房地產市場有所降溫，受限于供應不濟，疊加調控政策持續加碼，成交低位保持，但新開盤項目平均去化率仍保持在80%以上。

第四段短周期從2021年5月至9月，西安房地產市場有所升溫，隨著供應放量，成交溫和回升。十四全運會政策紅利加持，疊加部分二手房潛在置業群體輾轉打新，國際港務區板塊顯著受益，多項目開盤即售罄。

1、18年5月至20年2月調控加碼市場恢復理性，外圍區域土地頻流拍

2018年5月-2020年2月，西安房地產市場恢復理性，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，市場依舊供不應求，新盤去化率基本保持在70%附近。2018年下半年以來，西安房地產市場明顯降溫，成交步入下降通道，但市場供不應求的格局未變。2019年，新開盤項目平均去化率達到70%，成交去化依舊不成問題。不過，各區域、板塊市場分化加劇，高性價比樓盤持續熱銷，航天產業園、韋曲、建工路等熱點板塊去化率均在90%以上；受交通距離、市政配套等因素制約，曲江一期、泛高新、未央湖等板塊銷售不理想，去化率皆低于50%。

其二，房企拿地態度愈加謹慎，土地流拍現象持續增多。2018年下半年，西安土拍市場明顯轉冷，土地流拍數量持續增多，全年共計15宗地流拍，2019年更有31宗地流拍。主要原因在于供地逐漸向三環外擴張，但由于交通、生活配套等皆不成熟，房企拿地態度普遍謹慎，土地流拍現象時有發生。

分析此階段西安市場降溫的核心動因，不乏以下兩方面因素：

其一，調控政策持續加碼，市場逐漸恢復理性。2019年6月，西安再次升級限購，新落戶家庭應落戶滿1年或連續繳納1年社保，可在限購區域購買2套住房；非戶籍家庭連續繳納5年及以上社保，可在限購區域購買1套住房；并將臨潼區納入限購范圍。受此影響，新落戶家庭購房情緒趨于理性，僅限于部分一、二手價格倒掛盤出現搶購熱潮。

其二，全國市場持續降溫，疫情陰霾下西安樓市成交創新低。2018年下半年，全國房地產市場明顯降溫，市場需求及購買力皆遭遇瓶頸。西安市場同步降溫，成交隨之步入下降通道。2020年2月，受疫情影響，西安房地產市場近乎停擺，成交面積驟降至11萬平方米，創歷史新低。月內僅2個項目推售956套房源，平均去化率低至32%，雙雙創下近年來新低。

2、20年3-8月樓、地市皆轉暖，首現萬人搖房企補庫存不惜搶地王

2020年3-8月，西安樓、地市皆明顯轉暖，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，市場再現一房難求，并首現萬人搖。2020年7月，西安出現了首個萬人搖項目，紫薇東進加推440套房源，現場登記了16086組家庭。主要還是受限價政策影響，該項目位于二環內的大明宮板塊，市政配套成熟，售價僅1.02萬元/平方米，周邊二手房售價1.5萬元/平方米，一、二手價格嚴重倒掛，買到及賺到心理預期強烈。

其二，土拍市場異常火熱，多宗地樓板價破萬，并誕生新的單價地王。2020年4月，西安高科集團以最高限價9.89億元+6.9億元學校建設資金奪下高新區GX3-35-20地塊，樓板價14603元/平方米，刷新全市單價地王紀錄。

此階段西安市場轉暖的核心動因，不乏以下兩方面因素：

其一，前期積壓的購房需求有序釋放，萬人搖則是催化劑。2020年3月以來，西安房地產市場持續復蘇，前期積壓的購房需求有序釋放，成交同比跌幅明顯收窄。7月，西安首現萬人搖，進一步激活市場熱度，成交實現同比轉正。

其二，房企積極補庫存不惜高價拿地，地價上漲推升房價上漲預期。房企積極拿地補庫存，拿地熱情愈加高漲，部分房企不惜高價拿地，致使熱點區域土拍競爭激烈，樓板價破萬常態化。而在地價上漲的作用下，房價上漲預期再起，購房者入市情緒轉向積極。

3、20年9月至21年4月供應不濟疊加政策加碼，成交低位保持

2020年9月-2021年4月，西安房地產市場有所降溫，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，供應不濟致使成交保持在低位。2020年，受疫情影響，西安多數在建項目施工進度明顯放緩，全年主城區供應面積低至994萬平方米，創2012年以來新低。2021年上半年，西安樓市供應依舊不濟，主城區供應面積365萬平方米，同比再降16%。受限于供應持續低迷，成交整體保持在較低水平。

其二，新盤去化率仍保持在80%以上高位。2021年上半年，房企供貨量進一步放緩，但由于市場需求依舊堅挺，新開盤項目去化率基本保持在80%以上。例如2021年4月，32個項目開盤，總計推售9948套房源，開盤當天認購8976套，平均去化率達到90%。

此階段市場降溫的核心動因，除了供應持續低迷之外，調控政策持續加碼也是重要因素。

2020年11月底，西安升級限貸，依據住房面積段分檔提升二套房首付比例，最高首付比例達70%。2021年3月底，西安再次升級調控，涉及新落戶家庭需落戶滿1年且連續繳納1年社保，才能在限購區域購房；住房限售年限提升至5年等。短期內，市場觀望情緒再起，部分購房需求被迫延期乃至擱淺。

4、21年5-9月十四運紅利加持港務區成交放量，二手房客戶輾轉打新

2021年5- 9月，西安房地產市場有所升溫，表現于以下兩方面的典型特征：

其一，供應放量，成交溫和回升。2021年8月，房企顯著加快供貨節奏，主城區供應面積225萬平方米，創2018年以來單月新高。成交整體穩中有升，受網簽備案數據滯后影響，9月成交面積升至103萬平方米，同、環比分別增長24%和25%。

