作者：初明峰、劉磊

來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）

編者按：

關(guān)于房屋即存在買賣（買賣沒有辦理過戶登記）同時(shí)又存在抵押（辦理抵押登記）的情形，買受人是否可以依據(jù)執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定的第二十八條和第二十九條之規(guī)定對(duì)抗抵押權(quán)人的執(zhí)行，實(shí)務(wù)中存在不同觀點(diǎn)，最高院存在截然不同的判例?，F(xiàn)《九民會(huì)議紀(jì)要》對(duì)符合條件的消費(fèi)者購(gòu)房人權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)的問題予以了明確，部分人認(rèn)為除此之外的其他買受人權(quán)益與抵押人權(quán)益優(yōu)劣沒有在被明確之列，進(jìn)而得出紀(jì)要認(rèn)為其他情形的在先善意買受人不能對(duì)抗在后抵押權(quán)人的結(jié)論，筆者不敢茍同。

筆者認(rèn)為，執(zhí)行異議中無過錯(cuò)的實(shí)體權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照先來后到的順序予以尊重，符合條件的善意不動(dòng)產(chǎn)買受人所享有的物權(quán)期待權(quán)理應(yīng)優(yōu)于在后設(shè)立的抵押權(quán)，這符合公平原則也不存在架空任何制度設(shè)計(jì)的情形。在此筆者梳理最高院的兩則典型判例予以說明。

裁判概述：

房產(chǎn)開放商將已經(jīng)取得預(yù)售許可的房屋出售給買受人，買受人也支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有該房屋，但隨后在買受人不知情情況下房產(chǎn)開發(fā)商將該房屋抵押給案外人從而導(dǎo)致該房屋未能辦理所有權(quán)預(yù)告登記（及房屋過戶登記）的，買受人可阻卻案外抵押權(quán)人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

案情摘要：

1、云外樓公司與馬虎令簽訂《商品房買賣合同》，將其名下已經(jīng)取得預(yù)售許可的案涉房屋出售給馬虎令，馬虎令依約定向云外樓公司支付了購(gòu)房款后對(duì)案涉房屋進(jìn)行實(shí)際占有。

2、隨后，在馬虎令不知情情況下，云外樓公司將案涉房屋抵押給案外人安留軍并辦理了抵押登記。

3、云外樓公司欠付安留軍的到期借款，安留軍訴至法院要求就案涉房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。馬虎令向法院提出執(zhí)行異議，被駁回后繼而提起案外人異議之訴。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

馬虎令是否享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利？

法院觀點(diǎn)：

本案中，雖然案涉房屋登記在云外樓公司名下，但根據(jù)馬虎令提交的其與云外樓公司簽訂的《商品房買賣合同》、云外樓公司出具的馬虎令于2012年8月至2013年8月期間交納購(gòu)房款的收據(jù)以及馬虎令交納物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)收據(jù)、對(duì)外租賃合同等證據(jù)，可以證實(shí)馬虎令與云外樓公司所簽《商品房買賣合同》已經(jīng)履行。馬虎令據(jù)此對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。二審法院據(jù)此認(rèn)定馬虎令于2015年1月已占有案涉房屋，有事實(shí)依據(jù)，并無不當(dāng)。關(guān)于二審法院認(rèn)定馬虎令對(duì)案涉房屋未辦理過戶無過錯(cuò)，是否證據(jù)不足問題，二審已查明，馬虎令購(gòu)買案涉房屋之前，該房屋已取得了預(yù)售許可，且未設(shè)立抵押；其購(gòu)買之后，該房屋被云外樓公司抵押，無法再辦理過戶登記。二審據(jù)此認(rèn)為馬虎令對(duì)于案涉房屋未辦理過戶登記不存在未履行合理注意義務(wù)以及其他歸責(zé)于馬虎令自身原因的情形，并無不當(dāng)。安留軍申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為，案涉房屋未辦理過戶登記的原因在于馬虎令未按《商品房買賣合同》約定一次性付清房款以及未交納20萬元違約金，但未提交相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，故其主張不能成立。

具體到本案，原判決適用第二十八條之規(guī)定，認(rèn)定馬虎令享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除安留軍的擔(dān)保物權(quán)。經(jīng)審查，第二十八條是對(duì)無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，第二十九條是對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)。從適用對(duì)象可以看出，第二十八條對(duì)所有類型被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條為專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人規(guī)定的特別條款，即安留軍提出的“一手房買賣”規(guī)定。本案因同時(shí)存在“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，導(dǎo)致《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條與第二十九條的適用產(chǎn)生競(jìng)合。此種情況下當(dāng)事人可以擇一適用，而并非適用其中一條就自然排斥另一條。原判決根據(jù)查明的事實(shí)認(rèn)為本案符合第二十八條規(guī)定的條件，并據(jù)此認(rèn)定馬虎令享有的物權(quán)期待權(quán)可以排除安留軍的擔(dān)保物權(quán)，適用法律并無不當(dāng)。

