作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

嚴寒下的房地產行業，盡管有好轉的跡象，但氣溫仍在持續降低中。

街邊“凍死”或者瀕臨“凍死”的房企數量也驟然增加，而行業呼喚的白衣騎士卻集體消失了。

事實上，不是消失了，更準確的說白衣騎士已經躺平了。

“行業冬天來了，誰都冷，首先要保證自己的安全才能去救人。”

說這話是萬科董事長郁亮，而內容針對的卻是萬科會不會幫扶下恒大。

事實上，更早之前，融創董事長孫宏斌說的更直接：

“目前，（房地產）收并購市場是不存在的。”

在完成彰泰地產的收購后，白衣騎士融創也宣布偃旗息鼓。

不過，有房企躺下去，也有房企沖上來。 

第二輪集中土拍前不久剛剛結束，在拿地成交金額中，國企占比46%，央企占比30%，兩者合計高達76%。 

要知道，在房地產行業，當前房企數量大概10萬家左右，其中國企央企的數量占比僅為1.2% 。 

他們此時沖上來，逢低買入也好，為國接盤也罷，都無可厚非。 

不過，讓炸天團意想不到的是，還有一批平時不顯山、不露水，鮮有新聞的中小房企也沖了上來。 

01

最近，仁恒的收并購團隊不是在飛機上，就是在去機場的路上，團隊全國各地跑去看項目。仁恒的管理層表示：

只要有錢賺就會出手。

低調了好多年的仁恒，終于要開始發力了。

10月13日，仁恒聯合越秀46億元拿下閔行一塊地，豪橫了一把。更早前的7月，仁恒還以35億拿下了南通地王。

這時候還敢拿地王的，可謂真的猛士。

事實上，猛士此前已經攢下了非常豐厚的家底。這些年來，仁恒毛利率始終維持在近50%，比利潤王中海還高了十幾個點。

這家已經成立28年的新加坡外資企業，貼在身上的標簽一直是“房子賣得死貴”。

在2020年銷售均價排行榜上，仁恒以3.956萬/平位列第一，高出第二名濱江4000多一平。

賣的貴，憑的是本事，賺的卻是高利潤，而高利潤的仁恒近幾年又找到了新的利潤奶牛，即輸出品牌口碑做代建。

上半年，仁恒光是代建預售額就達到了355億元，大寫的服氣。

02 

最近，新力很火，順便也帶火了同樣起家于江西的中奧地產。

相較于極致高杠桿的新力，過去這些年，中奧地產似乎一直都活在仙界里。

作為南昌地產界的傳統四大豪門之一，中奧地產典型特征就是一直靠著自有資金在發展，在2020年以前，據說其負債率僅為個位數。

或許是看到新力在走出江西后的快速崛起，中奧地產才終于下定決心將步子邁出江西。

2020年開始，中奧地產先是引入田永盛、李光等經驗豐富的職業經理人團隊，爾后開始在無錫、溫州等長三角城市頻頻出手拿地，并于去年底在上海設立經營中心。

更大的變化來自于經營思維上的轉變，外部合作開發與撬動財務杠桿成為共識。

而恰恰也是在這個時候，房企三道紅線、銀行兩道紅線，各種監管政策出臺，以往高杠桿擴張的房企迎來寒冬，反倒是給中奧地產這類低杠桿的房企制造了天賜良機：

公開市場拿地，競爭對手少了，價格更便宜了；在收并購市場，機會更多了，幾乎是可以隨意的挑挑揀揀。

今年上半年，中奧在全國撿漏了很多不錯的地塊，5月還接盤了華夏幸福在武漢的一塊地。 

即便如此的“囂張”拿地，中奧地產負債率依然保持的很低，甚至于還準備了更多的余糧準備放在年底使用。

是的，在中奧地產看來，現在還不到放出余糧的最好時機。

03

在中奧地產還未放出余糧的時候，同為大虹橋新入駐房企的大唐地產已經開放了上百個職位。

今年7月底，大唐地產靜悄悄的將總部從廈門搬到了上海。而總部搬遷的背后，則是大唐地產鋪開全國化的序幕。 

而在序幕開啟前，大唐地產順利趕上了內地房企赴港上市的最后一班車。 

相較于其他總部早已搬遷到上海、開始在全國攻城略地、并已完成上市的閩系房企，大唐地產頗有點大器晚成的樣子。 

但大器晚成有大器晚成的好，當別人在房地產的陣地上沖鋒陷陣打光了子彈，坐等救援的時候，姍姍來遲的大唐地產終于帶足了彈藥到達戰場，發現此時的任務成了打掃戰場。 

與中奧地產類似，穩健多年的大唐地產也放開了合作開發：有困難找大唐，大唐地產幫你忙。 

不用多想，此時能讓大唐地產看上眼的項目都是利潤不錯的好項目。 

的確，在行業三道紅線之下，三道全綠的大唐地產日子過的很從容，而評級機構日前也印證了大唐地產的從容。

在部分房企被爆出境外債券違約，房企信用風險不斷暴露當口檔口，國際三大評級機構之一的穆迪也火上澆油：在近期給與信用評級的26家房企中，僅有6家房企的評級與展望未被下調，其中就包括了大唐地產。 