其二，二手房市場迅速冷卻，與新房市場明顯背離。2021年7月，西安發布首批102個住宅小區二手房成交參考價。10月，西安再次發布第二批103個住宅小區二手房成交參考價。相較于之前的市場掛牌價，成交參考價普遍低20%-30%，部分小區甚至低于50%以上。受此影響，二手房首付比例大幅抬升，7月以來二手房市場迅速冷卻，成交持續走低，9月更是創年內新低。

此階段西安市場升溫的核心動因，不乏以下兩方面因素：

其一，十四全運會政策紅利加持。2021年9月，西安成功舉辦第十四屆全運會，三中心場館、地鐵交通等市政配套漸次落地，城市能級及市場價值全面提升。國際港務區板塊最為受益，9月成交面積多達28萬平方，高居全市首位，儼然成為成交熱點板塊。

其二，二手房置業客群輾轉打新，剛需盤明顯受益。受限于二手房貸款參照成交參考價執行，首付比例大幅抬升，部分二手房潛在置業群體輾轉打新搖號，遠郊剛需盤明顯受益，國際港務區板塊多項目開盤即售罄。

四、外來人口改變樓市供需及房價預期，打新熱度、政策均是催化劑

分析每段短周期市場冷暖變化的核心動因，不乏以下四方面的共性特征：

其一，市場冷暖主基調取決于供求關系。2012年-2014年，西安市場供求明顯失衡，去庫存壓力高懸在頂，市場冷暖變化較易受全國市場大環境影響。典型如2014年，全國出現大范圍的降價潮，西安不少房企跟風降價，市場預期房價將轉跌。2015年以來，西安市場供求關系大幅改善，成交持續放量，房價先補漲再全國領漲。

其二，新落戶人口增長逾百萬，拉動市場走出獨立行情。2017-2019年，西安不斷調降人才落戶門檻，遷入人口指數級增長，三年遷入人口總量達到133萬人。受惠于西安晉升為人才強市，房地產市場走出獨立行情，即使在市場下行調整的短周期，市場預期并未根本性扭轉，成交跌幅相較有限，房價整體漲勢不改。

其三，打新熱度成市場風向標。2018年以來，受限價政策影響，西安多區域一、二手價格倒掛，價差2000-5000元/平方米，買到即賺到心理預期強烈，致使打新市場持續火爆。2020年7月，西安首現萬人搖，市場再現一房難求。

其四，政策是導火索，也是催化劑。例如2014年9月，西安全面取消限購，房地產市場迅速轉暖，高新區率先崛起。再如2017年6、9兩月，西安接連升級限購，短期內市場觀望情緒再起，房地產市場階段性遇冷，成交步入下降通道。

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一、四季度成交或將穩中有升，更看好港務區、西咸新區高價盤較難去化

近期，央行定調“兩維護”，意即維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。預示著居民按揭貸款有望邊際放松，主要體現于提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期等，二手房階段性停貸的情況也將明顯改善，有利于四季度銷售及企業回款。

短期內，西安房地產市場依舊堅挺，四季度成交或將穩中有升。一方面，隨著銷售窗口期的到來，預計房企將加快供貨節奏，四季度供應量有望持續提升。另一方面，打新市場熱度不減，9月新開盤項目去化率仍保持在70%附近，以國際港務區為代表的熱點板塊多項目開盤即售罄。

各區域市場或將持續分化，基于未來升值空間較大，國際港務區板塊仍是成交熱點區域，在售項目成交去化依舊不成問題。泛高新板塊市政配套趨于成熟，價格遂成為去化表現的重要因素，售價低于2.5萬/平方米的限價盤銷售將持續火爆，售價接近3萬/平方米的高價盤去化壓力便開始浮現。受限價政策影響，曲江二期板塊售價普遍低于2.2萬/平方米，開盤即售罄仍是市場常態，但由于供應不濟，成交整體提升幅度有限。受調控政策影響，西咸新區市場或將階段性遇冷，售價低于1.5萬/平方米的低價盤成交去化問題不大，售價達到2.5萬/平方米以上的高價盤去化速度顯著放緩，上半年出讓的地王盤更將面臨較大的去化壓力。

二、成交繼續外擴，主城區年均1000-1200萬平西咸新區600-800萬平

2018年以來，西安土地供應逐漸向外圍區域擴散，主城區涉宅用地年均成交建面低位保持在1200萬平方米附近，西咸新區土地成交持續放量，涉宅用地年均成交建面達到900萬平方米。

中長期來看，隨著供地區域不斷外擴，樓市成交同樣將向外圍區域擴散。具體而言，受限于供應不振，主城區成交或將低位持穩，年均成交面積或將保持在1000-1200萬平方米附近，供不應求仍是市場常態。

隨著西咸一體化建設持續推進，西咸新區仍是未來的重點發展片區，市場前景依舊值得期許。隨著前期出讓的土地陸續進入銷售階段，西咸新區樓市供應或將持續放量，成交也將穩步提升，年均成交面積有望升至600-800萬平方米。

近年來，西安房價上漲過快，5年間房價累計漲幅多達3倍，難免透支未來市場預期。現階段房價天花板效應已然顯現，即使是市政配套相較優質的泛高新板塊，售價達到3萬元/平方米便較難去化。因此，西安房價整體漲幅或將趨勢性放緩，僅限于國際港務區這類成交熱點板塊依舊面臨一定的上漲壓力。