案例索引：

（2018）最高法民申4090號(hào)

相關(guān)法條：

《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》

第二十七條 申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：   

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；   

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；   

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；   

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。  

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： 

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；   

（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；   

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。  

《九民會(huì)議紀(jì)要》

126.【商品房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

實(shí)務(wù)分析：

關(guān)于善意買受人和房產(chǎn)抵押權(quán)人在執(zhí)行異議案件中的權(quán)利博弈問題，根據(jù)《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第27條之規(guī)定，原則上在抵押權(quán)人的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之執(zhí)行中，案外人基于買賣關(guān)系取得權(quán)益（物權(quán)期待權(quán)）不足以阻卻執(zhí)行。但實(shí)務(wù)中有觀點(diǎn)認(rèn)為，第27條中所指的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)僅指買賣關(guān)系發(fā)生前既已存在的抵押權(quán)，如果買受人買受相關(guān)房產(chǎn)時(shí)不存在抵押權(quán)，是買賣事實(shí)發(fā)生后才登記設(shè)立的抵押，該抵押權(quán)人權(quán)益不當(dāng)然優(yōu)于買受人。應(yīng)當(dāng)結(jié)合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28、29條之規(guī)定予以區(qū)分判斷。顯然本文援引判例是支持本觀點(diǎn)的。

判例觀點(diǎn)認(rèn)為，《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第27條的“法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”中所指的另有規(guī)定包含第28條及第29條（這也是最高院官方釋義本中觀點(diǎn)）：買受人雖沒有過戶登記取得房產(chǎn)物權(quán)，但符合28條或29條的構(gòu)成要件的，是可以對(duì)抗因抵押而享有的優(yōu)先權(quán)的。本團(tuán)隊(duì)大部分成員對(duì)此觀點(diǎn)持反對(duì)態(tài)度，筆者后續(xù)將發(fā)表相反觀點(diǎn)判例供大家討論。

同時(shí)，本團(tuán)隊(duì)有觀點(diǎn)認(rèn)為近期公布的九民會(huì)議紀(jì)要125條、126條之精神對(duì)買受人和抵押權(quán)人權(quán)益進(jìn)行了進(jìn)一步的明確：支持善意買受人權(quán)益＞善意抵押權(quán)人權(quán)益，必須符合三個(gè)前提：1、出售方必須是房地產(chǎn)企業(yè)，也就是說必須是一手房買賣情形；2、買受人買受房產(chǎn)必須是居住型用房的消費(fèi)者，買受人是非自然人的原則上不在此列；3、同時(shí)符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》29條的其他規(guī)定。持此觀點(diǎn)者認(rèn)為，善意買受人如是投資性購(gòu)房、二手房買賣等情形，即使符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定的四個(gè)構(gòu)成要件，也僅能對(duì)抗一般債權(quán)的執(zhí)行，不能對(duì)抗善意抵押權(quán)人的抵押權(quán)。筆者對(duì)此觀點(diǎn)持保留意見。

筆者認(rèn)為：九民紀(jì)要雖對(duì)于消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)予以明確強(qiáng)調(diào)，但并未排除其他情形下符合規(guī)定的善意買受人所享有的物權(quán)期待權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的正當(dāng)性和合理性。本文判例最高院并未查明和論證案涉房產(chǎn)是否屬于居住型住房，說明最高院認(rèn)為如果能夠查明善意買受人（在抵押設(shè)立前買受）符合《執(zhí)行異議與復(fù)議》規(guī)定28條規(guī)定的四個(gè)構(gòu)成要件即可以對(duì)抗抵押權(quán)人，其用途是否系居住型住房及其身份是否是消費(fèi)者購(gòu)房人在所不問。同時(shí)筆者注意在最高院（2019）最高法民終542號(hào)北京長(zhǎng)富投資基金（有限合伙）、華夏銀行股份有限公司武漢洪山支行、武漢航天波紋管股份有限公司、中森華投資集團(tuán)有限公司、武漢中森華置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，最高院更是進(jìn)一步明確本文援引判例觀點(diǎn)：在善意買受人系公司，交易房產(chǎn)系大宗商鋪，抵押權(quán)有效設(shè)立的情形下，查明買受人符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》第28條規(guī)定，認(rèn)定買受人物權(quán)期待權(quán)高于在后設(shè)立的抵押權(quán)，筆者贊同，在此也推薦本判例供參考。

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