在炸天團看來，大唐地產大器晚成，乃時也、運也、命也： 

時也：產品主打國韻地產趕上了國潮風，大受追捧；

運也：其他同期房企沖擊上市紛紛失敗時，自己卻成功了；

命也：準備擴張大干一場時趕上了行業調整期，遍地都是撿漏的機會。

該是你的，擋也擋不住的。

04 

海派，在地產江湖里曾有著非常重要的一席之地。

不過，那已經是很多年前的事情了。

如今活躍在上海地產圈的，早已換成了世茂、新城、旭輝、陽光城、中南、正榮、融信、中梁、新力等等外來房企，大家通行的語言是胡建話。

然而，三道紅線之下，外來房企漸漸地消停了，反倒是一些謹小慎微的海派房企重新活躍了起來，典型的就是大華地產。

這家起家于上海市寶山區大場鎮的鎮級開發商正拉著滿載現金的貨車忙著在各地掃貨。 

去年營收僅有251億元的大華地產，在過去半年時間里，砸下140億元投入了土拍市場。6月份的時候，以71億投資拿下廣東一個舊改項目，老板金慧明連眼都不眨一下。

厚積薄發的大華地產，在快節奏拿地與接盤大體量舊改后，土儲迅速增加超七成。

更為關鍵的是，拿了這么多地的大華地產依然還是家零踩線的房企。

而另據其中報數據，上半年營收同比大增125.47%，凈利潤增幅達到780.85%。

“在別人貪婪時我恐懼，在別人恐懼時我貪婪。”如此看來，此前定力十足的大華地產似乎是做到了。

05

同樣在對的時間貪婪的還有一只華南虎。

前不久，一條重磅新聞刷爆了地產圈：合生創展或以200多億港元的交易對價收購恒大物業。

盡管這筆交易如今陷入了羅生門，但人們對合生創展的好奇心又一次點燃了起來。

的確，內地房企第一代大哥、“華南五虎”之首、地產界的隱形航母已經低調隱忍了近20年。 

2004年，合生創展成為內地第一家銷售規模破百億的房企，當年恒大銷售才14億出頭。 

不過，朱孟依起了個大早，趕了個晚集。等到合生創展跨過第二個百億時，已經是14年后了。此時曾經的小弟“恒碧萬”，已經集體跨進5000億的門檻。 

當所有人都在惋惜合生創展錯過了整個地產黃金時代時，合生創展又重新登場了。

是的，這次它要來收割別人黃金時代攢下的成果了。

9月底，恒大物業被許家印擺上了貨架，在萬科還在猶豫，碧桂園坐地砍價的時候，合生創展果斷出手200億港元要收購恒大物業。

這該是一種怎樣的場面呢？炸天團腦補了下：

萬科、碧桂園、恒大，這三大武林高手正在對決，此時場外的掃地僧合生創展扔來一筆巨款，平息了這場武林紛爭。

的確，掃地僧般存在的合生創展及其背后的朱氏家族，看似不熱衷于高周轉，對千億規模也視作浮云，認同所謂“悶聲發大財”才是祖宗傳下來的硬道理。

如今，合生創展這只華南虎既已現身，怕是要“猛虎下山”，吃不到獵物是不會收手的。

06

以上，炸天團盤點了仁恒、中奧、大唐、大華、合生創展等幾家房企，其實類似的房企還有很多，他們無一例外的特征是不冒進、低杠桿，老板重視實實在在的利潤，并把風險時刻放在心上。

倘若沒有行業三道紅線，他們依然是不顯山，不露水，過著悶聲發大財的愜意日子。沒成想，橫空出世的行業三道紅線硬是把他們給“逼”了出來。

前幾天，郁亮拋了個16字箴言：尊重常識，回歸常態，陣痛之后，還有機會。

炸天團特別認同，只是這機會，在行業陣痛的時候，許多房企已經抓住了！

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 低杠桿房企開始吃肉了！